PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Gayrimenkul, uzun yıllardan bu yana yatırımcısına en çok kazanç sağlayan taşınmazlardan biri. Hatta gayrimenkulü, döviz ve altına tercih eden küçük yatırımcıların sayısı da az değil. Özellikle konuta olan talep, birkaç yıl öncesine kadar hayli fazlaydı. Ancak son dönemlerde konuta olan talepte gerileme yaşanıyor. Bunda konut kredilerindeki artışın da etkisi var elbette. Ancak diğer taraftan yatırımcıların ilgisi başta dükkan olmak üzere ticari alanlara yönelmiş durumda. Özellikle amortisman süresinin konuta göre daha kısa olması, yatırımcı ilgisinin ticari gayrimenkule yönelmesinde önemli bir etken.
Dükkân, ofis, alışveriş merkezleri, turistik tesisler, akaryakıt istasyonları, sanayi tesisleri, depolar, sağlık tesisleri ve eğitim tesisleri gibi gayrimenkulleri satın almak, yatırımcılar için artık daha karlı hale gelmiş vaziyette. Alınan bu ticari gayrimenkuller hem kurumsal firmalara, hem de kamu kuruluşlarına kiralanabiliyor. Böylece konutun kira getirisinden daha fazla getiri sağlanmış oluyor. Özellikle İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya gibi büyük şehirlerde dükkan satışlarının fazla olduğu görülüyor.
Peki, dükkân almak neden daha cazip? Bu sorunun birkaç cevabı var. Konutlara getirilen kira sınırlamasının işyerlerinde uygulanmıyor olması bunlardan biri. Ayrıca konutlarda gelir vergisini malikler karşılarken, ticari gayrimenkullerde bunun kiracılar tarafından stopaj veya KDV olarak tahsil edilmesi de bir başka faktör. Yapılacak tadilatların işyerlerinde ağırlıklı olarak kiracılar tarafından karşılanması da yatırımcıları iş yeri almaya yönelten nedenlerden.
"İSTANBUL'DA LEVENT-MASLAK HATTI YOĞUN"
Ticari gayrimenkul satış rakamlarına ilişkin ellerinde net bir veri olmadığını ancak bu piyasanın konut piyasalarına göre biraz daha hareketli olduğunu ifade eden Altın Emlak Firma Sahibi Mustafa Hakan Özelmacıklı; "2023 yılı dördüncü çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 12.5 oranında artan Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE), bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 98.2, reel olarak ise yüzde 21.8 oranında arttı. Özellikle konut fiyat endeksinde reel olarak gerilemenin olduğu bir dönemde ticari gayrimenkulde reel olarak artış devam ediyor. Bu durum konutlar dışında ticari gayrimenkulde fiyatların hala artış potansiyelinin olduğunu, fiyatlamanın konutun biraz daha gerisinden geldiğini de gösteriyor" diyor.
Ticari gayrimenkul denildiğinde yatırımcının önüne elbette çok fazla seçenek çıkıyor. Ofis ve dükkânlar her ne kadar popüler olsa da bunun yanında alışveriş merkezleri, turistik tesisler, akaryakıt istasyonları, sanayi tesisleri, depolar, sağlık tesisleri ve eğitim tesisleri de ticari gayrimenkule örnek teşkil ediyor. Özellikle ofis piyasasının İstanbul'da yoğun olduğunu söyleyen Özelmacıklı, sözlerine şöyle devam ediyor:
"Merkezi iş alanı içinde kalan Levent-Maslak hattı yoğun. Avrupa yakasında ayrıca Taksim, Fulya ve Basın Ekspres hattı, ofislerde gelişmeye devam ediyor. Anadolu Yakası'nda ise özellikle Kavacık, Altunizade, Ümraniye ve Kozyatağı öncelikle tercih edilen bölgeler. Biraz daha geriden gelen lokasyonlar ise; Kâğıthane, Kartal, Ataşehir ve Maltepe diyebiliriz."
KURUMSAL FİRMALARA KİRALANIYOR
Ticari dükkân yatırımında alıcı genellikle bütçesine göre hareket ediyor. Özellikle dükkân yatırımından yüksek kazanç elde etmek isteyen yatırımcılar, kurumsal firmalara dükkânını kiralamak istiyor. Özelmacıklı; "Marketlere kiralanan dükkânlarda belli bir metrekare şartı oluyor. Aslında her sektörün kendi kapsamında metrekare şartları gibi bazı kriterleri bulunuyor. Kurumsal kiracılar geri dönüş sürelerinden ziyade, satışlarda daha çok tercih ediliyor" diyerek, yatırımcıların kiralama konusundaki kriterlerine dikkat çekiyor. Ancak son dönemlerde bir takım sıkıntıların yaşandığına da değinen Özelmacıklı; "Özellikle bazı kiralamalarda artış şartları sabit yazıldığı için, enflasyona göre kira bedeli çok düşük kalan yerler oldu. Kurumsal firmalardaki mal sahibi ile iletişim çok sağlıklı ilerlemediği için birçok yerde açılan kira tespit davaları bulunuyor" diyerek, dükkân sahibi ve kiracı arasındaki sorunlara vurgu yapıyor.
Yüksek kira getirisi, kira artışlarında sınırlama olmaması, kira vergisinin (belli limitlere kadar) kiracı tarafından ödeniyor olması gibi başlıklar bu gayrimenkul türünü yatırımda daha öne çıkartıyor. Gayrimenkulün değeri arttıkça amortisman süreleri daha da kısalıyor. Dükkan yatırımı yapıldığında ortalama 200 aylık bir sürede amortisman sağlanabiliyor.
