PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR İstanbul'un elbette her mevsimi güzel ama sonbaharı bir başka. Hele Boğaz'ın serinliğinin vurduğu sahil kesiminde bir akşam vaktiyse. Kendini günbatımının kızıllığına bırakıp, Sarayburnu'ndan Emirgan'a dek gezintiye çıkan turistlerin fiyakalı teknelerdeki şen şakrak halleri doğrusu görülmeye değer.
Asya kıtasının batıdaki son noktası Beykoz'dayız biz de o saatlerde. İstanbul'un sahil şeridindeki en nadide ilçelerinden birinde yani. Durağımız, yeşilin maviliklere uzandığı doğa harikası bu ilçenin Cumhuriyet Köyü…
Son dönemde konut projelerinin artmasına rağmen halen doğallığını muhafaza eden Beykoz'un temiz havasını soluyup, Karadeniz kokan Cumhuriyet Köyü'ne ulaşıyoruz. Beykoz'un şu anda toplam 45 mahallesi bulunuyor. Bunların bir kısmı halen köy statüsünde. Köyden mahalleye dönüştürülenlerin de nüfusu oldukça düşük. Bunlardan biri de, artık mahalle statüsünde olan Cumhuriyet Köyü. Nüfusu 2 bin civarında. Köye toplu taşıma ile ulaşım olsa da hala istenilen kolaylıkta değil.
Beykoz'un tüm mahallelerinin imara açılmasıyla ilgili çalışmaların önümüzdeki Ocak ayında tamamlanacak olması nedeniyle, biz de rotamızı bu ilçeye çevirdik. Gayrimenkul yatırımcılarının Beykoz'un özellikle Cumhuriyet Köyü'ne ilgilerinin çok daha yoğun olduğunu gördük. Şu anda sit alanı gözüken yerlerin büyük bir kısmı tarım arazisi olarak gözüktüğü için herhangi bir inşaata izin verilmiyor. Verilse de yapılar iki katı aşmayacak biçimde yapılıyor. Ancak özellikle bu mahallede yılbaşından sonra hem konut, hem butik işletme hem de ileriye dönük arsa yatırımlarının artması bekleniyor. İlanlardan gördüğümüz kadarıyla fiyatlar şu anda piyasanın üst bandında seyrediyor. Ancak bölgeyi bilen ve tanıyanlara göre, köyde arsaların metrekaresi 4 bin lira ile 15 bin lira arasında. Yılbaşından sonra bu rakamların artacağını tahmin etmek zor olmasa gerek. Bazı gayrimenkul uzmanlarına göre, yatırımların geri dönüş süreleri; arsalarda 4-8 yıl, konutlarda 6-12 yıl, turizm işletmelerinde 5-10 yıl, tarımsal alanlarda 7-12 yıl, ticari yatırımlarda 5-8 yıl, ulaşıma yakın noktalarda ise 4-6 yıl. Beykoz'un en değerli bölgelerinden biri olan Cumhuriyet Köyü'nü gayrimenkul uzmanlarına sorduk ve gelecekteki değeri hakkında bilgiler alarak yatırım için uygun bölge olup olmadığını araştırdık.
İMAR İÇİN ADIMLAR ATILDI
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Yunus Takmaz, 3 Mayıs 2023 tarihinde onaylanan "Riva Deresi Çevresi 2. Etap 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" ile bölgenin geleceği için önemli bir adım atıldığına dikkat çekiyor. Takmaz, planın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından titizlikle hazırlandığını ve kontrollü olarak gelişmesine olanak sağladığının altını çiziyor. Dolayısıyla, Cumhuriyet Köyü'nde hem çevreyi koruyan hem de modern yaşam ihtiyaçlarına cevap veren bir planlama süreci başlayıp resmiyete geçse de daha yapılaşma süreci başlamış değil. Takmaz; "İlk planları 2021 yılında hazırlanan Çavuşbaşı bölgesinde bazı konut projeleri tasarlanmış olsa da, inşaat faaliyetleri henüz başlamadı. Aynı durum Cumhuriyet Köyü için de geçerli olabilir. Sürecin ne aşamaya geleceğini zamanla göreceğiz" diyerek bölgenin hazırlık aşamasında olduğunu söylüyor.
