Gayrimenkul yatırımında yeni cazibe merkezi

PARA EMLAK/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Kendine has doğası, tarihi cazibe merkezleri, sokaklarını süsleyen taş evleri ve mitolojik efsaneleri ile Foça, İzmir'in sahil kasabalarından biri olarak karşımıza çıkıyor. Şirin bir Ege kasabası olmaktan çıkıp, popüler bir cazibe merkezine dönüşen ilçe, yakın zamanda hem yaşamak hem de yatırımlık yer arayanlar için ilgi odağı haline dönüştü. Özellikle taş evlerin yoğunlukta olduğu, sit alanları nedeniyle her noktaya inşaat izni verilmeyen ve restore edilebilecek pek çok yapıya sahip. Özellikle ulaşım konusunda İstanbul'a yakınlığı nedeniyle tercih edilen bu ilçe, sadece yazlık yer değil, yaşamak için de yatırımcıların uğrak noktası oldu. Müstakil villalar ve bahçeli evlerin bolca yer aldığı Foça'ya yatırım yapmak şu sıralar neredeyse büyük şehirlere yatırım yapmaktan daha kârlı bir hal alıyor. İlçe, eski ve yeni olmak üzere ikiye ayrılıyor. Yeni Foça, adından da belli olduğu üzere, Eski Foça ile yakından uzaktan ilgisi olmayan ve genellikle modern tarzda evlerin, yazlıkların olduğu kesim. Site projelerinin yapıldığı Yeni Foça, daha çok sıfır konut almak isteyenlerin tercih ettiği lokasyon oluyor. Eski Foça'da ise daha çok restorasyonu yapılabilir taş evler yer alıyor.

PARA Dergisi olarak, bölgedeki son birkaç yılda değişen satılık ve kiralık evlerin fiyatlarını, popüler olan lokasyonları ve yatırımın kazanç noktalarını inceledik…

EN ÇOK TAŞ EVLER VAR

İzmir'in doğal kalmış ilçelerinden biri olduğunu söyleyen Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı; "Özellikle Foça ve Yeni Foça arasındaki küçük koyların güzelliği nedeniyle ilçenin pek çok bölgesi sıkı çevre koruması altında bulunuyor" diyor. Foça'da koruma önlemleri nedeniyle ilçenin birçok yerinde yeni inşaatlara izin verilmiyor. Esas olarak eski evlerden oluşan kendine has dokusu korunmaya çalışılıyor. Foça'da çeşitli dönemlerden pek çok tarihi ve turistik gezi noktalarına sahip olan ilçede en çok taş evler bulunuyor. Sadece yazın değil kışın da gelen turist sayısı oldukça fazla. Özelmacıklı; "Foça'nın doğusunda Aliağa, güneyinde Menemen ilçeleri, batısında ve kuzeyinde Ege Denizi bulunuyor. Nüfus sayısı olarak da İzmir'in en az sayıda nüfusun olduğu ilçelerden biri. İlçe 33 bin nüfus ve 40 ortalama yaşa sahip. Foça'da konut satışlarına baktığımızda ocak-eylül döneminde bin 73 konut satışı gerçekleşti. Aynı dönemde ise toplam satışlar ise 3 bin 100 adet oldu" diyor ve ilçede konutların metrekare satış fiyatlarının 40 bin lira, kiralıkta ise metrekaresinin 150 lira olduğunu söylüyor. Özelmacık'a göre konut satışlarının yoğun olduğu lokasyonlar, ilçenin kuzeyindeki Mustafa Kemal Atatürk Mahallesi ve Kazım Dirik bölgesi. Arsa satışlarında ise kuzeyde Kozbeyli ve Cumhuriyet Mahalleleri güneyde Yeni Bağarası ve Mareşal Fevzi Çakmak Mahalleleri popüler. "Foça'nın Bağarası, Yeni Bağarası, Gerenköy, Ilıpınar, Koca Mehmetler, Kozbeyli, Yeni Foça ve Yeniköy olmak üzere sekiz köyü, doğası, zeytin bahçeleri, tarım arazileriyle öne çıkıyor" diyen Özelmacıklı, ilçedeki büyük bir bölümün doğal, arkeolojik ve kentsel sit alanı olarak ilan edildiğini söylüyor. Eski Foça ve Yeni Foça turizm faaliyetleriyle öne çıkıyor. Her iki bölgede de restore edilerek otel olarak işletilen tarihi yapıların sayısı giderek artıyor. Foça kültür, doğa ve tarım, turizmi açısından dikkate değer bir potansiyele sahip.

