Gayrimenkulde yeni cazibe merkezi: Sakarya -1-
PARA ARAŞTIRMA/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Batısında Kocaeli, güneyinde Bilecik ve doğusunda Düzce'ye komşu olan Sakarya, son dönemde inşa edilen karayollarıyla İstanbul ve Ankara'ya çok yakın, gözde bir şehre dönüştü. (Birinci Bölüm)
Türkiye'nin iki büyük metropolü arasındaki şehir, D-100 Karayolu, TEM Otoyolu, Kuzey Anadolu Otoyolu gibi büyük karayollarına sahip. Bunun yanı sıra demiryolu ve hızlı tren imkânları, Avrupa'nın yedinci en büyük liman bölgesi olan İzmit Körfezi'ne yakınlığı ve sahip olduğu Karasu Limanı ile stratejik bir noktada yer alıyor. Yavuz Sultan Selim ve Osmangazi Köprüleri ile de bağlantılı olan Kuzey Marmara Otoyolu, Akyazı ilçesinde Anadolu Otoyolu ile birleşiyor. Bu hat Adapazarı ilçesinin kuzeyinden geçiyor ve Akyazı-Mudurnu, D-100 Karayolu ile de birleşerek il ölçeğinde kritik bir ulaşım hattı oluşturuyor. Bu güzergâhlar çerçevesinde şehir, yatırım açısından oldukça değerli bir konuma sahip.
ALMANYA İLK SIRADA
Sakarya'nın nüfusu, her yıl aldığı göçle artıyor. Şu anda 1 milyonu geçen kişi sayısı, son rakamlarla beraber 1 milyon 75 bini bulmuş durumda. Türkiye nüfusunun en fazla yoğun olduğu ikinci il konumunda yer alıyor. Bu rakam ortalamanın üzerinde olduğu için şehre olan yatırımlar da artmaya başladı. Ticaret, sanayi ve turizm gibi önemli kollarda da Türkiye sıralamasında kendini gösteren şehirde yedi Organize Sanayi Bölgesi'nin (OSB) bulunması istihdamı da artırıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) verilerine göre, 2021 yılında Sakarya'da 23 bin 924 konut satıldı. Bu konutların 7 bin 985 adedi ilk satış. 2020'de bu sayı, 22 bin 418 konut satışı (7 bin 87'si ilk satış) olarak gerçekleşti. 2022 yılı Ocak ve Temmuz ayları konut satış verileri incelendiğinde, ilk yedi aylık toplam satışın 14 bin 304 olduğu görülüyor. Bir önceki yıl, aynı dönemine göre yüzde 33'lük bir artış mevcut. 2022'nin ilk altı ayında Sakarya için en çok ev araması yapılan yabancı ülkeler, sırasıyla Almanya, Hollanda, Fransa, Avusturya, Avustralya ve İngiltere. Yine TÜİK verilerine göre, ocak ve temmuz döneminde yabancılara 860 adet satış yapıldı. 2021 yılının ilk altı ayında bu sayı 519 olarak gerçekleşmişti.
ULAŞIM ALTERNATİFLERİ ARTTI
Sakarya, kara, demiryolu ve havayolu seçenekleriyle ulaşım imkânı kolay şehirlerin başında geliyor. Şehir sınırlarından geçen TEM otoyolu ve D-100 karayolunun yanı sıra Ankara-İstanbul arasında hizmet veren Yüksek Hızlı Tren ve Tarihi Adapazarı Ekspresi de Sakarya'ya ulaşım alternatifleri arasında yer alıyor. Şehre havayolu ile ulaşmak isteyenler için komşu il Kocaeli'ndeki Cengiz Topel Havaalanı 33 kilometre, İstanbul'daki Sabiha Gökçen Havaalanı 110 kilometre ve İstanbul Havaalanı ise 177 kilometre uzaklıkta. Bu kısa mesafeler sayesinde Sakarya, iş için, eğitim için, hatta günübirlik geziler için tercih sebebi olarak öne çıkıyor. "Gerek arazi gerek konut alım satımlarıyla şehrimiz, ticari canlılığını koruyor" diyen Sakarya Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem Yüce, şehrin metropol kentlere yakınlığı ve doğal güzelliklerin yatırımcılar ve turistler açısından ilgi çektiğini söylüyor.
126 ÜLKEYE İHRACAT
Sakarya, ticaret ve sanayi bakımında da oldukça zengin şehirlerin başında geliyor. Özellikle ayva, mısır, fındık ve süs bitkileri konusunda Türkiye'de önemli sıralamalarda bulunan şehir, ihracatta da önemli paya sahip. Belediye Başkanı Yüce, Sakarya'nın ayva üretimi konusunda Türkiye'de birinci sırada olduğunu ifade ederken, süs bitkileri üretiminde ikinci, fındık üretiminde ise üçüncü sıraya yerleştiklerini söylüyor. Tabii bunun yanı sıra mısır üretiminde de önemli bir paya sahip olan Sakarya, bu üründe de üretim konusunda sekizinci sırada bulunurken, tarım ihracatında önemli illerin başında.