Hasan CERAN / Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı, Aktif Başkent Yönetim Kurulu Başkanı
"Ofis, mağaza, depo olacak yerlere ilgi daha fazla"
Türkiye'de dükkân satışları geneline bakıldığında yıllık değişim yüzde 53.73 oranındadır. Büyük şehirlerdeki satışlar ise Ankara'da yüzde 63.7, İstanbul'da 46.67, İzmir'de yüzde 55.10, Bursa'da yüzde 55.69 ve Antalya'da yüzde 51.40 gibi oranlarda seyrediyor. Dükkânların ortalama metrekare fiyatları Ankara'da 35.254 lira, Antalya'da 45.025 lira, Bursa'da 32.527 lira, İstanbul'da 54.457 lira, İzmir'de ise 43 bin lira. Türkiye geneline baktığımızda dükkân yatırımlarındaki geri dönüş süreleri 16 ile 18 yıl arasında değişiyor. Amortisman süresi ortalama olarak Ankara'da 17 yıl, Antalya'da 22 yıl, Bursa, İstanbul ve İzmir'de ise 20 yıl. Yatırımcılar daha çok ofis, mağaza ve depo olarak kullanılabilecek ticari alanları tercih ediyor. Bunların içerisinde de merkezi lokasyonlara yakın depo ve mağazalar daha fazla talep görüyor. Yatırımcılar mülklerini daha çok kira getirisi garanti ve yüksek olması sebebiyle kamuya ait kurum ve kuruluşlara, ardından da kurumsal şirketlere ve finans kuruluşlarına kiralamak istiyorlar. Marketlerde de sabit kira gelirinin dışında cirodan pay alınabiliyor. Bu sebeple geri dönüş süresi de kısalmış oluyor.
Haluk SERT / AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
"Ticari alanlar yüksek kira getirisi sağlar"
Ticari yatırım, gayrimenkul portföyündeki güçlü seçeneklerden biridir. Ticari alanlar yüksek kira getirisi sağlar ve işletmeler genellikle uzun vadeli kiralamalar yapar, bu da yatırımcıya istikrar sunar. Yatırım yapmak isteyenler için bir diğer seçenek ise konut yatırımıdır. Konutlar, sürekli talep görür ve geniş bir kiracı kitlesine hitap eder, bu da gelir akışını daha istikrarlı kılar. Yatırımcının hedeflerine ve risk toleransına göre dükkânlar, doğru lokasyonla yüksek getiri potansiyeline sahipken konutlar, daha geniş bir pazar ve daha az risk sunar. Her iki yatırım türü de farklı avantajlar sağlar. Yatırım türü, yatırımcının stratejisine göre değerlendirilmelidir. Son olarak, şu anda yatırım yapmanın tam zamanı olduğunu vurgulamak isterim. Bu fırsatı değerlendirerek yatırım yapmak, uzun vadeli kazançlar elde etmenin önemli adımı olabilir.
Yatırım yaparken temkinli olun!
Altın Emlak Firma Sahibi Mustafa Hakan Özelmacıklı, dükkân satın alırken dikkat edilmesi gereken hususlara da dikkat çekiyor. Öncelik olarak kiracının gerçekten kirayı ödeyip ödemeyeceğinin teyit edilmesinin önemli olduğunu söylüyor. Sahte kira tutarları ile kısa sürede geri dönüş sağladığı düşünülen ve sahte içerikli ilanlar ile yatırımcıların yanıltılabileceğine vurgu yapıyor. Dikkat edilmesi gereken bir diğer konunun ise dükkânın gerçek metrekaresi olduğunu ifade eden Özelmacıklı, "Çünkü bazı dükkânlar sığınak, otopark gibi ortak alanları kullanabiliyor, bunlar ileride dava konusuna dönüşebiliyor. Bu durumda yatırımcı ciddi mağduriyetler yaşıyor. Ayrıca binanın yaşı, kentsel dönüşüm durumu, iskânı olup olmaması, hangi iş kollarına izin verilip verilmediği de oldukça önemli" diye konuşuyor.
Zincir marketler, en gözde kiracılar
BİM, A101, ŞOK, FİLE, HAKMAR gibi şubesini kendi açan marketler, dükkân arayışına girebiliyor. Haliyle kriterlere uygun, bina alt katları, cadde üzeri gibi uygun lokasyonlarda dükkânı olanlar, bu market zincirlerine dükkânlarını kiralayabiliyor. Dükkanını bu zincir marketlere kiralamak isteyenler ise firmaların online platformundan başvuruda bulunabiliyor.
Doğru alım kazandırıyor
Dükkân tercihlerinde bazı başlıklar yatırımcılar tarafından öne çıkıyor. Bunlar; mevcut kullanım alanı, gayrimenkulün yaşı, ana cadde üzerinde olup olmaması, yapı kalitesi, görünürlük, ticari faaliyetlerin gelişme hızı, büyük yatırım projelerinin olması, AVM içinde bulunma durumu, yaya trafiğinin yoğunluğu, otopark imkânı, güvenlik, yapı kullanma izin belgesi, turizm gelişme potansiyeli, zemin katta olup olmaması gibi kriterlerden oluşuyor.
Büyükşehirlerin en gözde semtleri:
* İstanbul: Esenyurt, Sancaktepe, Beylikdüzü, Pendik, Başakşehir.
* Ankara: Çankaya, Etimesgut, Mamak, Keçiören, Yenimahalle.
* Antalya: Alanya, Kepez, Muratpaşa.
* Bursa: Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım.
* İzmir: Buca, Karşıyaka, Konak, Menemen.
