Düşük sermaye ile gayrimenkule yatırım fırsatı

PARA FİNANS/ AYFER ARSLAN Gayrimenkul, Türk halkının geleneksel yatırım araçlarından biri. Özellikle yüksek enflasyonist ortamlarda hem bireysel hem kurumsal yatırımcılar açısından yüksek getiri potansiyeli ile her zaman cazibesini koruyor. Tabii son yıllardaki fiyat artışlarını dikkate alırsak gayrimenkul satın almak eskisi kadar kolay değil. Ancak 'demokrasilerde çare tükenmez' hesabı, düşük miktarda sermayesi olan ve gayrimenkul yatırımında ısrar edenler için sermaye piyasasının sunduğu seçenekler de var.

Sermaye Piyasası Kanunu'na göre, gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine dayanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), gayrimenkul yatırımlarını tercih edenler açısından akla gelen ilk araçlar arasında. Her iki model de gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine, büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarına likidite sağlanmasına, ortaklık yapısı kullanılarak gayrimenkul yatırımlarının finanse edilmesine imkan sağlıyor. GYF, nitelikli yatırımcıları hedeflerken, düşük miktarda sermaye ile gayrimenkul piyasasına girmek isteyenler açısından GYO yatırımı daha uygun bir seçenek olabiliyor.

SPK GÖZETİMİ VE DENETİMİNDE

GYO aslında Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenen, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi. Dolayısıyla SPK gözetimi ve denetiminde. Sistemin işleyişine gelince, GYO'lar apartman, ofis binası, depo, alışveriş merkezi gibi getirisi yüksek gayrimenkul projelerini hayata geçiriyor ve işletiyor. Bir başka ifadeyle GYO'lar sahibi, işletmecisi, proje geliştiricisi veya idarecisi olduğu gayrimenkullerden kira geliri veya değer artışıyla kazanç sağlamayı hedefliyor. Hisse senetlerinin halka arzı yoluyla ise yatırımcılardan toplanan paralar bir havuzda birikerek, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere yatırılıyor. Yani getirisi yüksek olan gayrimenkul ve emlak projelerine yatırım yapan GYO şirketleri, aynı zamanda bireysel ve kurumsal yatırımcılardan toplanan fonlar sayesinde emlak projelerini gerçekleştiriyor. GYO'ların portföylerinden elde ettikleri gelirler ise ortaklarına aktarılıyor.

GEÇMİŞİ 1960'LARA UZANIYOR

Dünyada ilk defa 1960 yılında ABD Kongresi tarafından resmen tanınan ve 1961 yılında Massachusetts eyaletinde Real Estate Investment Trusts (REITs) olarak faaliyete başlayan GYO'lar, Avrupa'da ise ilk olarak 1969 yılında Hollanda'da kurulmuş. 1971 yılında, İngiltere ve Almanya'da kendisine yer bulan GYO'ların Türkiye'deki geçmişi ise 1980'li yıllara kadar uzanıyor. Gayrimenkul yatırımları ülkemizde 1980'li yıllarda sermaye piyasalarının gelişmeye başlamasıyla kurumsal bir yapıya kavuşurken, 1989 yılında konut sertifikası ve 1990 yılında arsa sertifikası arz edildi. Ardından bu sertifikaların uluslararası piyasalara ihracına izin veren düzenlemeler hayata geçirildi. Ancak, bu uygulamalar amacına ulaşamayınca, daha sonra inşaat sektörü ile finansal piyasaları ortak bir paydada buluşturan GYO devreye alındı. 13 Mayıs 1992 tarihinde yürürlüğe giren 3794 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nda yapılan değişikliklerle, Yatırım Ortaklıklarının Faaliyetlerinin Kapsamını belirleyen 35'inci madde, "Yatırım Ortaklıkları sermaye piyasası araçları, gayrimenkul, altın ve diğer kıymetli madenler portföylerini işletmek amacıyla kurulan anonim ortaklıklardır" ibaresiyle GYO kuruluşunun önü açıldı. Türkiye'de ilk defa 1995 yılında kurulan GYO'ların sayısı bugün 48'i buldu.