Tarımın yanı sıra sanayide de gelişim gösteren şehir, 2022'nin Nisan ayında otomotiv endüstrisi, demir ve demir dışı metaller ile çelik gibi sektörlerde ön planda bulunuyor. Başkan Yüce; "Serbest bölgeler de dâhil olmak üzere Sakarya'dan toplam 126 ülkeye ihracat yapıldı. Bunlar arasında ihracat gelirlerinin en fazla arttığı ülkeler ise Polonya, İspanya, Birleşik Krallık ve İrlanda oldu" diyor.
GÜNLÜK BİN TON ÇÖP AYRIŞIYOR
Sakarya Büyükşehir Belediyesi, sürdürülebilir ve geri dönüşüm konularına önem veriyor. Katı atık konusunda önemli projelere imza atmış durumda. Bunların başında, enerji üretimi geliyor. Başkan Yüce; "Entegre Katı Atık Yönetim Planı ile düzenli depolama sahalarımızı iyileştiriyor ve bu sahalardan enerji üretiyoruz. Katı Atık Aktarma İstasyonları ile ilçelerden gelen günlük bin tonluk çöpü ayrıştırıp geri dönüştürüyoruz. Geriye kalan ayrışmayan kısmı da düzenli olarak depolayıp çevre temizliği konusunda çalışmalar yürütüyoruz" diyor ve çevre bilincini çocuk ve gençlere aşılamak için pek çok program ve yarışma düzenlediklerini altını çiziyor. Sıfır atık konusunda belediyenin yapmış olduğu çalışmaları ise şu sözlerle anlatıyor:
"Ambalaj atıklarını toplama ve ayrıştırma tesisi kurarak sıfır atık politikasını destekleyeceğimiz, gündemdeki yeni bir projemize değinmek istiyorum. Projemiz kapsamında toplanan atıklar tesise getirilecek, sonrasında ayrıştırılıp işlenerek ham madde olarak satışı gerçekleştirilecek. Sıfır atık politikası ile çevrenin sağlını koruyarak kalitesini artıracak, atık çöp miktarını düşürecek ve ekonomik verimliliği destekleyeceğiz. Atık toplayıcılığı yapan vatandaşlarımıza sunduğumuz iş imkânıyla sosyo-ekonomik düzeylerinin desteklenmesine katkı sağlayacağız."
BİSİKLET ŞUBE MÜDÜRLÜĞÜ VAR
Sakarya'nın önem verdiği diğer konulardan biri de spor. Şehir, "Spor Şehri Sakarya" vizyonuyla spor faaliyetlerine önem veriyor. Sakarya Büyükşehir Belediyesi Spor Kulübü'nde 30 farklı branşta beş bin sporcu bulunuyor. Güreş, karate, satranç, eskrim, yüzme ve hentbol gibi pek çok branşta faaliyet gösteren Sakarya, önemli şampiyonalara da ev sahipliği yapıyor. Spor branşları arasında bisikletin ise ayrı bir yeri var. 'Bisiklet Şehri' unvanına uygun yatırım ve projeler üretmek için Bisiklet Şube Müdürlüğü kurulmuş. Başkan Yüce, bu vizyoner yaklaşım sayesinde Türkiye'de bir ilke imza attıklarını belirtiyor. "260 dönüm arazi üzerine Sakarya'nın en modern tesisini kurduk. Bu tesis ile 850 metre drag pisti, 12 bin metrekare karting, süpermoto ve drift pisti, 2 bin metre uzunluğunda off-road ve motokros pisti, sosyal donatılarla beraber motor ve otomobil sporları konusunda akla gelebilecek her hizmeti vermeye çalıştık" diyen Başkan Yüce, Sakarya'yı kano ve kürek sporlarında da merkez haline getirmeyi planlıyor. Yüce, 'Kano ve Kürek Parkuru' projesinin hazırlıklarına da devam ettiklerinin altını çiziyor. Sakarya bir dünya markası olsaydı kesinlikle "Spor Şehri" olurdu diye de belirtmeden geçmiyor. "Dünyada sadece 13 şehrin sahip olduğu "Bisiklet Şehri Unvanı"nı almanın gururu yaşıyoruz. Bu sayede Sakaryamızı dünyaya duyurarak ülkemizde bu unvana layık bulunan ilk ve tek şehir olma özelliğine kavuştuk.
