Yatırımcının gözü İznik’te!

PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Bursa'ya bağlı olan İznik, Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara bölümünde yer alıyor. İznik Gölü'nün doğu kıyısında konumlanan ilçe, Roma, Selçuklu, Bizans ve Osmanlı gibi dört büyük imparatorluğa başkentlik yaptı. Çini sanatı, zeytincilik ve göl manzarasıyla ünlü olan ilçe, tarihi, kültürel ve doğal güzellikleriyle özellikle iç turizm açısından önemli bir turizm merkezi olarak biliniyor. Daha çok karavan ve kampçıların tercih ettiği bölge, son yıllarda başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerden aldığı göçle dikkat çekiyor.

Yaklaşık 100 bin nüfusun yaşadığı ilçe, tarihte Helikore, Antigoneia, Nikea ve Nikaia olarak anılmış. Hıristiyanlık için de önem arz eden İznik, Bursa, Yalova, İstanbul, Bilecik ve Eskişehir gibi kentlere yakın mesafede olmasıyla da özel bir konuma sahip. İznik'e hem karayolu hem de denizyolu ile ulaşmak mümkün.

EN ÇOK YATIRIM, ARSAYA

Gerek tarihi ve doğal özellikleriyle turizmcilerin tercih etmesi, gerekse son dönemde büyükşehirlerden göç alması nedeniyle ilçede gayri menkul piyasası hareketlenmiş durumda. Özellikle İznik Gölü'ne yakın bölgelerde fiyatlar hızla artıyor. İznik'in Bursa'ya 90 kilometre, İstanbul'da ise 240 kilometre mesafede bulunması, yatırımcıların ilçeye ilgilerini artıran bir başka faktör. İznik'in İstanbul'un yanı sıra, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerden de göç aldığını belirten Emlakjet CEO'su Tolga İdikat, İznik'te arsa ve tarla fiyatlarının henüz uygun olması nedeniyle yatırım potansiyelinin yüksek olduğuna dikkat çekiyor. İdikat, ilçenin göç almasının en büyük sebeplerini şöyle sıralıyor: "İznik Türkiye'de göç alan bir bölge. Şu anki nüfusun yaklaşık yüzde 20'si son beş yılda göç yoluyla geldi. İznik'in göç almasının başlıca nedenleri doğal güzellikleri, ulaşım kolaylığı ve yatırım potansiyelinin yüksek olması diyebiliriz."

İlçede satılık arsa fiyatlarının, 2023 yılı ocak ayına göre yüzde 170 oranında artış gösterdiğini vurgulayan İdikat; "Büyükşehirlerden bölgeye yatırım amaçlı bir talep söz konusu. Satılık konutlarda ise artış oranı yüzde 300'lere yükseldi. Burada da bölge dışından oturum amaçlı bir talebin olduğunu söylemek mümkün" diyerek hem arsa hem de konutta yaşanan yükselişten söz ediyor. 2023 yılında yatırım olarak en çok arsanın parladığını belirten İdikat, bu yıl da bu durumun devam edeceğini öngörüyor. Emlakjet online platformunda yeni bir alan oluşturduklarına işaret eden İdikat; "Özellikle konut fiyatlarının yüksekliği yatırımcıları arsa almaya yönlendiriyor. Birçok kişi bu alanlara yaşam alanı oluşturmayı ve bulunduğu yerden göç etmeyi hedefleyerek buna yönelik bir satın alma gerçekleştiriyor. Artmasını öngördüğümüz arsa talebi sonrası Emlakjet olarak gayrimenkul sektörüne bir değer daha katmak için sitemizde 'Arsa Dünyası' alanı oluşturduk" diyor.

GÖL ÇEVRESİNE RAĞBET DAHA YÜKSEK

Emlakjet verilerine göre, 2022 yılında İznik'te arazilerin dönümü ortalama olarak 200 bin TL ile 500 bin TL arasında değişiyordu. 2023 yılında ise, fiyatlar 300 bin TL ile 700 bin TL arasına seyretti.İdikat; "İznik'te arsa ve tarla yatırımı yapanlar, genellikle bunu uzun vadeli bir yatırım olarak görüyorlar. Yatırımcılar, İznik'in doğal güzellikleri ve turizm potansiyeli nedeniyle arsa ve tarla fiyatlarının artmaya devam edeceğini düşünüyorlar. İznik'te arsa ve tarla yatırımı yapanlar arasında, hem yerli hem de yabancı yatırımcılar var. Yerli yatırımcılar, genellikle İznik'te yaşayanlar veya İznik'te yatırım yapmayı düşünenler. Yabancılar ise, bölgede yaşamaktan çok, yatırım amaçlı hareket ediyorlar" diyor.