48 GYO BORSA İSTANBUL'DA

GYODER Başkanı Neşecan Çekici'ye göre, sektöre son yıllarda büyük bir ilgi gözleniyor. Borsa'da işlem gören GYO sayısı 2014 yılında 31 iken, bu sayı 2020 yılına kadar sadece 2 yeni halka arzla birlikte 33'e yükseldi. İzleyen yıllarda ise 2021'de 37'ye, 2022 yılında 39'a çıktıktan sonra, 2023 yılında gerçekleşen 9 yeni halka arzla birlikte bu sayı 48'e ulaştı. Borsa İstanbul'da şu anda mevcut 48 GYO'nun toplam güncel piyasa değeri, 423 milyar lira civarında. Peki, bu artışı tetikleyen faktörler neler? Çekici, halka arz edilen GYO sayısındaki artışı öncelikle yatırımcı ilgisine bağlıyor. Borsa İstanbul'da uzun yıllar stabil seyreden yatırımcı sayısı pandemiden sonra önemli miktarda artarak 8 milyonu geçti. Gerek yerli bireysel, gerekse yerli kurumsal yatırımcının halka arzlara ilgisi çok yüksek düzeyde gerçekleşiyor. Talepteki olumlu seyrin ve yatırımcı iştahının, arz tarafını yani halka açılmak istenen şirketleri de motive ettiğini belirten Çekici, "Diğer sektörlerle beraber ülkemizdeki lokomotif sektörlerin başında gelen gayrimenkul sektörü de halka arzlarla sermaye piyasasından kaynak sağlıyor. Gayrimenkul sektörünün kurumsallaşmasında çok önemli rolü olan GYO'larımız sermaye piyasasından sağladığı kaynağı tek faaliyet alanı olan gayrimenkul yatırımlarının finansmanında kullanarak, sektörün büyüyüp gelişmesine katkıda bulunuyor" diyor.

ATA GYO Genel Müdürü Bedri Kurdoğlu da GYO'ların halka açıklık oranının yüzde 44, fiili dolaşım oranının ise yüzde 32,43 olarak gerçekleştiğine işaret ediyor. Kurdoğlu'na göre, halka arz, şirketlerin finansman ihtiyacını karşılamak ve likidite sağlamak için kullandıkları bir yöntem. Son yıllarda teknolojik imkanların gelişmesinin yanı sıra kurumsallaşma, şirketin marka değeri ve itibarına sağladığı katkı nedeniyle halka arzlar daha fazla tercih edilmeye başlandı. Kurdoğlu, özellikle yenilikçi ve büyüme potansiyeli yüksek olan gayrimenkul gibi sektörlerde gerçekleşen halka arzlara olan yatırımcı ilgisinin de bu süreci tetikleyen en önemli faktör olduğunu düşünüyor.

HALKA AÇILAN GYO SAYISI ARTACAK

GYO'ların halka arzı ile bireysel yatırımcıların gayrimenkul piyasasına erişiminin arttığını söyleyen Çekici, şu tespitte bulunuyor: "Gayrimenkul yatırımcısı daha geniş yatırım fırsatları ile tanışırken, gayrimenkul piyasasına erişim demokratikleşmektedir. Sermaye piyasası enstrümanlarının, yatırımcılar için güvenilir ve şeffaf bir yatırım ortamı oluşturduğu da çok açık. "

GYODER GYO Komitesi Başkanı Dr. Berra Doğaner ise 2023 yılını GYO'lar açısından oldukça önemli bir dönemeç olarak değerlendiriyor. Doğaner, borsada işlem gören GYO sayısındaki artışın sektördeki potansiyelin de bir göstergesi olduğunu belirtirken, SPK'ya yapılan GYO kuruluş ve dönüşüm başvuruları ile halen süregelen hazırlıklar kapsamında 2024 yılında da GYO halka arzlarının etkili biçimde süreceğini söylüyor. Halka arzlara devam eden ilginin GYO'lara olan talebin 2024 yılında da artacağını gösterdiğini ifade eden Neşecan Çekici, şu öngörülerde bulunuyor: "48 olan GYO sayısının 2024'te 60'a ulaşması beklenmektedir. Gayrimenkul sektöründe süregelen pek çok çalışma ve hazırlık bulunmakla birlikte bu hedefin gerçekleşmesi şüphesiz SPK'nın GYO'ya dönüşüm ve halka arz konusundaki hızına ve politikalarına bağlı. "

4 MİLYON YERLİ YATIRIMCI VAR

Peki, GYO piyasasına yatırım yapanlar nasıl bir profile sahip? Çekici'nin verdiği bilgilere göre, 2023 yılı sonu itibariyle GYO'ların halka açık kısmının yüzde 11'i yabancı, yüzde 89'u da yerli yatırımcıların portföyünde bulunuyor. Yerli yatırımcıların yaklaşık üçte biri kurumsal yatırımcı, üçte ikisi ise bireysel yatırımcılardan oluşuyor. Yaklaşık 4 milyon yerli bireysel yatırımcının elinde GYO hisse senedi bulunuyor. Yatırım yapmak isteyenler için herhangi bir alt limit söz konusu değil. Sadece bir adet hisse senedi bile alınarak, istenen GYO ya ve GYO portföylerindeki varlıklara ortak olmak mümkün.