ŞEHRE GÖÇ ARTIYOR
Şehrin İstanbul'a yakın olması ve ulaşım ağının hareketlenmesiyle göç oranında da her yıl değişim yaşanıyor. Gerek tarım gerek sanayi gerekse de eğitim için şehre yerleşen kişi sayısı, geçen yıl (2021) 40 bin 379 kişi olmuş. Başkan Yüce; "Sakarya'da sekiz küçük sanayi sitesindeki bin 185 işyerinde toplam çalışan sayısı 2 bin 917 kişi. Organize Sanayi Bölgesi sayesinde hem vatandaşımıza hem çevre illere istihdam sağlıyoruz. Üniversitemiz, meslek yüksekokullarımız ve akademik personellerimiz sayesinde eğitimde de ciddi bir çekim alanı olduğumuza inanıyorum" diyor.
Sakarya bu yıl iller arasında; ihracatta yedi, ithalatta ise 10'uncu sırada yer alıyor. Referans olabilecek büyük ölçekli sanayi kuruluşlarını sayacak olursak; otomotiv sanayi sektöründe Toyota, Otokar, Türk Traktör, Başak Traktör ve Tırsan, savunma sanayinde Milli Tank, Zırhlı Muharebe Araçları ve Fırtına Obüsleri; vagon ve motorlu tren setleri imalatında ise Türkiye Raylı Sistem Araçları Sanayii Anonim Şirketi'ni (TÜRASAŞ) örnek göstermek mümkün. Şu anda faal nüfusun yüzde 65'i tarım, yüzde 15'i sanayi ve geri kalanları da diğer sektörlerde görev alıyor."
AYDA 20 BİN İLAN YAYINLANIYOR
Altın Emlak Firma Sahibi Mustafa Hakan Özelmacıklı, şehirdeki konut satışlarının son dönemde arttığına dikkat çekiyor. 2022 yılı Ocak ve Temmuz dönemi satışlarına bakıldığında Sakarya'da 14 bin 304 konut satışı gerçekleşmiş. Aynı dönemde tüm gayrimenkul türlerinde yapılan satış sayısı ise 32 bin 928 oldu. Yine 2022 yılı Ocak-Temmuz döneminde Sakarya'da yabancılara yapılan satış sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 65'e yakın bir artış göstererek 860'a ulaştı. "Gayrimenkul piyasalarındaki artış, Sakarya'da da etkisini gösterdi diyebiliriz" diyen Özelmacıklı, Sakarya genelinde konutlarda metrekare birim değerinin 9 bin TL seviyelerine ulaştığını, kiralıklarda ise bu rakamın metrekare değerinin 34 TL'ye yaklaştığını belirtiyor. Konutlarda amortisman sürelerinin ise 26 yıl olduğunu belirtiyor. Satılık konut fiyatlarında son bir yılda yaklaşık yüzde 170 artış gösterirken bu oran, kiralıklarda ise yüzde 130 seviyelerinde. Satışların yapıldığı ilçelere bakıldığında ilk sırayı Karasu alıyor. İlk yedi ayda Karasu'da toplamda 3 bin 621 konut satılırken, ikinci sırada yer alan Adapazarı ilçesinde aynı dönemde 2 bin 938, Serdivan ilçesinde ise 2 bin 160 konut satıldı.
Sakarya'nın en değerlenen bölgeleri arasında Sapanca, ilk sırada yer alıyor. İlçenin metrekare değer ortalaması 17 bin TL seviyesinde seyrediyor. Özelmacıklı, "Serdivan yaklaşık 10 bin TL fiyat ortalamasıyla ikinci sırada. Adapazarı'nda ise metrekare değer ortalaması 8 bin TL seviyesinde. Ulaşılabilirlik açısından en çok primi Adapazarı yaptı, diyebiliriz. Bu ilçede artışlar, son bir yılda iki kata yaklaştı. Karasu da benzer bir artış gösterdi ve metrekare değerleri 8 bin TL seviyelerine ulaştı" diyor. Ayrıca ilan sayılarının aylık toplamda 20 bine yaklaştığını söylüyor. Bu ilanların yarısının ticari, devremülk ve arsa olduğunun altını çiziyor.
EN ÇOK İSTANBUL'DAN GELİYORLAR
Çevrimiçi gayrimenkul platformu Emlakjet'in CEO'su Tolga İdikat da diğer gayrimenkul uzmanları gibi Sakarya'nın büyük göç almasıyla gayrimenkul sektöründe ciddi bir talep artışı olduğuna dikkat çekiyor. Bununla beraber pandeminin etkisiyle şehir hayatından uzaklaşmak isteyenler için tercih sebebi olduğunu belirtiyor. Sakarya'nın İstanbul'a yakın konumu ve büyükşehirlere kıyasla daha uygun bütçeli satılık konut fiyatları, gayrimenkul talebini etkileyen faktörler arasında bulunuyor. Emlakjet verilerine göre, Sakarya'da satılık konutlar için talep edilen ortalama fiyat 875 bin TL. "Bu fiyat geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 239 daha yüksek. Son dönemde haziran ayında ortalama fiyatlar yüzde 23 artarken, temmuzda fiyat artışı yüzde 3 oldu" diyen İdikat, son bir yılda artışın daha da belirgin olduğunu vurguluyor.
