AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR / Her ne kadar son dönemde büyükşehirlerden başta Ege olmak üzere sahil kesimlerine "kaçış" başlasa da "taşı toprağı altın İstanbul" bu özelliğinden hiçbir şey kaybetmiyor. Kiraların büyük artış gösterdiği haberlerini sıkça okuduğumuz mega kentte konut yatırımı yapmak, yatırımcıların halen en öncelikli meselesi. Nitekim konut satış rakamları da bunu gösteriyor. Özellikle İstanbul'da satılan konut sayısı sürekli artıyor. Bunu verilerle anlatacak olursak, geçen Ocak ayında gayrimenkul satışları 2024'ün aynı dönemine göre yüzde 20.2 artarak 238 bin 938'e ulaşırken, Şubat ayı satışları da yüzde 7 yükselişle 232 bin 756 oldu. Yılın ilk çeyreği dikkate alındığında ise tüm gayrimenkul satışlarının yüzde 8.3 artarak 694 bin 628 olduğu görüldü. Bu rakam tüm zamanların en yüksek Ocak-Mart verisi olarak kayıtlara geçti. Bundan önceki en yüksek ilk çeyrek verisi 683 bin 399 ile 2023 yılında görülmüştü. Ocak-Mart döneminde tapu dairelerinde toplam 4.8 milyona yakın işlem gerçekleştirildi. Bunun yaklaşık 695 binini satış, 344 binini ipotek, 106 binini intikal, 36 binini düzeltme, 17 binini kamulaştırma, 15 bine yakınını ayırma, 7.3 binini birleştirme, 6.4 binini ise bağış işlemleri oluşturdu. Diğer işlemler ise 3.5 milyonu aştı. Görünen o ki, konut yatırımcısına her zaman kazandıran bir yatırım aracı olmaya devam edecek. Biz de yatırım yapmak isteyenler için fırsat yaratacak bölgeleri araştırmaya devam edeceğiz. Bunlardan biri de eskiden şehir merkezine uzak olarak değerlendirilen ancak şimdilerde herkesin ev almak için sıraya girdiği İstanbul'un Beylikdüzü ilçesine bağlı Kavaklı Mahallesi. Özellikle sıfır evlerin 3 milyon liradan başladığı mahallede nitelikli alt yapı çalışmaları dikkat çekiyor. İdari sınırlarına bakıldığında kuzeyinde Barış; kuzeybatısında Adnan Kahveci; batısında Dereağzı; güneyinde Sahil; doğusunda Marmara; kuzeydoğusunda ise Yakuplu mahalleleri bulunan bölgede pek çok satılık konut ilanı yer alıyor. Ancak emlak uzmanları sahte ilanlara karşı ilgilenenleri uyarıyor.
AİLELER TERCİH EDİYOR
Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, Beylikdüzü ilçesinin Kavaklı Mahallesi'nin uzun süredir gelişme gösterdiğini ve projelerin yoğunlaştığı bir bölge olduğuna değiniyor. Geniş caddeleri, bahçeli bina yerleşimleri ile bölgenin nezih bir merkez haline geldiğini söyleyen Özelmacıklı, ancak yatırımcıları bu bölgeden ev alırken dikkat etmeleri konusunda uyarıyor. Sebebi ise, satılık konut ilanlarının bir kısmının gerçeği yansıtmaması. Bu nedenle EİDS (Elektronik İlana Doğrulama Sistemi) uygulamasının kiralık dairelerden sonra satılık daireler için de başlamasına oldukça çok ihtiyaç duyuluyor. Özelmacıklı, bölge hakkında ise şunları paylaşıyor: "Bölgede sosyal donatılar açısından yeterli bir altyapı mevcut. Bu nedenle özellikle aileler tarafından da tercih edilen bir bölge. Site dışındaki konutların kat sayısı 4-5 civarında. Bu imar yapısı, bölgenin çarpık yapılaşmasına da nispeten engel oluyor. Yatırımcısını mutlu eden bir bölge oldu diyebiliriz. Ancak kooperatif olarak yapılmış eski yapıların tapu problemlerinin bir an önce çözülmesi gerekiyor. Yüksek katlı ve 1999 depremi öncesi inşa edilmiş bu kooperatif yapılarının tümü riskli yapı denetiminden de geçmesi gerekiyor."
Bölgede satılık konutların metrekare değeri 37 bin lira seviyelerinde seyrediyor. Özelmacıklı, dairelerin büyüklüklerine göre fiyatların 4-5 milyon lira arasında olduğunu belirtiyor. Amortisman süresi ise bu bölgede 17 yıl. Satılık konutların haricinde Kavaklı Mahallesi'nde kiralarda da artış söz konusu. Metrekaresi 220 lira olan dairelerin kirası, 25 bin liranın üzerinde seyrediyor.