İKİ KATA İZİN VERİLECEK
Bölgede şu anda herhangi bir markalı ya da markasız konut projesi bulunmuyor. İmar planında kat izni ise iki olarak belirlenmiş. Bu da demek oluyor ki, yerleşim alanlarının çevreyle uyumlu olması için yapılaşma yoğunluğu düşük tutulmuş. Ayrıca, bölgenin büyük bir kısmı tarım alanı olarak planlanıyor. Takmaz; "Bu durum, bölgenin doğal yapısının korunmasına ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesine katkı sağlayacaktır" diyor. Cumhuriyet Köyü'nde arsa fiyatları, son dönemde arz/talep dengesinin bozulması ile ciddi bir artış göstermeye başladı. İmar planlarının devreye girmesi ve bölgede oluşan yüksek talep, fiyatların artmasına neden oldu. Takmaz; bölgedeki fiyat ve ilanlar hakkında şu bilgileri veriyor: "2020 yılında imar planları henüz yapılmamışken, arsa birim fiyatları 600 lira ile bin lira civarındaydı. Bugün ise, konut imarlı olduğu söylenerek pazarlanan arsaların birim fiyatları 12 bin lira ile 20 bin lira, tarlalar ise 5 bin lira ile 10 bin lira arasında değişiyor. Yani, geçen dört sene içerisinde fiyatlar yaklaşık 20 katına çıkmış durumda diyebiliriz. İnternet ilanlarına baktığımızda, bölgede 30-35 adet arasında satılık arsa ilanı olduğunu görüyoruz. Bu da, arsa sahiplerinin bu yüksek talep ve fiyat artışını fırsata çevirmeye çalıştığını gösteriyor."
TARIM YAPANLARIN SAYISI KISITLI
Bölgede imar planları doğrultusunda, pek çok alanın tarım alanı olarak planlandığı dikkat çekiyor. Ancak, bu alanlarda aktif tarım faaliyeti yapanların sayısı oldukça sınırlı ve çoğu tarım alanında ekim yapılmıyor. Takmaz; "Bu durumda, konut imarlı arsalara yatırım yapmak daha karlı ve geleceğe yönelik daha sağlam bir adım olacaktır" diyerek, tarım alanlarına olan talebin daha kısıtlı olduğuna vurgu yapıyor. Bölgede kiralık bağ-bahçe alanlarında fiyatlar son dönemde oldukça yükselmiş durumda. Bu alanlar, tarım alanı imarlı yerlerle birlikte kır düğünü, çay bahçesi, film platoları, çiftlikler, karavan parkları ve botanik bahçe gibi işletmeler tarafından da talep görüyor. Bu talep, doğal olarak fiyatların yukarı yönlü hareket etmesine neden oluyor. Ancak gayrimenkul uzmanları istenilen rakamların yüksek olduğuna dikkat çekiyor. Takmaz; "Gerçekleşebilecek kira bedellerinin ilan edilen fiyatların altında olmasını beklemek daha gerçekçi olacaktır" diye konuşuyor.
ULAŞIM AÇISINDAN AVANTAJLI
Cumhuriyet Köyü, ulaşım açısında da bazı avantajlara sahip. Kuzey Marmara Otoyolu (3. köprü yolu) Hüseyinli bağlantı noktasına yaklaşık 3-4 km mesafede bulunuyor. Bu da özel araçla ulaşımı oldukça kolaylaştırıyor. Ayrıca Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne yaklaşık 21 km uzaklıkta. İstanbul içerisindeki merkezi bölgelere ulaşım makul mesafede. Ana cadde üzerinden kent merkezine tek hat ile ulaşım sağlanabiliyor. Bu durum, hem özel araç sahipleri hem de toplu taşıma tercih edenler için erişim kolaylığı sunuyor. Takmaz; "Cumhuriyet Köyü ve çevresinde birçok çay bahçesi, piknik alanları, restoranlar, butik oteller, çiftlikler, kamp alanları, karavan parkları ve kır düğün salonları mevcut. Bu çeşitlilik, bölgeyi hem ziyaretçiler hem de yerleşimciler için keyifli ve işlevsel bir yer haline getiriyor" diyerek, sosyal olanaklara vurgu yapıyor.
TİCARİ VE TURİZME KAZANDIRILMALI
İmar probleminin halen devam ettiğini söyleyen ve bölgeye hâkim bir isim olan Riva Eren Emlak Firma Sahibi Fatih Eren, köyde satılık gayrimenkullerin metrekare birim fiyatının 4 bin lira ile 15 bin lira arasında seyrettiğini söylüyor. Şu anda piyasanın durgun olduğuna ve satılık ilanlarının farklı rakamlar üzerinden çıktığına işaret eden Eren, son bir yıldır satışların durağan seyrettiğini ifade ediyor. "İlanların köylerde tümüyle tarla vasfında geçmesi gerekiyor. Hiçbiri imara açılmış ve arsa vasfı kazanmış yerler değil. Tarla olarak satışa sunulan yerlerin fiyatı yüksek gibi gözükse de, ileride turizm ve ticariye kazandırmak için düşünülebilir. Tarım amacıyla bölgeye yatırım yapan insan pek yok" diyen Eren, kiralık bağ&bahçe olarakta ilanların satışta olduğunu belirtiyor. Bölgenin önümüzdeki yıllarda, köy hayatı düşünenler için tercih sebebi olacağını söyleyen Eren, Riva'da kurulacak olan 10 bin konutluk yaşam merkezinin de bölgeyi hareketlendireceğini ifade ediyor.