YAZLIK OLARAK TERCİH EDİLİYOR

Deprem ve pandemi şüphesiz ki konut piyasasındaki algıyı tersine çevirmeye devam ediyor. Artık yüksek katlı apartmanlardan ziyade müstakil, bahçeli ve yatay mimariye sahip olan evler tercih sebebi oldu. Foça'da bu ihtiyacı karşılayacak lokasyonlardan biri. EVA Gayrimenkul Değerleme, Değerleme Uzmanı Oğuzhan Karaarslan, apartman yaşamından çıkarak müstakil kullanımlı kendi bahçelerine sahip olabilecekleri ve aynı zamanda yazın tatil ihtiyaçlarına cevap verebilecek konutlara talebin arttığına dikkat çekiyor. Foça'nın normal yaşam dışında yazlık olarakta çok fazla tercih edildiğinin de altını çiziyor. İzmir'in kuzeyinde şehir merkezine yakın sahil kasabası olma özelliğini taşıyan ilçe, sadece evleriyle değil, doğal güzellikleriyle de yatırımcıları ve alıcıları cezbediyor. Bunun yanı sıra Kuzey Otoyolu bağlantısı ile ulaşım bağlantılarının kuvvetlenmiş olması nedeni ile de bölgeye olan talep her geçen gün artıyor. Villa tarzı bahçeli yapıların bulunması sebebiyle son bir yılda yaklaşık yüzde 90 seviyelerine varan artış gerçekleştiği gözlemleniyor.

Karaarslan; "Özellikle Foçaköy, Yeni Foça aksında arsa ve taş evlere olan ilgi artmaktadır. Foça ilçesi içerisinde özellikle Eski Foça merkezinde yer alan konutlar restore edilebilecek tarihi konaklar ve 1960-1980 yılları arasında inşa edilmiş 2-3 katlı apartman tarzı yapılardan oluşmakta. İlçe merkezinde ve Yeni Foça olarak bilinen Foça ilçesinin kuzey bölgesini oluşturan Fevzi Çakmak, Cumhuriyet ve Mustafa Kemal Atatürk mahalleleri sınırlarında çok sayıda restore edilerek kullanılabilecek iki katlı müstakil yapılar bulunuyor" diyerek ilçenin merkezinde yapılaşmanın yüksek oranda tamamlandığını ve boş arsa ve yeni inşa edilmiş yapıların bulunmadığının altını çiziyor. Karaarslan; "Bölgede genel olarak ilanlarda artış yok, ancak olası konut kredisi kampanyasının bölgeyi hareketlendireceğini düşünüyoruz" diyerek Foça'yı tercih edenler hakkında ise şunları söylüyor:

"Foça ilçesi geçmişten günümüze bakıldığında öncelikle emekli bireyler olmak üzere genellikle orta ve üst yaş grubuna dâhil bireyler tarafından tercih edildiği görülmektedir. Ekonomik olarak ise orta ve üst gelir grubu tarafından tercih edilmektedir. Bölgenin sosyal donatılarının yeterli olması ve her türlü altyapı hizmetlerinin tamamlanmış olması nedeniyle özellikle üst yaş grubu tarafından yaz-kış ikamet için tercih edilmesinin en önemli nedeni olarak görülmektedir. İlçe genelinde eski yapılaşmanın yeni imar planları ile dönüştüğü Yenibağarası, Koca Mehmetler, Cumhuriyet, Mustafa Kemal Atatürk mahallelerinde villa tarzı yapılaşma gelişmekte olup çok sayıda yeni konut bulunduğu gözlemektedir."