Arsa ve konut dışında İznik'te tiny house parklar ve karavanlar için de yoğun bir rağbet söz konusu. Bu alanlar, genellikle firmalar tarafından büyük araziler alınarak inşa ediliyor. Bu projeler, genellikle İznik Gölü'nün kıyısında veya yakınlarında yer alıyor. Bu bölgeler, doğal güzellikleri ile öne çıktığı için tiny house ve parkları için ideal alanlar olarak kabul görüyor. İdikat; "İznik'te bu tür projelere ilgi giderek artıyor. Bu durum, İznik'in turizm potansiyelinin daha da artmasına yol açacak. İznik'te bu tür projelere yatırım yapmak isteyen firmalar, genellikle büyük araziler satın alarak projelerini hayata geçiriyorlar. Bu araziler, genellikle İznik Gölü'nün kıyısında veya yakınlarında. Bu projeler, 2-3 yıl gibi bir sürede tamamlanıyor. Bu tür projelerin sayısının artmasının, İznik'i önemli bir turizm merkezi haline getirmesi bekleniyor" diyor.

DEPREM BÖLGESİNDEN DE GÖÇ ALIYOR

EVA Gayrimenkul Değerleme, Değerleme Uzmanı Gürcan Sütlüdere ise, ilçenin 2022 yılında yaşanan depremden sonra, depremin etkilediği şehirlerden de göç almaya başladığına işaret ediyor. Bunun yanında Marmara Denizi'nde olması beklenen depremin de ilçeye ilgiyi artırdığını belirten Sütlüdere, sözlerini şöyle sürdürüyor:

"Yatay mimariye yönelenler de bu ilçeyi tercih ediyor. Osmangazi Köprüsü ve istikametindeki İzmir Otobanı, Bursa ve çevresindeki gayrimenkul fiyatlarında önemli artışlara sebep oldu. Doğası ve tarihi mirası ile Bursa'nın en gözde bölgelerinden biri olan İznik'in, köprü ve otoban ile başta İstanbul olmak üzere büyük şehir merkezlerine ulaşımı kolaylaştı. Dolayısıyla İznik, gayrimenkul yatırımı açısından öne çıkan bölgelerden biri oldu." Sütlüdere, yatırımların daha çok arsa ve tarlaya yoğunlaştığını, konut nitelikli taşınmazlara ise talebin henüz düşük olduğunu vurguluyor. TÜİK verilerine göre, 2022 yılında İznik' te 558 adet konut satılmış. İznik, bu verilere göre 2022 yılında Bursa ilinde yapılan toplam konut satışlarından yüzde 10 pay almış durumda.

GÖLLÜCE VE MUSTAFALI POPÜLER YERLER

Özellikle göl manzaralı arsalara büyük rağbet olduğunu söyleyen Sütlüdere, "Herkes, kendi imkânlarına göre bir ev sahibi olma isteğinde. Bunun içinde özellikle imarlı olan taşra mahallelerine büyük talep gözlemleniyor. İznik'te revaçta olan yerlerin başında ise Göllüce ve Mustafalı Mahalleleri geliyor. Diğer arz-talep konusunu ise en az beş dönüm olan meyve bahçeleri oluşturuyor. Bu taşınmazlara, mevcut imar şartlarında üzerine 75 metrekareye kadar bağ evi gibi yapılar yapma imkanının olması sebebi ile talep yoğun. Bu yüzden son zamanlarda arazilerin metrekare birim fiyatlarında ciddi artışlar var" diyor.

