Kiracı ve ev sahipleri için kritik dönem başlıyor

Düzenleme, ev sahiplerinin enflasyon karşısında gelirlerini korumalarına yardımcı olmayı amaçlarken kiracıları düşündürüyor. Her iki tarafın da bilinçli hareket etmesi ve hukuki haklarını doğru şekilde kullanması, olası uyuşmazlıkların önüne geçmek adına büyük önem taşıyor. KYO Legal Hukuk Bürosu'nun Ortak Avukatı Furkan Ökse, ev sahipleri ve kiracıların kira artış oranları ve tahliye davaları konusunda bilinçli hareket ederek, haklarını korumak için süreci iyi bilmeleri gerektiğinin altını çiziyor.

8 Haziran 2022'de yürürlüğe giren geçici düzenlemeyle konut kiralarına yüzde 25 zam sınırı getirilmişti. Bu sınır, 1 Temmuz 2024'e kadar uzatıldı. Ancak bu tarih itibarıyla yüzde 25'lik sınır kalkacak ve kira artışları, 12 aylık enflasyon ortalaması hesaplanarak yapılacak. Değişiklikle birlikte kira artışlarının temmuz ayı itibarıyla %60'a kadar çıkması bekleniyor. 1 Temmuz 2024 tarihinden önce yenileme dönemi gelen kira sözleşmeleri için yüzde 25 artış sınırı halen geçerli olacak. Farklı bir düzenleme olmayan kira sözleşmeleri açısından, 1 Temmuz 2024'ten itibaren 12 aylık ortalama TÜFE oranı kira artış oranı olarak kabul edilecek. Ev sahibinin rızası olmaksızın bu oranın altında artış yaparak ödeme yapan kiracılar açısından, ev sahipleri iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilecek.

Büyükşehirlerde Kira Uyuşmazlıkları Artıyor

Haziran 2022'den beri uygulanan %25 kira artış sınırı, özellikle büyükşehirlerdeki kiracıların enflasyon karşısında korunmasını amaçlamıştı. Ancak bu düzenleme, kira bedellerinin enflasyon karşısında erimesi nedeniyle ev sahipleri için gelir kaybına yol açtı. İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde sulh hukuk mahkemelerinin kira uyuşmazlıklarıyla dolup taşması, taraflar arasındaki gerilimi artırdı. Mahkemelerin yoğunluğu nedeniyle dava süreçlerinin 12 ay gibi uzun süreler alması, kira uyuşmazlıklarının çözümünü zorlaştırdı. Bu zorlu süreçte, ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan gerilim ve anlaşmazlıklar, kira hukukunun daha dikkatli ve bilinçli bir şekilde uygulanmasının önemini bir kez daha ortaya koyuyor.

Kiracı ve Ev Sahipleri İçin Kritik Şartlar

1 Temmuz 2024'ten sonra yenileme dönemi gelen kira sözleşmelerinde, TÜFE oranında artış yapmayan kiracılar tahliye riskiyle karşı karşıya kalabilir. Türk Borçlar Kanunu m.352/II uyarınca, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bu süreyi aşan dönemde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar alan kiracılar, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla tahliye edilebilir. Günümüzde birçok kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranı standart olarak TÜFE oranı ile belirlenmekte olup, farklı bir düzenleme olmayan kira sözleşmeleri açısından 1 Temmuz 2024'ten itibaren 12 aylık ortalama TÜFE oranı geçerli olacak. Ev sahibinin rızası olmadan bu oranın altında artış yaparak ödeme yapan kiracılar için, ev sahipleri iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu koşulların oluşması durumunda, ev sahipleri için en hızlı ve kolay tahliye yöntemlerinden biri olacak.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekiyor. İlk olarak, kira bedelinin kiracı tarafından zamanında ve eksiksiz ödenmiyor olması şart. Bir yıl içinde iki ayrı kira borcu için iki ayrı haklı ihtar veya icra takibi yapılıyor olması gerekiyor. Bu ihtar veya icra takibi yazılı ve açık bir şekilde yapılıyor ve hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli ile ilgili tüm detaylar belirtiliyor. Her aya ilişkin yapılmayan veya eksik yapılan ödeme, ayrı bir haklı ihtara konu oluyor. Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tah iye davası açıyor. Ayrıca, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bu süreyi aşan dönemde iki kira bedelini ödememiş veya eksik ödemiş olması gerekiyor. Bu şartlar, ev sahibi açısından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının en hızlı ve etkili yollarından birini oluşturuyor.

İki Taraf Bilinçli Bir Şekilde Hareket Etmeli

Ev sahiplerinin ve kiracıların haklarını bilinçli bir şekilde aramaları gerektiğini vurgulayan KYO Legal Hukuk Bürosu'nun Ortak Avukatı Furkan Ökse: "Türkiye'de ev sahibi-kiracı ilişkileri, özellikle büyükşehirlerde konut kiralarının hızla artmasıyla giderek karmaşık hale geliyor. Kiracılar, yüksek kira bedelleri nedeniyle zor durumda kalırken, ev sahipleri de enflasyonun gerisinde kalan kira gelirleriyle başa çıkmakta güçlük çekiyor. Farklı bir düzenleme yapılmaması durumunda 1 Temmuz 2024'ten itibaren kira artış oranlarının %60'ları geçmesi bekleniyor. Bu durum, ev sahiplerinin son yıllarda yaşadığı dengesizlikleri kısmen düzeltecek olsa da, kiracılar için mali yükler getirecek gibi görünüyor. Geçtiğimiz iki yıl boyunca uygulanan %25 kira artış sınırı, kira bedelini tespit davalarının sayısında büyük bir artışa sebep oldu. 1 Temmuz 2024'ten sonra bu sınırın kalkması ile birlikte, ev sahibi ve kiracı arasında yaşanacak artış oranı uyuşmazlıklarının tahliye davalarını artırması bekleniyor.

Kira hukuku birçok şekil şartını barındırıyor ve eksik yapılan bir ihtar veya süresinde açılmamış bir dava, ev sahibi açısından tahliye imkanını ortadan kaldırabiliyor. Aynı şekilde, artış oranında yaşanan uyuşmazlık sonucu kiracının eksik artış yapması, kiracının kısa sürede tahliyesine sebep olabilir. Bu nedenle, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hak kaybına uğramamak için kira hukuku konusunda uzman bir avukattan görüş alması büyük önem taşıyor. Ev sahipleri ve kiracılar, kira artış oranları ve tahliye davaları konusunda bilgi sahibi olarak, haklarını koruma yolunda bilinçli adımlar atmalıdır. Kira hukuku konusunda bilinçli olmak, her iki tarafın da olası hukuki sorunlarla başa çıkmasını ve haklarını korumasını sağlayacaktır" açıklamasında bulundu.