PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Tarihi dokusu ve eski dönemlerden kalan tarihi yapılarıyla dizi ve filmlere konu olan Samatya, Fatih ilçesine bağlı bir semt. Kocamustafapaşa mahallesinin bir bölümünü kapsayan semtin batısında Yedikule yer alıyor. Geçmiş dönemlerde Rum, şimdilerde ise Ermeni kökenli vatandaşların fazlaca yaşadığı semtin büyük bir bölümü eski yapılardan oluşuyor. Samatya, İstanbul'daki en büyük devlet hastanelerinden biri olan İstanbul Eğitim ve Araştırma Hastanesi'ne de ev sahipliği yapıyor. Tarihi yarımadaya yakınlığı ve merkezi bir konumda olan semtin prim yapmasında Sirkeci-Kazlıçeşme Raylı Sistem Hattı da etkili oldu. Bölgedeki satılık ve kiralık konut fiyatlarında son dönemde ciddi artışlar dikkat çekiyor. İstanbul'da 10 yıldan uzun süredir atıl vaziyette olan Sirkeci ve Kazlıçeşme arasındaki 8.3 kilometrelik raylı sistem hattı, sekiz istasyondan oluşuyor. Ayrıca Marmaray hattına yakın olması bölgeyi ulaşım açısından daha da avantajlı kılıyor. Bölgede eski yapıların dönüşümü Anıtlar Kurulu tarafından onay alınarak restore ediliyor. Bu nedenle kentsel dönüşüm biraz daha yavaş ilerliyor. Sadece gayrimenkul değil, sosyal anlamda da yeni mekânların açıldığı semt, gece-gündüz pek çok misafiri ağırlıyor. Balıkçı restorantların ağırlıklı olmasıyla, her yıl balık festivali düzenleniyor. PARA Dergisi olarak biz de Samatya'nın konut piyasasını, yeni açılan tramvay ile beraber gayrimenkuldeki artışları ve bölgenin popüler olmasına katkı sağlayan markaları araştırdık…
"SATILIK DAİRE FİYATLARI 4-5 KAT ARTTI"
Samatya'nın tarihi dokuya sahip olması ve şehir merkezine olan yakınlığı, gayrimenkul piyasasını etkileyen en önemli faktörler arasında yer alıyor. EVA Gayrimenkul Değerleme şirketinden Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serdar Keleş, son üç yılda bölgedeki satılık konut fiyatlarının yaklaşık 4-5 kata kadar artış gösterdiğini söylüyor. Bununla beraber kiralık daire fiyatlarının da ciddi oranda yükseldiğini belirtiyor. Samatya'daki eski ve yeni konutların fiyatları hakkında ise şunları anlatıyor:
"Güncel verilere göre, bölgede ortalama 50 yıllık binaların satış metrekare birim değerleri 25 bin lira ile 30 bin lira arasında seyrediyor. Bu durum, genellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu bölgelerde geçerli. Ancak, yeni yapılar arasında yer alan ve site içinde konumlanmış dairelerin satış metrekare birim değerleri daha yüksek ve genellikle 50 bin lira ile 55 bin lira aralığında satışa sunuluyor. Kiralık konut piyasasında ise, eski binaların metrekare kira değerleri genellikle 125 lira ile 150 lira arasında seyrederken, yeni ve site içinde bulunan projelerin kiralık birim değerleri de 250 lira ile 300 lira arasında değişiyor. Bu durum, bölgede talebin yoğun olduğuna ve modern konutlara olan ilginin arttığına işaret ediyor. Kira ve satın alma işlemlerine bakıldığında, Samatya'da yaşayanların profili zamanla değişti. Fatih bölgesinin tamamında olduğu gibi, Samatya da daha çok yabancılara ev sahipliği yapıyor. Ancak, semtin eski dokusunu kısmen koruduğunu belirtmek gerekir."
TRAMVAY HATTI AÇILDI
Samatya'nın, çeşitli gelir seviyelerinden insanların bir arada yaşadığı bir semt haline geldiğini söyleyen Keleş, bu nedenle bölgedeki insan profillerinin çeşitlendiğini anlatıyor. Keleş'in verdiği bilgilere göre, sahil kesimindeki konutlar genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap ederken, iç kesimlerde ise daha düşük gelir düzeylerinden insanların yaşadığı evler yer alıyor. Ayrıca, bölgede yer alan ticari alanlarda farklı gelir seviyelerinden esnaf ve işletmeler bulunuyor. Özellikle yaz aylarında yerli ve yabancı turist sayısı artış gösteriyor. Samatya'da bulunan eski eser niteliğindeki evlerin dönüşümü, Anıtlar Kurulu Onayı ile yapılıyor. Keleş; "Ekonomik ömrünü tamamlamış birçok binanın yeniden yapılaşması için gerekli olan imar avantajının olmaması nedeniyle kentsel dönüşüm süreci oldukça yavaş ilerlemekte. Gelecekte, bölgedeki kentsel dönüşüm projelerinin ivme kazanması ve daha fazla eski binanın modern yapılaşmaya ayak uydurması bekleniyor" diyerek bölgenin yakın zamanda daha da değerleneceğine dikkat çekiyor.