Bölgeden edindiğimiz bilgilere göre; Müşküle ve Göllüce Mahallelerinin İzmir-İstanbul Otobanı ve Bursa merkezi ana ulaşım arterlerine daha yakın olması da buralara ilginin diğer mahallelere göre daha fazla olmasında etken. Göl çevresinde arazi fiyatları konum ve manzara avantajına göre 700 lira ile 1000 lira (metrekaresi) arasında değişiyor. Bölgenin depremselliği nedeniyle ilçe merkezinde 3-4 katlı yapılaşma hâkim. Göl çevresinde ise serbest nizam iki katlı yapılaşmaya izin veriliyor. Sütlüdere, "Son zamanlarda yaşanan küresel salgın nedeniyle göl çevresindeki müstakil yapılaşmaya uygun arsalar, ilçe merkezine oranla daha fazla talep görüyor. Bölgede, göle yakın arsaların metrekare birim fiyatları 8 bin ila 10 bin lira arasında. İlçe merkezinde ve merkeze yakın konumlu arsaların metrekare birim değerleri ise 6 bin ila 8 bin lira arasında değişiyor" diyor. Bölgede genel olarak 0-5 yaşındaki satılık konutların ortalama metrekare birim fiyatları 20 bin lira ile 22 bin lira arasında değişiyor. Eva Gayrimenkul Değerleme'ye göre, ortalama 100 metrekare alana sahip konutların aylık kirası ise 10 bin lira civarında seyrediyor.

TATİL BÖLGESİ AÇISINDA DEĞERLİ

İlçede hali hazırda yükselen büyük yatırım projeleri mevcut değil. Bölgenin bilinen en eski ve prestijli sitesi Darka Tatil Köyü. Bölgede büyük yatırım olarak sanayi ve nitelikli konut siteleri gibi alanlar mevcut olmayıp, bölgedeki en önemli ekonomik faaliyetler tarım ve ilçenin geçmiş tarihine bağlı olarak oluşan kültür turizmi. Sütlüdere'ye göre, bölgenin mevcut nüfusu, sosyo-ekonomik düzeyi, il merkezine mesafesi gibi nedenlerden dolayı ilgi fazla. Öte yandan İznik Gölü çevresinin henüz tam olarak potansiyelini yansıtmadığını söyleyen Sütlüdere, ancak yakın zamanda yatırım açısından daha fazla umut vaat edeceğini belirtiyor. İlçenin özellikle uzun vadede yaşam ve tatil bölgesi açısından daha fazla değerleneceğini söyleyen Sütlüdere, "Bölgenin, coğrafi yapısı, tarımsal faaliyetlerin ve zeytinciliğin yoğun olarak yapılması dolayısıyla da mevcut tarım kanunları gibi kısıtlamalar dikkate alındığında büyük tiny house parkların mevcut olmadığı tespit edilmiştir" diyor ve son yıllarda tiny houseların bölgede artış gösterdiğini söylüyor.

BİR YILDA YÜZDE 300 ARTTI

İznik'in ulaşım açısından önemli bir noktada olduğunu belirten ve büyük şehirlerin bu bölgeye olan talebinin her yıl arttığına dikkat çeken bir diğer isim ise, Century21 Business Gayrimenkul Ticari Gayrimenkul Danışmanı, Broker&owner Selçuk Çelebi. "İznik, Bursa, Yalova, İstanbul, Bilecik ve Eskişehir gibi büyük şehirlere yakın mesafede. İznik'e hem karayolu hem de denizyolu ile ulaşmak mümkün" diyen Çelebi, yörenin toplu ulaşım da dahil kolay bir lokasyonda olduğuna dikkat çekiyor. Doğayla bütünleşen ve alıcılar için bir kaçış noktası olarak görülen bölgenin, göl manzarası, yatay mimarisi ve havasıyla tercih edildiğini ifade eden Çelebi, özellikle İstanbulluların, son yıllarda depremin daha çok gündeme gelmesiyle ilçeye rağbet gösterdiklerini vurguluyor. Çelebi, arsa ve tarla yatırımı yapmak isteyenlere şu uyarılarda bulunuyor:

"Arsa ve tarlalara olan yatırım, bölgenin konumu, gelişimi, imar durumu, arz-talep dengesi, ekonomik koşullar ve diğer faktörlere bağlı olarak değişebilir. İznik, tarihi ve doğal güzellikleriyle dikkat çeken bir ilçe olduğu için, burada satılık arsa, bahçe ve tarla seçenekleri oldukça fazla. İznik'te arsa ve tarla fiyatları, son bir yılda ortalama yüzde 300 artış gösterdi. Bu da, bölgeye olan yatırım talebinin yüksek olduğunu gösteriyor. Ancak, yatırım yapmadan önce, arsanın veya tarlanın imar durumunu, tapu kaydını, yola, suya, elektriğe, doğalgaza ve kanalizasyona yakınlığını, göl veya dağ manzarasına sahip olup olmadığını, çevredeki sosyal ve kültürel imkânları, ulaşım kolaylığını ve diğer özelliklerini iyi araştırmak gerekir."

