Yüksek kredi faizleri her ne kadar sıcak parası olanlara fırsatlar sunsa da nakit sorunu olmayanlarda banka kredisine başvurabiliyor. Özellikle eski binalarda buna son dönemde sıkça rastlıyoruz. Örneğin 30 milyon liralık bir daireyi alacak kişi sadece 100 bin veya 200 bin TL kredi kullanacağını söyleyebiliyor. Başlarda şaşırtıcı görünen bu durumun gerekçesini dinlediğimizde mantıklı bir temele oturduğunu görüyoruz. Alınacak kredi nedeniyle banka, ilgili konut için kapsamlı bir ekspertiz raporu hazırlıyor ve böylece alıcı açısından doğabilecek her türlü risk de ortaya çıkmış oluyor. Günümüzde konut alacak kişiler bu yönteme sıkça başvuruyor.
Banka ekspertizleri kapsamlı incelemeler yapıyor
Banka kredisiyle alınan konutta banka tarafından yönlendirilen eksper kapsamlı bir araştırma yapıyor. Binanın ruhsatı, yapı kullanım belgesi, imar durumu, projeye uyumlu olup olmadığı, çevresel özellikleri, üzerinde icra veya haciz gibi kısıtlayıcı şerhlerin bulunup bulunmadığı ve depreme dayanıklı olup olmadığı konuları inceleniyor. Kredinin herhangi bir sebeple ödenmemesi durumunda ilgili konut üzerinde bankanın da hak sahibi olacağı düşünüldüğünde ekspertiz incelemesi aslında banka ve dolayısıyla kredi kullanacak kişi açısından da riskleri ortaya çıkarıyor. Bu yüzden özellikle eski binalarda tüm bu araştırmalarla uğraşmak istemeyen alıcıların sembolik miktarlarda kredi kullanımına gittiğini görebiliyoruz.
Yatırımcılar fırsat dönemini değerlendiriyor
Banka kredilerinden söz etmişken emlak piyasasının güncel durumunu değerlendirecek olursak gerçek alıcıların sahaya çıktığını söyleyebiliriz. Krizleri fırsat olarak görenler alım yapıyor çünkü uzun süredir satışta konutu olanlar fiyatları hızla aşağıya çekmeye başladı. Paraya ulaşımın zorlaşması, potansiyel alıcı sayısını ve buna bağlı olarak fiyatları da düşürdü. Herkes alıyorken satan veya herkes satıyorken alanların dönemini yaşıyoruz. Kenarda döviz olarak duran paranın özellikle son dönemde kazandırmaması, mevduat faizlerinin enflasyonla doğru orantılı olarak yılın ikinci yarısından sonra düşüş beklentisi içerisinde olması doğrudan emlak piyasasına yansıyor. Yatırımcı olarak gayrimenkul alımı yapmak isteyenler ortaya çıkan fırsatları değerlendiriyor.
Fiyatlarda yüzde 30'a varan düşüşler var, arsalar hariç!
Saydığım sebeplerle konut fiyatlarında son dönemde yüzde 30'lara varan indirimler görüyoruz. İstanbul'da özellikle eski yapılarda deprem endişesiyle çok ciddi fiyat düşüşleri gözlemleniyor. Fiyatı düşmeyen tek şey toprak. Arsa veya tarla fiyatlarında hiç gerileme yok. Konutta deprem, kur, kredi imkanları gibi faktörler çok etkili olabiliyorken arsada bu unsurlar çok fazla belirleyici olmuyor. Tiny house olanağı, organik tarım eğilimleri ve iklim değişikliği gibi sebepler insanları toprağa yönlendiriyor. Emlaktaki yıldızın hala açık ara toprak olduğunu söyleyebiliriz.
Kiralık yazlık sayısında azalma var
Kiralık yazlıklarda Airbnb yasası olarak bilinen yeni yasayla birlikte adetsel olarak ciddi bir azalma var. Turizm konutu ruhsatı almanın prosedüründen gözü korkan veya vergisel zorunluluklardan çekinenler yazlığını kiraya vermemeyi tercih ediyor. Bütün sezon kiralamak isteyenler yine veriyor çünkü bu durum yasadaki uzun dönem kiralama tanımına giriyor. Yeni yasayla birlikte kiraya vermek üzere yatırım amaçlı yazlık almak artık cazibesini kaybetmiş durumda. Ayrıca dünyanın farklı yerlerinde emlak karşılığı golden visa veya vatandaşlık imkanlarının olması yazlığa para yatırmaktansa insanları bu tür arayışlara yöneltebiliyor.