4 İLE 8 MİLYON LİRA ARASINDA
Sahile yakın konumu ve manzara avantajı sebebiyle bölgenin cazibesinin arttığına dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı ise, "Beylikdüzü Kavaklı Mahallesi'ndeki satılık konut fiyatları, şehir merkezine uzaklık, ulaşım imkânlarının sınırlı olması, altyapı eksiklikleri ve konut arzının fazlalığı gibi faktörler nedeniyle çevre bölgelere göre daha uygun. Son yıllarda yapılan yatırımlar ve gelişim potansiyeli sayesinde bölgeye olan ilginin artması bekleniyor. Bu doğrultuda, ilerleyen dönemlerde konut fiyatlarında yükseliş yaşanabileceği öngörülüyor" diyerek bölgenin değerinden bahsediyor. Bölgede satılık konut fiyatlarının büyüklüğe ve konumuna göre değiştiğini söyleyen Balsarı, 2025 yılı itibariyle Kavaklı Mahallesi'ndeki satılık dairelerin metrekaresinin ortalama 35 bin lira ile 75 bin lira arasında değiştiğinin altını çiziyor. Yeni ve lüks projelerde ise fiyatların 80 bin liraya kadar çıktığını, 3+1 bir dairenin ortalama fiyatının 4 milyon lira ile 8 milyon lira arasında satıldığını söylüyor.
Kiralarda ise rakamlar 20 bin liranın altında değil. Ortalama 20 bin lira ile 55 bin lira arasında değişen kiralık konutlar, yeni ve donanımlı dairelerde ise 60 bin liraların üzerine çıkabiliyor.
Hüseyin BAYGIN / Altın Emlak Beylikdüzü Kavaklı Temsilcisi
"3-4 katlı imar yapısıyla insanların dikkatini çekiyor"
Kavaklı Mahallesi'nde satılık daire fiyatları, dairenin büyüklüğüne, konumuna ve özelliklerine göre değişiklik gösteriyor. 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 dubleks ve 5+2 dubleks daireler bloğundan oluşuyor. 1+1 dairelerde apartmanlardaki bahçe katları 1 milyon 250 bin liradan, ara katlarda 2 milyon liradan, sitelerde ise 3 milyon liradan başlıyor. 2+1 daireler apartmanlarda 3-6 milyon lira arasında değişiyor. Sitelerde ise yine 6 milyon liradan başlıyor. 3+1'lerde dairelerin fiyatları 4-7 milyon lira arasında değişirken, site bölgesinde 7 milyon 500 bin liradan başlıyor. 4+1 dublekslerde ise apartmanlarda 5 milyon lira ile 7 milyon 500 bin lira iken sitelerde ise bu rakam 8 milyon liralardan başlıyor. Bölgedeki satılık daire fiyatları uygun gibi görünse de aslında bazı internet emlak sitelerine girilen ilanlar piyasayı yanlış yönlendiriyor. Kavaklı Mahallesi, deprem yönetmeliğine uygun yeni 3-4 katlı imar yapısıyla insanların dikkatini çekmekte, özellikle binaların altında kapalı otopark yapılması sebebi ile cazip bir bölge olarak öne çıkıyor. Ayrıca, bölgedeki konut projeleri bazı inşaat şirketlerinin özenine göre modern yaşam alanları sunuyor. Uzun vadeli bir yatırım veya oturum için sessiz, sakin, temiz havası, her şeye çok rahatlıkla ulaşılabilecek bir konumda yer alıyor.
EİDS sistemi ilanları doğruluyor
Emlak sektöründe, ilanların doğruluğu ve güvenilirliği önemli bir konu. Geçmişte, sahte veya yanıltıcı ilanlar nedeniyle alıcılar mağduriyet yaşamaktaydı. Bu tür sorunların önüne geçmek amacıyla, Ticaret Bakanlığı tarafından Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) geliştirildi. EİDS, emlak ilanlarının gerçekliğini ve güncelliğini doğrulayan bir sistem. 15 Eylül 2024 tarihi itibariyle EİDS devreye alındı ve emlak ilanlarının doğrulanması süreci başladı. 1 Ocak 2025 tarihi itibariyle ise Yetki doğrulaması yapılmadan emlak portalları üzerinden ilan verilmesi yasaklanmış ve mevzuata aykırı hareket edenlere idari para cezası uygulanmaya başlandı. Bu sistem sayesinde, ilan sahiplerinin kimlik bilgileri ve taşınmazın tapu bilgileri kontrol edilerek, ilanların güvenilirliği artırılmakta. Yakın zamanda bu sistemin satılık konutlar için de uygulamaya koyulması bekleniyor.