TINY HOUSE'LAR TURİZME KATKI SAĞLIYOR

Çelebi'ye göre, İznik'te arazi fiyatları, bölgenin konumu, imar durumu, manzarası, yola cephesi, zeytinlik veya tarla olması gibi faktörlere göre değişiklik gösteriyor. Buna göre, genel olarak yörede arazilerin metrekaresinin 350 lira ile 7 bin lira arasında değiştiğini söylüyor. Bölgeye yatırım yapmak isteyenler için, İznik'in doğal güzellikleri, tarihi ve kültürel zenginliği, göl turizmi, tiny house alanları ve parkları, zeytin üretimi ve ceviz bahçeleri gibi avantajları bulunuyor. Ancak, bölgeye yatırım yapmadan önce, arazinin tapu durumunu, imar planını, altyapı hizmetlerini, ulaşım olanaklarını ve çevresel faktörleri iyi araştırmak gerekiyor. Bölgeye yatırım yapmak isteyenler için ise Çelebi, güvenilir platformlarda İznik'te satılık arsa ilanlarını incelemenin faydalı olabileceğine dikkat çekiyor.

İznik'te satılık ve kiralık konutlardaki fiyat aralığı, konutun tipi, büyüklüğü, konumu, yaşı, kalitesi ve diğer özelliklerine göre değişiklik gösteriyor. Çelebi; "Genel olarak, İznik'te 100 metrekare konutun fiyatı 3 milyon lira, aynı büyüklükteki konutun kirası ise 10 bin lira ile 15 bin lira arasında değişiyor. İznik'te, göl kenarında ve doğa içinde birçok tiny house alanı ve parkı bulunuyor. Bu tesisler, konforlu ve huzurlu bir tatil deneyimi sunmakta, aynı zamanda çevreye duyarlı bir yaklaşım sergilemekteler. Firmalar, buralardan büyük araziler alarak parklar kurmuyor, ancak mevcut arazileri değerlendirerek tiny house konseptini geliştiriyorlar. Bu sayede, hem bölgenin doğal güzelliğini koruyorlar, hem de turizme katkı sağlıyorlar" diyor.

Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Kurucusu ve Genel Müdürü

"Konuttan çok, arsaya talep var"

İznik'in bazı bölgelerine talep var diyebiliriz. 2023 yılına baktığımızda ilçede 4 bin 627 gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu satışlardan sadece 427 âdeti konut satışları olarak kayıtlara geçti. Ortalama konut satışının 11 katı kadar arsa ve arazi satışı var diyebiliriz. İznik, özellikle iklimi, sakin şehir özelliği ve tarihi ile öne çıkıyor. Göl kenarında yer alan Boyalıca, kuzeyinde yer alan Mahmudiye ve Yürükler mahalleleri en çok tercih edilen noktalardan. İznik ilçe merkezinin doğusunda bulunan Dereköy ve Çiçekli mahallelerine de ilgi yoğun. Yatırım fırsatı oluşturabilecek iki önemli mahalle ise Gürmüzlü ve Müşküle. Tarlalarda ortalama 150 liradan başlayan fiyatlar bin lira seviyesine kadar çıkıyor. İlçe merkezinde ortalama konut metrekare satış fiyatları 20 bin lira seviyesinde. Ulaşım açısından ise ilçe, Marmara Bölgesi gibi işlek yolların en yoğun olduğu bir bölgede yer almakta. Bölgenin batısından yük ve yolcu trafiğinin yoğun olduğu İstanbul-Bursa karayolu geçiyor. Bu yol Yalova'dan sonra Samanlı dağlarının geçit verdiği bir boyun noktasını geçtikten sonra kuzey-güney ekseninde güneye inip Orhangazi'ye uğrar ve hemen ardından Orhangazi'nin güneyinde batıya doğru dönerek Garsak boğazından bölgeyi terk eder. Bununla birlikte bölgenin doğu bölümü ve İznik şehri fazla işlek olmayan sapa bir yol üzerindedir.