Peki, GYO'lar aracılığıyla hangi nitelikteki gayrimenkullere yatırım yapmak mümkün? Çekici'ye göre, gayrimenkul yatırım ortaklığı, yatırımcılara bu alanda oldukça geniş bir portföye yatırım yapma imkanı sunuyor. Çünkü GYO'lar alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir, satın almayı veya satmayı vaat edebilir.

GYO'ların güvenilir bir portföy yapısına sahip olduğunu savunan Çekici, bu tezini şöyle destekliyor: "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususların bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir."

GYO yatırımının püf noktaları

• Gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketleri, portföylerinde bulunan gayrimenkullerden elde ettikleri kazançları her yılın sonunda temettü olarak dağıtır. Bu temettüden pay alabilmek ve gayrimenkul yatırımı yapmak için borsadan GYO hisse senetleri satın almak mümkün.
• Gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarına yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek diledikleri gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alabilir.
• Gayrimenkul ortaklığından elde edilen kira ya da alım-satım kazançları kurumlar vergisinden muaftır.
• GYO'ların en büyük artısı, çok yüksek bedeller ödemeden ve fiziksel gayrimenkul sahibi olmaya gerek kalmadan gayrimenkul yatırımlarından getiri elde etme imkanı sağlar.
• Küçük yatırımcılar, minimum maliyetle yani sadece bir hisse bedeli ile çok büyük yatırımlardan pay alabilme imkanına sahip. En önemlisi ise GYO yatırımının proje bedeli yüksek gayrimenkul yatırımlarından da pay alabilme fırsatı sunması.
• Gayrimenkulü kısa sürede nakde çevirmek kolay değildir ancak GYO'lar kolayca alınıp satılabilir.
• Emlak yatırımı yapmak isteyenler bu yolla kazanç elde etse de sorun yaşamamak adına bazı hususları da göz ardı etmemeli.
• Gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketinin geçmişi, karlılık oranı, halihazırdaki finansal durumu, geçmiş ve güncel projeleri detaylı bir şekilde incelenmelidir.
• Uzmanlar, bir gayrimenkul şirketinin hisse senedine yatırım yapmadan önce yatırımcıların bu şirketin büyüme stratejileri ve gelecekteki nakit akışı hakkında dikkatli olmasını öneriyor.
• Kamuyu Aydınlatma Platformu adı verilen ve şirketlerin kamuoyuna açıklamada bulundukları platformu takip etmek de yatırım yapacağınız şirket hakkında bilgi sahibi olmanıza olanak tanır.

Neşecan ÇEKİCİ/GYODER Başkanı

"Bireysel yatırımcı için cazip bir yatırım"

2023 yılında 9 yeni GYO halka arz oldu. 2023 yılında halka arz olan firmaların toplam halka arz büyüklükleri 79 milyar TL'ye ulaşırken, 9 GYO'nun halka arz büyüklüğü ise 15.9 milyar TL olarak gerçekleşti. Talepteki olumlu seyir ve yatırımcı iştahı arz tarafını yani halka açılmak istenen şirketleri de motive ediyor. Böylelikle 2023 yılı halka arzlarının tutar olarak yüzde 20'si GYO halka arzlarından oluştu. 2023 yılında Sermaye Piyasası Kurulu'na yapılan GYO kuruluş ve dönüşüm başvuruları ile halen süregelen hazırlıklar kapsamında 2024 yılında da GYO halka arzlarının etkili biçimde sürmesini beklemekteyiz.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, öncelikle bireysel yatırımcılar için çekici olabilir çünkü genellikle düşük miktarda sermaye ile gayrimenkul piyasasına giriş imkanı sunarlar. GYO hissesi satın alan küçük yatırımcılar normalde yatırım yapamayacakları çeşitlik ve büyüklükte yatırımlardan pay alabilme imkanına kavuşmakta ve gayrimenkullerin hem kira/işletme gelirlerinden hem de değer artışlarından yararlanabilmekteler. Bireysel yatırımcıların yanı sıra, kurumsal yatırımcılar, yabancı yatırımcılar, emeklilik fonları da gayrimenkul ağırlıklı yatırım temaları ile GYO'lara yatırım yapabilmektedir.