Bölgeyi cazip kılan en önemli özellikler; denize kıyısı olan sahil şeridine sahip olması, ulaşım ağlarının sağladığı kolaylıklar, bölgedeki yeme içme alternatiflerinin çokluğu, kültürel çeşitlilikler, farklı dinlere ve inançlara ait ibadethanelerin bulunması. Bu da bölgenin canlı ve renkli bir atmosfere sahip olmasını sağlıyor. Keleş, Samatya'nın ulaşım konusunda tüm imkânlara sahip olduğunu belirterek, "Özellikle Marmaray'ın bölgeye getirdiği ulaşım kolaylığı, Samatya'yı diğer semtlerden ayrıştıran önemli bir unsur. Ayrıca, yakın gelecekte hizmete girecek olan Sirkeci-Kazlıçeşme tramvay hattı da bölgenin ulaşımını daha da iyileştirecek ve Samatya'yı İstanbul'un ana ulaşım ağlarına daha yakın hale getirecek" diyor. Keleş, bu faktörlerin de bölgenin daha da değerlenmesinde etkili olacağını vurguluyor. Ulaşımın kolay olmasının bölgede markalı konutların inşasını da artıracağını söyleyen Keleş; "Şu anda bölgede sadece 3 ila 5 arasında yeni proje bulunuyor. Bununla birlikte, gelecekte bölgede ekonomik ömrünü tamamlamış birçok arazinin birleştirilmesi ve büyük projelere uygun alanlar oluşturulması bekleniyor" diyor.
AMORTİSMAN SÜRESİ KISALDI
Altın Emlak Firma Sahibi Mustafa Hakan Özelmacıklı ise; Samatya'nın 6 Şubat depreminden çok etkilendiğini, yapı stoku olarak çok eski bir bölge olduğunu ifade ediyor. Özellikle kiralamaya yönelik talebin fazla olduğuna dikkat çeken Özelmacıklı; "Son üç yıllık performansına baktığımızda kira metrekare fiyat ortalaması yaklaşık altı kat artış gösterdi. Ocak değerlerine göre ortalama daire kiraları 13 bin lira seviyesine yaklaştı. Satılık daire fiyatlarında ise 2 milyon 300 bin lira seviyesinde bir ortalama söz konusu. Son üç yılda dört kat seviyesinde bir artış oldu diyebiliriz. Metrekare değer ortalaması ise 25 bin lira seviyesinde" diyerek Samatya'nın üç yıl önce 21 olan amortisman süresinin 17 yıla kadar gerilediğini belirtiyor.
Bölgede en çok kiralık daireler bulunuyor. Özelmacıklı, özellikle son dönemde Beylikdüzü istikametindeki yoğun trafik nedeniyle tersine bir göçün yaşandığını söylüyor. "Özellikle bölge Eminönü, Sirkeci gibi ticari bölgelere yakın olması nedeniyle Cerrahpaşa (İstanbul Eğitim Araştırma) yenileniyor. Bazı bölümler yıkılıyor. Bu durum bazı taşınmaları beraberinde getirdi. Yenilenme sonrası tekrar talep artacaktır" diyen Özelmacıklı, bölgede en çok Ermeni kökenli vatandaşların yaşadığını söylüyor. Samatya'da geçmiş yıllarda yapılan ve tamamlanan Samatya Konakları ve Yedikule Konakları bölgeye ayrı bir değer katmış durumda. Şu anda da bölgeye yakın konumda bulunan CER İstanbul projesi yer alıyor. Kentsel dönüşüm şu anda bölgede sınırlı olarak yapılıyor. Özelmacıklı, bölgenin eski olmasından kaynaklı sürecin yavaş ilerlediğini söylüyor. "Fatih İlçesi İstanbul'da yer alan ve Marmara fay hattına yakınlığı sebebiyle deprem riski bulunan bir bölge. Ancak binaların az katlı olması önemli bir avantaj" diyen Özelmacıklı, bölgenin zemin etüdüne dikkat çekiyor.
*İkinci Bahar: Büyük ölçüde korumayı başardığı tarihî dokusu nedeniyle film ve dizi yapımcılarının en gözde mekânlarından olan semtte çekilen yapımlar arasında, yayınlandığı dönemde büyük beğeni toplayan İkinci Bahar dizisi ve Nuri Bilge Ceylan'ın pek çok ödül alan filmi Üç Maymun da yer alıyor. Ayrıca Gönül Yarası da Samatya'nın tarihi sokaklarından bazılarını hafızalara kazıdı.
*Develi Kebap: Lezzeti dillere destan kebap ve mezeleriyle bilinen Develi Kebap; rivayetlere göre Uma Thurman'ı bile misafir etmiş bir restoran. Harika bir Samatya ve Marmara Denizi manzarasına sahip kebapçının meşhur yiyeceklerinden; alinazik, küşleme, Adana kebap, lahmacun, çiğ köfte mekândan ayrıldıktan sonra hafızanızdan silemeyeceklerinizden yalnızca birkaçı.
*Namlı Şarküteri: Şarküteri deyip geçmeyin. Burada alışveriş yaparken etkilenmemek mümkün değil. Ezine peynirinden bala, pastırmadan eski kaşara en taze ve en özel lezzetlerin yan yana sıralandığı şarküteri; büyüklük, ürün çeşidi ve fiyatlar açısından mütevazı olduğu kadar lezzet açısından da bir o kadar iddialı.
*Balık Müzesi: Samatya'da Kocamustafapaşa Balıkçı Barınağı içinde küçük bir de balık müzesi bulunuyor. 350'den fazla balık türünü görebileceğiniz müzede; camgöz köpekbalığı, deniz biti, seksen kiloluk bir orkinosun kuyruğu gibi ilginç deniz canlılarıyla karşılaşmanız mümkün.
*Olden 1545: Gen Grup tarafından restore edilerek yeme-içme sektörüne kazandırılan Olden 1545, 550 yıllık tarihi 'Kapıağası Yakut Ağa Hamamı'ndan dönüştürülmüş bir restoran. Anıtlar Kurulu tarafından özel restorasyonla Samatya'da geçen yıl itibariyle hizmet vermeye başlayan Olden 1545, tarihi dokusuyla da görenleri kendine hayran bırakıyor.