VİLLA TARZI YAPILAŞMA ÇOK

İlçe merkezinde yer alan az sayıda boş arsa ve arazinin sit alanlarında konumlu olması nedeniyle yapılaşmaya uygun değil. Bu nedenle yatırımcılar tarafından çok fazla tercih edilmiyor. Ancak Yenibağarası, Koca Mehmetler, Fevzi Çakmak, Cumhuriyet ve Mustafa Kemal Atatürk mahalleleri gibi mahallelerde son yıllarda imar uygulamalarının tamamlanması ve altyapı hizmetlerinin gelişmesi sonucunda arsa ve arazi taleplerinin bu bölgelerde karşılandığı biliniyor. Yenibağarası içerisinde tarla fiyatları metrekaresi bin lira ile bin 500 lira arasında değişirken, konut alanı imarlı arsaların ise metrekaresi 10 bin lira ile 12 bin lira arasında seyrediyor. Gerenköy sınırlarında tarla fiyatlarının metrekaresi 500 lira ile bin lira arasında olup köy yerleşik alan içerisinde kalan yapılaşmaya müsait arsaların ise metrekaresi 5 bin lira civarında olduğu gözlemleniyor. Yeni Foça olarak bilinen Fevzi Çakmak, Cumhuriyet ve Mustafa Kemal Atatürk mahalleleri sınırlarında arsa fiyatlarının metrekaresi 10 bin lira ile 12 bin lira arasında farklılık gösteriyor.

Foça'da satılık gayrimenkullerdeki fiyatlar lokasyona göre değişiyor. Foça ilçesindeki merkezi ve yakın çevresinde konutlar genellikle 2+1 düzeninde 90 ile 100 metrekare arasında apartman tarzında kullanılıyor. Bu tarz konutlarda ortalama metrekaresi 50 bin lira ile 55 bin lira arasında seyrediyor. Merkeze yakın konumda yer alan müstakil kullanımlı 4+1 düzenindeki villalar 180 ile 200 metrekare arasında değişirken metrekare fiyatları ise 55 bin lira ile 60 bin lira arasında satışa sunuluyor. Yeni Foça olarak bilinen Fevzi Çakmak, Cumhuriyet ve Mustafa Kemal Atatürk mahalleleri içerisinde ortalama metrekaresi 100 ile 150 kapalı alana sahip konutların metrekaresi 40 bin liradan başlıyor. Yenibağarası mahallesinde yer alan Foçaköy projesinde inşa edilen villaların metrekaresi 50 bin lira ile 70 bin lira arasında. Bu bölgede öne çıkan villa büyüklükleri 3+1 düzende ortalama 150 metrekare, 4+1 düzende ise ortalama 220 metrekare civarında.

"Bugün itibarıyla satılık 893 konut ilanı mevcut"

Gökhan TAŞ / MasterTürk Grubu Başkanı

Ege Bölgesi'ni önemsiyoruz. Burada konut fiyatları trendinin hızlı bir yükselişe geçmesi ile konut alım satımında önemli bir artış var. Bu nedenle bölgeye yatırım yapmaya ve büyüme odaklı çalışmalar üretmeye devam ediyoruz. İzmir'e yakın olduğu için ve yaz-kış ikamet edilebilecek bir tatil kasabası olduğu için Foça, son dönemlerde en çok tercih edilen ilçelerden biri. Kuzey Ege Otoyolu'nun açılması, Yeni Foça'ya doğalgazın gelmesi ve yeni Yat Limanı Projesi yatırımının Foça'ya yapılması bu bölgeyi oldukça hareketlendirdi. Ülkemizin yükselen yıldızı İzmir'in birçok ilçesi gibi Foça'da artık emeklilerin tercih ettiği bir yer olmaktan çıkıp bugün metropollerde evinden çalışan genç insanlarında tercih ettiği bir yer oldu. Eskiden sadece emekliye hitap eden bölge, artık büyük şehirlerden gelen genç insanlara ev sahipliği yapıyor. Hem yatırım hem de oturum için uygun olan Foça'da; Bağarası, Kozbeyli, Kocamehmetler ve Yenibağarası mahalleleri öne çıkıyor. Restore edilebilecek eski Rum evleri bölgede çok az. Yeni konut satışının bölgede hareketli olduğunu görüyoruz. Bugün itibariyle satılık 893 konut ilanı mevcut. Arsa-arazi satışları ile ilgili bugün itibariyle 623 satılık ilan var ama bölgede genelde köylüler arasında el değiştirme geleneği devam ediyor. Kar realizasyonu isteyen yatırımcılar mülklerini satmaya başladılar. Bu sebeple ilçede son dönemde satılık ilanlarında yüzde 10 artış var. Satılık konut fiyatlarına baktığımızda; 50 metrekare 1+1 dairenin 2 milyon, 120 metrekare 3+1 dairenin ise 4.5 milyon liradan başladığını görüyoruz. Müstakil villalar ise 5-30 milyon lira aralığında değişiyor. Konutun konumuna ve arsa büyüklüğüne göre fiyatlar değişiklik gösteriyor. Yeni konut projeleri için çoğunlukla Bağarası, Yenibağarası ve Yeni Foça tercih ediliyor. Eski Foça'da tarihi ve coğrafi dokunun korunduğunu söyleyebiliriz.