Bedri KURDOĞLU /ATA GYO Genel Müdürü

"Yüksek getirili bir portföy sunuyoruz"

ATA GYO olarak bireysel yatırımcılardan kurumsal yatırımcılara geniş bir yatırımcı kitlesine hitap ediyoruz. Perakende odaklı gayrimenkul varlıkları ve projelerinden oluşan, çeşitlendirilmiş, yüksek getirili bir portföy oluşturarak, hissedarlarımıza en iyi kazancı sağlamayı hedefliyoruz. Portföy değerimiz 2023 yılı sonu itibarıyla 386 milyon TL'ye ulaştı. Öz sermayemizi ise 422 milyon TL'ye çıkardık. Türkiye genelinde perakende odaklı gayrimenkul yatırımlarını odağına almak isteyen tüm yatırımcılar ATA GYO'ya yatırım yapabilirler.

Yatırım portföyümüzü Türkiye genelinde cadde mağazaları ve Ata Corner modelimizle çeşitlendirmeyi ve yüksek getirili bir portföy oluşturmayı hedefliyoruz. 2023 yılında Tekirdağ ATACorner, Kayseri/Talas ve ATA Corner Lüleburgaz projelerimizin portföy değerlerini önemli ölçüde artırdık. Grup şirketimiz Tab Gıda ile iş birliğimiz sayesinde, Burger King, Popeyes, Sbarro, Arby's ve Usta Dönerci gibi önde gelen restoran zincirleri ile A101, Koçtaş, Kahve Dünyası, Play Park ve MRDIY gibi diğer güçlü markalara lokasyonlarımızda hizmet sunmaktayız. Bu çabalarımızla, ATA GYO olarak sektördeki konumumuzu güçlendirirken, hizmet verdiğimiz markalara ve yatırımcılarımıza değer yaratmaya devam etmeyi hedefliyoruz.

Sami YILDIRAN / Savur Group Yönetim Kurulu Üyesi

"Savur Gayrimenkul, GYO'ya dönüşüm yolunda"

Savur Gayrimenkul'ün, Sermaye Piyasası Kurulu'na (SPK) GYO dönüşümü için yaptığı esas sözleşme değişikliklerine izin verilmesi talebi kabul edildi. Savur Gayrimenkul'ün aldığı bu GYO dönüşüm onayı Savur Group için çok büyük bir dönüm noktası. Gayrimenkul yatırımları, inşaat ile turizm yatırım ve işletmeciliği alanlarında faaliyetlerimize aktif olarak devam ediyoruz. Savur GYO, gayrimenkul, inşaat ve turizm sektörlerindeki stratejimizi güçlendirirken, bir aile şirketi olarak yola çıkan grubumuzun kurumsallaşma yolculuğuna da güçlü bir katkı sağlayacak. Dönüşüm süreci tamamlandıktan sonra halka arz süreci başlayacak olan Savur GYO, güçlü bir portföye sahip. Şirketin portföyünde Ramada İstanbul Grand Bazaar, Saint Sophia, Orientbank ve Orient Occident otelleri ile Kandilli arsası ve Sefaköy arsası olmak üzere 4 otel ve iki arsa bulunuyor. İstanbul'un merkezinde, Kapalıçarşı'ya 1,5 kilometre, Aksaray Metro İstasyonu'na 900 metre mesafede yer alan Ramada İstanbul Grand Bazaar, İstanbul Sirkeci'de bulunan ve Marriott Autograph Collection oteller zincirinin birer parçası olan Orientbank Hotel ve Orient Occident Hotel ile Ayasofya, Sultanahmet ve Topkapı Sarayı'na komşu durumda yer alan Saint Sophia Hotel Savur Gayrimenkul'e ait.

RAKAMLARLA GYO SEKTÖRÜ

2015 2023

Borsada işlem gören GYO sayısı 31 48

İşlem hacimleri:

İşlem değeri (milyon TL) 33.581 404.438

İşlem miktarı 14.587 48.329

Yerli yatırımcı sayısı 132.375 3.967.395

Yabancı yatırımcı sayısı 1402 9.737

Toplam yatırımcı sayısı 133.777 3.977.132

Kaynak: GYODER