Konut satışları 21 ayın zirvesinde!
PARA ANKARA/ HÜLYA GENÇ SERTKAYA Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), beklentilere paralel "politika faizi" olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını yüzde 50'de sabit tuttu. En son 2024 Mart'ta faiz artırımına giden TCMB, böylece faizi yedinci kez pas geçti. Geçen ayki Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısı sonrasında Ağustos ayı enflasyonunun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediğine işaret eden TCMB, 17 Ekim'deki toplantı sonrasında Eylül'de enflasyonun ana eğiliminin bir miktar yükseldiğinin altını çizdi. TCMB, üçüncü çeyreğe ilişkin göstergelerin yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima ettiğini vurgulayan TCMB, temel mal enflasyonu düşük seyretmeye devam ederken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini kaydetti. Enflasyondaki iyileşmenin hızına dair belirsizliğin ise son dönemdeki veri akışı ile arttığını belirten TCMB, enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk unsuru olmaya devam ettiğine dikkat çekti.
LİKİDİTE KOŞULLARI YAKINDAN İZLENİYOR!
Para politikasındaki kararlı duruşun; yurt içi talepte dengelenme, Türk lirasında reel değerlenme ve enflasyon beklentilerinde düzelme vasıtası ile aylık enflasyonun ana eğilimini düşüreceğini ve dezenflasyon sürecini güçlendireceğini vurgulayan TCMB, politika faizinin sabit tutulmasına karar vermekle birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu yineledi. Aylık enflasyonun ana eğiliminde belirgin ve kalıcı bir düşüş sağlanana ve enflasyon beklentileri öngörülen tahmin aralığına yakınsayana kadar sıkı para politikası duruşunun sürdürüleceğini belirten TCMB, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda para politikası araçlarının etkili şekilde kullanılacağını kaydetti. Likidite koşullarının muhtemel gelişmeler göz önünde bulundurularak yakından izlendiğini vurgulayan TCMB, sterilizasyon araçlarının da etkili şekilde kullanılmaya devam edileceğini belirtti.
Ekonomistlere göre; TCMB faiz indiriminin yakın olduğuna dair bir sinyal vermedi. 3. Göz Danışmanlık CEO'su Hikmet Baydar, enflasyon aylık bazda düşmeden politika faizinde indirim gelmeyeceğini vurguladı. A&T Bank Baş Ekonomisti Ayşe Özden, Aralık ayında faiz indirim beklentisini korurken, Ahlatcı Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Yücel Tonguç Erbaş'a göre ise politika faizinde indirim en yakın Ocak 2025'te.Bu arada Avrupa Merkez Bankası, faiz oranında 25 baz puanlık indirime gitti.
KONUT SATIŞLARINDA 21 AYIN ZİRVESİ
Şimdi de geçen haftanın yurt içi veri gündemine bir göz atalım. Son üç aydır artış eğiliminde olan konut satışları, Eylül'de son 21 ayın zirvesini gördü. Fiyatların artacağı endişesi, kira fiyatlarında yüksek oranlı artışlar ve konut kredi faizlerindeki aşağı yönlü hareket konut satışlarındaki artışta etkili oldu. Türkiye genelinde Eylül'de 140 bin 919 konut satıldı. Konut satışları Eylül'de aylık yüzde 5, yıllık yüzde 37.3 artış gösterdi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre konut satışları Ocak-Eylül döneminde yıllık yüzde 5.2 artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışları Eylül'de yıllık yüzde 87.4 artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 11.2 olarak gerçekleşti. Hatırlanacağı üzere 2024 Haziran'da yüzde 8.6 seviyesine gerileyen ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı son üç aydır yükselişte. Bu artış seyri Temmuz'da yüzde 9, Ağustos'ta yüzde 10.1 oldu. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise yıllık yüzde 42.6 azalarak 92 bin 310 düzeyinde gerçekleşti. Eylül'de 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
İlk el konut satış sayısı Eylül'de yıllık yüzde 47.1 oranında artarak 44 bin 858 olurken, Ağustos'ta yüzde 31.2'ye gerileyen toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı Eylül'de yüzde 31.8'e yükseldi. İlk el satışlar, Ocak-Eylül döneminde yıllık yüzde 12 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satış sayısı Eylül'de yıllık yüzde 33.1 artarak 96 bin 61, Ocak-Eylül döneminde yıllık yüzde 2.4 artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
YABANCILARA EYLÜL'DE 2 BİN 22 KONUT SATILDI
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül'de yıllık yüzde 31 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül'de toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1.4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde yıllık yüzde 39.1 oranında azalarak 17 bin 90 düzeyinde gerçekleşti. Eylül ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 346 ile Rusya Federasyonu, 163 ile İran ve 139 ile Irak vatandaşlarına yapıldı.