Murat ÇOKER / Beykoz Cumhuriyet Köyü Muhtarı
"Butik oteller çok fazla"
2025 yılının ocak ayı gibi imar aşamasının son onayları alınmış olur diye düşünüyoruz. Böylece Beykoz'un tüm köyleri yerleşime açılacak. Ancak süreç uzar mı onu tam olarak bilemiyoruz. Bakanlık ve belediye nezdinde beraber yürütülen işler olduğu için tam net tarih söyleyemiyoruz. Yatırımcılardan talep var ama imar olmadığı için yapılaşma maalesef bulunmuyor. Genel itibari ile burada yerleşmek isteyenler tarla alarak ileride imara açıldığında değerlendirmek istiyor. Verilen imar durumuna bakıldığında yapılaşmanın yoğun olacağını düşünmüyorum. Genelde satılık ilanların sahipleri burada yaşamıyorlar. Köyün esas yerlileri zaten yapılaşma istemiyor. Tek problem çocuklarına ev yapacak yerin olmayışı. Onlarda zaten genelde Alemdağ ya da Çavuşbaşı'na yerleşiyorlar. Bu sebeple de Beykoz göç vermiş oluyor. Vermese nüfus daha fazla olabilirdi. Cumhuriyet Köyü tarım olarak desteklense de asıl iş kolu ve geçim kaynağı turizm. Civar köylerin gençleri bizim okullarda okuyor. Köyümüzde üç tane okul var. Bir tane özel huzurevi, sevgi evleri, karavan parklar, bazı holdinglerin yönetim binaları bulunuyor. Bir de restoranlar ve butik oteller çok fazla. Dört tane karavan park var ama bu sayı ileride artabilir. Çok fazla talep var. Ulaşım açısından kolay bir lokasyon olduğu için karavan tatili yapan çok. Örneğin Riva yapılaşmaya açık olduğu için o bölgeye yoğunlaşma var. 3-4 tane büyük proje de bölgeyi hareketlendirdi. Cumhuriyet Köyü'nde kiralık daire şu anda yok. Olanlar da 5 ile 10 bin lira arasında.
Burak TOK / RE/MAX Eksen Emlak Danışmanı
"Talep daha da artacak"
Beykoz, İstanbul'un Anadolu yakasında yer aldığı için özellikle doğayla iç içe yaşamak isteyen ve şehir merkezine nispeten yakın olmak isteyenler için tercih edilen bir bölge. 2024 yılında Kuzey Marmara Otoyolu ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün Beykoz'a olan yakınlığı, bölgedeki ulaşım imkânlarını artırdı. Bu da bölgeye talebi yükseltti. İstanbul'un gelişen metro hatlarının ve toplu taşıma imkanlarının bölgeye ulaşması durumunda, bu arsalara olan talep daha da artacaktır. Beykoz Cumhuriyet Köyü, doğal koruma alanları ve ormanlık yapısıyla bilindiği için imar durumu kısıtlamaları olabilir. Bu durum arsa fiyatlarını etkileyebilir. Ayrıca, köyde büyük çaplı inşaat projeleri ve villaların yapılması da arsa fiyatlarının artmasına neden olabilir. Köy yaşamına dönüş eğilimi, ekolojik yaşam ve tarım yapma imkanları, Cumhuriyet Köyü'nde arsa ve gayrimenkul değerlerini olumlu etkileyebilir. Aynı zamanda, bölgedeki imar durumunda bir genişleme ya da yeni projelerin açıklanması, arsa ve gayrimenkul fiyatlarının bir anda sıçramasına neden olabilir.
Fatih EREN / Riva Eren Emlak Firma Sahibi
"Turizm amaçlı büyük araziler alıyorlar"
Beykoz'un köyleri, pandemi sonrası doğası ve temiz havasından dolayı çok fazla tercih edilmeye başlandı. Talep ve arayışlar çoğaldı. Bu kapsamda imara açık olan Riva Mahallesi de ön plana çıktı. Fakat bu tarafta fiyatlar çok yüksek olduğundan yatırımcılar diğer komşu köylere bakmaya başladılar. Ancak köylerin imar planından geçmemiş olmasından kaynaklı araziler, planlı bir şekilde bölünmediği için çok fazla sirkülasyon yaşanmadı. Tiny house, bungalov gibi yerleşim yerleri yapmak isteyen yatırımcılar köylerden büyük ölçekli araziler almaya başladı. Yine bölgede karavan park gibi yerler arttı ancak imara takıldı. Beykoz geneli konuşmak gerekirsek 2023 yılında imar çalışması yapıldı ancak daha netleşmediği için başvurularda ruhsat verilemiyor. Özellikle Beykoz Çavuşbaşı'nda bu sürecin çok uzun yıllardır devam ettiğini görüyoruz. İmar probleminin yakın tarihte açılacağını bireysel olarak düşünmüyorum.