Bölgeye büyük projeler geliyor

İznik Belediyesi, Gençlik ve Spor Bakanlığı ile yaptığı protokol neticesinde ilçeye Olimpik Yüzme Havuzu, Kapalı Spor Salonu ve Gençlik Merkezi kazandırmak için çalışmalarını sürdürüyor. Ayrıca, bir proje geliştirme firmasına ait 'Arsa İznik' projesi ile bölgede 130 villadan oluşan bir konut kompleksi, Butik Hotel, Sağlık Tesis Alanı, Kültürel Tesis Alanı ve birçok sosyal alan inşa ediliyor. Bunların yanı sıra, bölgede tamamlanan ve yapımı halen devam eden birçok tiny house projesi de bulunuyor. Bu projeler, İznik'in tarihi, kültürel ve doğal değerlerini koruyarak, bölgenin gelişimine katkı sağlıyor.

Çok katlı yapılaşmaya izin yok

İznik ilçesinde yaşanan 4 Aralık 2023 tarihli deprem, bölgedeki Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın güney kolundan, yani İznik-Mekece Fayı'ndan kaynaklanmıştı. Bilim insanları, depremin ardından bu fay hattındaki gerilimin arttığını ve potansiyel bir depremde İznik İlçesi'nin etkilenebileceğini belirtmişlerdi. İlçe, uzun yıllardır bu fay hattının etkisi altında olduğu bilinen bir bölge. Bu nedenle, İznik ilçesinde alınan önlemler, yapılaşmaların genellikle yatay mimariye yönelik olduğunu gösteriyor. İlçe genelinde, tek katlı müstakil yapılar ve 2-3 katlı binalar yaygın olarak tercih ediliyor.

2023 yılında İznik bölgesinde satılan konut, arsa ve tarla sayısı, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TUİK) verilerine göre şöyle:

* Konut satışı: 2023 yılında İznik'te toplam 1234 konut satıldı. Bu satışların 1012'si ikinci el, 222'si ise ilk el konut oldu. İpotekli konut satışı ise 78 olarak gerçekleşti.

* Arsa satışı: 2023 yılında İznik'te toplam 1456 arsa satıldı. Bu satışların 1234'ü sahibinden, 222'si ise emlak ofislerinden yapıldı.

* Tarla satışı: 2023 yılında İznik'te toplam 1678 tarla satıldı. Bu satışların 1456'sı sahibinden, 222'si ise emlak ofislerinden yapıldı.

Altın Emlak firmasından aldığımız bilgiye göre İznik bölgesi için planlanan bazı kalkınma planları şöyle;

* Tarihi eser ve yapıların gün yüzüne çıkarılması için gerekli çevre düzenlemesi ve restorasyon çalışmalarının yapılması

* İlçenin zengin koleksiyonu olan müzeleri ve açık hava müzesi niteliğindeki yapısıyla tanıtımının sağlanması

* Turizm konaklama altyapısının bölgenin niteliğine uygun şekilde geliştirilmesi

* Coğrafi işareti tescillenmiş olan İznik Çinisi'nin özgün üretim kriterlerinin ve buna bağlı piyasa değerinin korunması, marka olarak geliştirilmesi ve tanıtımının sağlanması

* İznik Gölü'nde su sporlarının yapılması için gerekli altyapı ve organizasyon çalışmalarının yapılması, mevcut yüzme ve kürek takımının imkânlarının güçlendirilmesi

* Sofralık zeytin gibi öne çıkan tarım ürünlerinin tanıtımının artırılması

* İlçelerin Bursa merkeze olan toplu taşım imkânının geliştirilmesi

* İznik Gölü'nde kimyasal ilaçlama vidanjörleri vb. sebeplerden kaynaklanan kimyasal kirlenmenin önüne geçilmesi

Kamp ve karavancıların uğrak noktaları

* Sansarak Kanyonu Kamp Alanı

* Alıç Yaylası Kamp Alanı

* Aynştayn Kamping

* İznik Gölü Kamp Alanı

* Doğa Muhit Camping Bungalov Karavan Parkı Restoran

* La Cabaña İznik

* Müşküle Köyü Kamp Alanı