"YÜKSELİŞ TRENDİ SON ÇEYREKTE DE DEVAM EDECEK"
Eylül ayı konut istatistiklerini değerlendiren Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik, yaz aylarından bu yana Eylül'le birlikte satışların yükselişe geçeceğini söylediklerini vurguladı. Şimşek, bunun en büyük nedeninin faiz indirimine gidileceğinin sinyallerinin verilmesi, finans tarafında parasını yatırımda bulunduranların Türkiye'nin her zaman birinci yatırım aracı olarak değerlendirilen konuta geri dönüşleri ve yüksek kiralardan dert yananların konut edinmeleri olduğunu dile getirdi. Şişik, "Elinde nakdi olanlar için bir fırsat dönemi. Bazı kamu bankaları konut faiz oranlarında bir nebze indirime gittiler ama burada yine markalı konut projelerinin uyguladığı kampanyaların etkili olduğunu söyleyebiliriz. Hem uygun peşinatlar hem de uygun faiz oranları ve ödeme planlarıyla insanları alıma yönlendirdiklerini belirtebiliriz. Konut satışlarındaki yükseliş trendini son çeyrekte de izlemeye devam edeceğiz. Konut satışları yılsonunda 1 milyon 300 bin bandını geçecek" dedi.
KONUT FİYAT ENDEKSİ REEL BAZDA GERİLEDİ
TCMB verilerine göre; Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan konut fiyat endeksi (KFE) Eylül'de bir önceki aya göre yüzde 1 artarken, yıllık bazda nominal olarak yüzde 27.4 artış gösterdi. Reel olarak ise yıllık bazda yüzde 14.7 oranında geriledi.
Üç büyük il bazında değerlendirme yapıldığında, KFE 2024 yılı Eylül'de aylık bazda İstanbul'da yüzde 1.2, Ankara'da yüzde 2.2, İzmir'de yüzde 0.8 oranında artış gösterdi. Endeks değerleri yıllık bazda ise İstanbul'da yüzde 23.4, Ankara'da yüzde 30.4, İzmir'de yüzde 23.1 arttı.
Yeni KFE ise Eylül'de bir önceki aya göre yüzde 0.57 azalırken, yıllık bazda yüzde 26.13 arttı.
Bu arada kira ödemelerini elden yapanlara ceza artırımı getiren tebliğ 17 Ekim'de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Tebliğe göre, kira ödemeleri banka veya PTT aracılığıyla yapılacak. Kira ödemelerini elden gerçekleştirenlere her bir tespit için kira tutarının yüzde 10'u oranında ceza kesilecek. Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin tahsilat ve ödemeler de bu kapsamda olacak. Mevcut uygulamada, konut kiralamalarında kiracıya ceza uygulanmıyordu.
DOKUZ AYLIK BÜTÇE AÇIĞI 1 TRİLYON LİRA
Merkezi yönetim bütçesi Eylül'de 100 milyar 464 milyon lira, yılın dokuz ayında 1 trilyon 74 milyar lira açık verdi. Hazine ve Maliye Bakanlığı verilerine göre 2024 yılı Eylül'de bütçe gelirleri yüzde 89.6 artışla 732 milyar 244 milyon lira, bütçe giderleri yüzde 63.4 artışla 932 milyar 68 milyon lira düzeyinde gerçekleşti. Faiz giderlerinin yıllık yüzde 110.1 artışla 148 milyar 678 milyon lira düzeyinde gerçekleştiği Eylül'de, faiz hariç giderler yüzde 56.8 artışla 783 milyar 390 milyon lira oldu. Faiz dışı denge 48.2 milyar lira fazla verdi. Eylül'de vergi gelirleri yüzde 89.6 artışla 732 milyar 244 milyon lira düzeyinde gerçekleşti. Yılın ilk dokuz ayında bütçe gelirleri yüzde 76.9 artışla 6 trilyon 84.6 milyar lira, bütçe giderleri yüzde 81.1 artışla 7 trilyon 158.6 milyar lira oldu. Faiz giderlerinin yıllık yüzde 93.8 artışla 912 milyar 686 milyon lira düzeyinde gerçekleştiği Ocak-Eylül döneminde faiz dışı denge 161 milyar 332 milyar lira açık verdi.