Bu bölgelere yatırım yapan kazançlı
Beykoz Cumhuriyet Köyü ve çevresinde yatırım yapılabilecek bölgeleri, konum, ulaşım, imar durumu ve bölgenin gelişim potansiyeline göre ayrı ayrı değerlendirmek daha doğru olacaktır. Buna istinaden RE/MAX Eksen'in Emlak Danışmanı Burak Tok, yatırım yapılabilecek ve potansiyeli yüksek bölgeleri şöyle sıralıyor;
* Cumhuriyet Köyü merkezi: Köyün merkezi bölgesi, hem yerleşim alanı hem de küçük çaplı ticaretin yapıldığı bir alan olarak değerlendiriliyor. Yerleşim ve tarımsal faaliyetlerin yoğun olduğu bu bölge, yeni konut projeleri veya kırsal yaşamı destekleyecek butik projeler için uygun.
* Orman ve doğa manzaralı bölgeler: Doğal yaşam alanlarına ve manzaraya sahip arsalar, villa veya butik konut projeleri için oldukça cazip. Özellikle doğayla iç içe bir yaşam arayanlar için tercih edilen bu bölgelerde arsa fiyatları zamanla değer kazanabilir.
* Kuzey Marmara Otoyolu'na yakın alanlar: Kuzey Marmara Otoyolu'na yakın bölgeler, ulaşım avantajı sağlayan önemli yatırım fırsatları sunuyor. Özellikle ticari faaliyetler, lojistik ve depo yatırımları için bu bölgeler tercih edilebilir.
* Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı yollarına yakın alanlar: Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı yollarına yakın bölgeler, son yıllarda büyük yatırım projelerinin hedefi oldu. Beykoz'un kuzey bölgelerine ulaşımı kolaylaştıran bu yollar, arsa ve gayrimenkul fiyatlarının artmasına neden olabilir.
* Tarım ve ekolojik yatırım alanlar: Köy, tarıma elverişli topraklara sahip bir bölge olarak öne çıkıyor. Bu bölgelerde organik tarım, seracılık veya hobi bahçesi gibi projeler hayata geçirilebilir.
* Turizm potansiyeli olan alanlar: Butik otel, bungalov tarzı konaklama işletmeleri ya da doğa turizmi için tesisler yapmak isteyen yatırımcılar için bu alanlar oldukça elverişli. Köyün sakinliği, doğası ve şehir merkezine yakınlığı, hafta sonu ve doğa tatilleri için ideal bir destinasyon olmasına olanak sağlıyor.
* Riva ve Polonezköy'e yakın bölgeler: Cumhuriyet Köyü'nün Riva ve Polonezköy gibi bölgelerle bağlantısının olması, değer kazanmasına sebep oluyor. Riva sahiline yakın bölgelerde, deniz manzaralı arsalar ya da konut projeleri değerlendirilebilir. Polonezköy'e yakın alanlar ise turizm ve doğa projeleri için cazip.
Yatırım yaparken dikkatli olun
Cumhuriyet Köyü'ne yatırım yaparken dikkatli olunmasının sebeplerinden biri henüz imar durumunun resmi onaydan geçmemesi. Bu nedenle yatırım yapacakların konut almak maksadıyla aldıkları mülklerin ileride iskân verilememesinden dolayı mağduriyet yaşanabilir. Bu sebeple şu kurallara dikkat edilmesi gerekiyor;
* İmar durumu: İmar izinleri ve kısıtlamalar, yatırım yapılacak bölgenin değerini belirlemede en önemli faktörlerden biri. Doğal sit alanı veya koruma altında olan bölgelerde yatırım yaparken dikkatli olmak gerekiyor.
* Gelişim projeleri: Bölgede yeni yapılacak kamu projeleri (yeni yollar, köprüler, metro hatları gibi) ve özel sektör yatırımları, arsa ve gayrimenkul değerlerini artıracak en önemli faktörler arasında yer alıyor.
* Yerel yönetim planları: Belediye tarafından açıklanan gelişim planları, yatırım yapılacak alanların gelecekte nasıl şekilleneceğini belirliyor. Beykoz Cumhuriyet Köyü'nde yatırım yaparken doğaya yakın, ulaşım imkânları iyi olan ve imar durumu uygun bölgeler tercih edilmeli. Özellikle tarım, ekolojik yaşam, turizm ve konut projelerine yönelik yatırımlar, uzun vadede yüksek getiri sağlayabilir.