Emlakjet'in projeler sayfasında yer alan Sakarya ilindeki markalı projeler için talepte yüzde 350 artış yaşanıyor. Bu projeler için İstanbul şehrinden gelen trafik ise geçen yılın ilk altı ayına göre yüzde 140 arttı. Sakarya'da konut arayanların lokasyonu büyük oranda İstanbul. İdikat'ın değerlendirmesine göre, hem markalı konutlarda hem genel olarak satılık konut kategorisinde, İstanbullular Sakarya'da, Sakaryalılardan daha fazla konut arıyor. Ayrıca Nef gibi markaların bu şehre yatırım yapmaları, bölgede daha fazla hareketliliğe sebep olmuş. Emlakjet'in arsa sayfalarında en yüksek taleplerden birini 'Nef Arsa Sakarya' alıyor.
AMORTİSMAN SÜRESİ 24 YIL
Sakarya'da yazlıklara, markalı konutlara ve şehir merkezi yakınındaki arsalara, sosyal imkânlara sahip konutlara yatırım yapmak, alıcılar için pek çok fırsat yaratıyor. Emlakjet verilerine göre; şehirde en çok değerlenen bölgeler Erenler, Geyve, Akyazı, Söğütlü, Serdivan ve Kaynarca oldu. Bu bölgelerde konut fiyatları iki ile dört kat daha arttı. Sakarya genelinde ortalama satılık konut fiyatı 875 bin TL iken, ortalama kira fiyatı 3 bin TL seviyesinde. İlde satılık konutların geri dönüşüm ortalaması 24 yıl. Bu süre yatırım değeri yüksek markalı konut projelerinde, az odalı yatırımlık dairelerde bu süre aşağıya inebiliyor. "Sakarya iline ait 5 bin 872 aktif ilan gözükmekte. Yıl genelinde ağustos ayına kadar Sakarya için toplam 18 bin 947 ilan girişi yapıldı. Geçen sene bu sayı 8 bin 847 olarak gerçekleşmişti. İlan adetlerine baktığımızda Sakarya'da geçen senenin tamamına göre ilan sayısının iki katı olduğunu görüyoruz" diyen İdikat, yabancı ülkelerden de ilginin yüzde 47 olduğunu söylüyor.
2022'nin ilk altı ayında Sakarya için en çok ev araması yapılan yabancı ülkeler sırasıyla Almanya, Hollanda, Fransa, Avusturya, Avusturalya ve İngiltere oldu.
OTOYOL İLE ULAŞIM RAHATLADI
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet Fatih Özkul, Sakarya il genelinde satılık konut birim fiyat ortalamalarının metrekare bazında 7 bin 500 ile 10 bin TL arasında değiştiğini söylüyor. Sapanca, Serdivan ve Adapazarı ilçelerinde ise konut satış birim değerlerinde ortalamada bu birim fiyatların üzerinde kaldığını belirten Özkul, aylık kiraların ortalama 2 bin 500 TL ile 5 bin TL arasında olduğunu belirterek yatırım yapacaklara şu tavsiyelerde bulunuyor:
"Sakarya, yatırımcısına geniş bir yelpazede yatırım olanağı sağlayabilen bir ildir. Kuzey Marmara Otoyolu'nun hizmete girmesi, Adapazarı-İstanbul Tren seferlerinin yeniden başlaması ile şehre ulaşım daha da rahatlamıştır. Ulaşım kolaylığıyla yatırımcıya cazip bir bölgedir. Merkezi ilçeleri olarak belirtebileceğimiz Adapazarı, Erenler ve Serdivan ise hem yaşam alanı için konut kullanımı ve yatırımına uygun hem de ticari hareketliliğin yüksek olduğu bölgelerdir. Merkezi ilçeler arasında ise Serdivan ilçesi kendini öne çıkarıyor. Sakarya Üniversitesi'nin ana kampüsünün bu ilçede olması, yapılan ticari ve sosyal yatırım projeleriyle ilçe kısa zamanda parlamış durumdadır. Yüksek kira getiri oranlarıyla konut ve ticari ünite açısından tercih edilen bir bölgedir. Pandemiyle birlikte insanların doğa ile iç içe yaşam talebi artmış olup, kırsal ve müstakil yaşama olan ilgi yükseliştedir. Bununla birlikte yayla turizmine olan talepler de artış göstermiştir. Bu bakımdan işlenebilir tarım arazisi, verimli topraklar, kaplıca alanları ve yaylaları bakımından Akyazı, Taraklı, Pamukova ve Geyve ilçeleri öne çıkmaktadır."