Seda Yalçınkaya ÖZER / İntegral Yatırım Araştırma Müdürü
"Enflasyon dinamikleri TCMB'nin beklediği yerlerde değil"
TCMB'nin karar metninde tek değişiklik, enflasyonu ifade eden paragrafta oldu. Enflasyon paragrafında iki tane önemli mesaj var. Eylül ayını yansıtan ve beklenti üzerinde gelen enflasyonun ana eğiliminin bir miktar yükseldiği ifade edildi. İlerleyen cümlelerde ise enflasyondaki iyileşmenin hızına dair belirsizlik, son dönemdeki veri akışı ile arttı cümlesi karar metnine girdi. Bu iki ifadeden son enflasyon verisinin ve dinamiklerinin TCMB'nin beklediği yerlerde olmadığı çıkarımını yapmaktayız. Talep koşullarını ifade eden tarafta sözel bir değişiklik söz konusu. Bir önceki karar metninde talep koşullarının 'enflasyonist etkisinin azaldığını teyit etmektedir' derken, bu metinde 'enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir' ifadesi ile değişti. Buradan ilerleyen süreçte sıkılaşma boyutunun talep koşullarında oluşturduğu yavaşlama etkisiyle enflasyondaki düşüş eğilimini daha fazla desteklemesi ve bunun bu yıl bir faiz indirim beklentisine evrilmesi muhtemel bir sonuç olarak karşımıza çıkabilir. Karar metnindeki diğer paragrafta bir değişiklik olmadığından güçlü bir mesaj etkisi de yok. Genel olarak, sözel yönlendirmede radikal bir değişiklik görmemekle birlikte bu yıl Aralık ayında bir faiz indirimi gelebileceği görüşümüzü korumaya devam ediyoruz.
Prof. Dr. Ersan ÖZ / Pamukkale Üniversitesi Öğretim Üyesi
"Konut sektöründe hareketlenme başladı"
Bütçe verilerine göre 2025 yılı için öngörülen açık oranı GSYİH'nın yüzde 3.1'i. Aslında depreme ayrılan kaynağı çıkınca bu oran yüzde 2.2. Alınan tasarruf tedbirlerinin kararlı uygulanması, 2025'in ulusal ve küresel anlamda jeopolitik riskleri azalmış, tabii bir ekonomik yıl olması durumunda açığın daha da aşağı ineceğini ifade etmek de yanlış olmaz. Bütçede dikkat çeken ve hatta arzu edilen husus, 2 trilyon liraya yakın faiz giderinin olmadığı günleri düşünüp, eğitime ayrılan 2.2 trilyonun 4 trilyon lirayı aştığı günleri görmek. Bu bir rüya değil, yakın. Diğer taraftan 2025'te enflasyonun düşmesiyle beraber finansman maliyetleri de düşürülüp yatırım ortamı daha da iyileşmiş olacak. Sıkıntı yaşanan konut sektöründe hareketlenme başladı bile, satışlarda 21 ayın rekoru kırıldı. Çünkü tam alım zamanı. Ziraat Bankası 120 aylık vadede konut kredi faiz oranını 2.79'a çekti. Buna özel bankalar da eşlik edecekler. Tabi bizim gibi ülkelerde bu ortamlar konut fiyatlarına ve kiralara yukarı yönlü etki ediyor. Buna bir kontrol gerekiyor. Çünkü fiyat artışları dezenflasyon sürecini olumsuz etkiler. Politika faizi yedi aydır sabit. TCMB halen risklerin devam ettiğini düşünüp sağlam adım atmak istiyor. ABD FED ve Avrupa Merkez Bankası (ECB) düşürse, ben de net önümü göreceğim diyor. Muhtemelen ilk indirim Ocak 2025'te 25 baz puan ile olacak. Yıl sonuna kadar da yüzde 30'a düşeceğini öngörüyoruz.