"Konutta yüzde 16, arsada ise yüzde 87'lik artış gözledik"

Tolga İDİKAT / Emlakjet CEO'su

Yaz turizminin gözde mekânlarından olan İzmir'in Foça ilçesinde, Emlakjet'te yayınlanan portföylerin çoğunluğunu satılık konut, satılık arsa ilanları oluşturuyor. Platformumuzda son ayların popüler aramalarını ise hisseli satılık tarlalar, imarlı deniz manzaralı arsalar ve satılık villalar oluşturuyor. Bölgede bu yönde arayışların olma sebepleri arasında ise büyük şehirlerden yaşanan göç ve yazlık yaşam alanı oluşturma isteğini gösterebiliriz. Bölgede restorasyona uygun, orijinalliğini korumuş eski evler bulunuyor. İstanbullu yatırımcılar özellikle bu ilanlara rağbet gösteriyorlar. Foça'daki gayrimenkul arayışının çoğunluğunu bu ilanlar oluşturmasa da bu tür evlere meraklı olan küçük bir kitle için güzel fırsatlar bulunuyor. Bölgede platformumuz üzerinden satılık arsa, imarlı deniz manzaralı arsa ve hisseli satılık tarla arayışları ön planda. Portföylerin yüzde 50'den fazlasını ise satılık arsa ve benzeri ilanlar oluşturuyor. Bunun sebebi ise yatırımcıların kendi bütçelerine ve zevklerine göre yaşam alanlarını oluşturma isteği.

İSTANBULLU YATIRIMCILAR BÖLGEYE BÜYÜK İLGİ GÖSTERİYOR

-Emlakjet verilerine göre; 2023 Ocak ayından günümüze ilçedeki konut ilanları yüzde 23 artarken, arsa ilanlarında ise yüzde 212 gibi çok yüksek bir artış gözlemleniyor.

-Site içi trafik verilerine göre satılık konut ve satılık arsa aramalarında geçen yıla oranla konutta yüzde 16, arsada ise yüzde 87'lik bir artış gözlemledik.

-Bölgedeki üyelerden elde edilen bilgiler ve Emlakjet verilere göre bölgeye olan ilginin çoğunluğunu metropol yaşamından uzaklaşmak, mevsimlik veya kalıcı olarak yaşam alanı oluşturmak isteyen İstanbullu yatırımcılar oluşturuyor.

-Satılık gayrimenkul ilanlarında konutta villa tipi arsada ise imarlı deniz manzaralı seçenekler ön planda yer alıyor.

-Satılık villa ve daire fiyatları ortalama 2.5 milyon liradan başlayıp 15 milyon liraya kadar uzanırken, satılık arsa fiyatları ise 1 milyon liradan başlayıp bölgedeki değerine göre 30 ila 40 milyon liraya kadar ulaşıyor.

-Satılık konutlarda ortalama arayış 3+1, 4+1 ve 6+1 şeklindeyken, arsa arayışında ise kullanıcılar metrekare bazında en uygun noktaları tercih ediyor.

- Bölgede yeni konut projeleri mevcut. Platformdaki beş firmanın projesi yayında ve bunların hepsi site projeleri. Projelerin birçoğu şehir merkezine sadece birkaç km uzaklıkta bulunuyor. Artan talebin, bölgede bu tür yatırımları da beraberinde getirmesini öngörülüyor.