Yenisahra’da süreç uzuyor...
PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR İstanbul Anadolu Yakası'nın Ataşehir ilçesine bağlı olan Yenisahra Mahallesi, şu sıralar kentsel dönüşüm sürecinin uzamasıyla gündeme geliyor. 2009 yılında Kadıköy ilçesinden ayrılarak Ataşehir ilçesi sınırlarına dahil olan mahalle, etrafındaki projelere nazaran, gecekondu evleriyle dikkat çekiyor. Kentsel dönüşüm sürecinin yavaş ilerlediği ve ev sahiplerinin bir türlü anlaşmaya yanaşmadığı bölgeye ise pek çok markalı konut talip. 2022 yılı Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) verilerine göre mahalle, 10 bin 294 nüfusa, 7 bin 97 seçmene sahip. Konumu itibarıyla D-100 Karayolu'na, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne, Avrasya Tüneli'ne yakınlığı açısından ise önemli bir lokasyona sahip. Özellikle Fikirtepe'yi andıran kentsel dönüşüm senaryosu ile sürecin uzamasına neden olan malikler, sunulan şartları kabul etmediği için bölgede bir türlü dönüşüm sürecine gidilemiyor. Emlakçılara ve gayrimenkul uzmanlarına göre ise marka projelerin bölgeye girebilmesi için kentsel dönüşüm kapsamında ciddi teşvik ve imar haklarına ihtiyaç var. Biz de Yenisahra Mahallesi'nin kentsel dönüşüm sürecinde gelinen son noktayı gayrimenkul uzmanlarına sorduk…
KADERİ FİKİRTEPE İLE AYNI
İstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan ve ulaşım açısından kolay bir noktada bulunan Yenisahra, çevresindeki diğer mahallelere göre gayrimenkul geliştirme açısından daha yavaş bir ilerleme sergiliyor. Bölgede dikkat çeken özelliklerden biri, genellikle tek katlı veya iki katlı gecekondu tarzındaki yapıların yoğunluğu. Bunun yanı sıra arsa tapulu ve kat irtifakı kurulmamış konutlara da rastlamak mümkün. EVA Gayrimenkul Değerleme, Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, 2023 yılının Şubat ayında yaşanan deprem sonrasında yeni inşaat projelerinde belirgin bir hareketlenme yaşandığına dikkat çekiyor. "Yenisahra'nın karakteristik dokusunu belirleyecek yeni inşaat projelerinin ilerleyen dönemlerde faaliyete geçmesini bekliyoruz. Bölgedeki potansiyel kentsel dönüşüm ve yapılaşma olanakları, Fikirtepe'yi akıllara getiriyor. Konumu, çevresindeki komşu ilçelere, sosyal donatı alanlarına ve ulaşım ağlarına olan yakınlığıyla dikkat çekiyor. Şu an için aktif bir kentsel dönüşüm süreci başlamamış durumda değil. Bölgedeki demografi dönüşüme biraz gecikmeli baksa da dönüşümün kaçınılmaz olduğunu söyleyebiliriz" diyen Bal, Yenisahra bölgesinin Fikirtepe ile olan benzerliği hakkında yorumlarda bulunuyor.
Bölgeye yapılacak yatırımların ve markalı gayrimenkul firmalarının proje üretip üretmeyeceği ise merak konusu. Bu tür yatırımların bölgeye gelmesinin zaman alacağına vurgulayan Bal; "Bölgedeki imar hakkı günümüz koşullarında yüksek katlı yapılaşmaya izin vermemektedir. Ayrıca parsellerin yüzölçümleri genellikle küçüktür (ortalama 100-300 metrekare arasında). Bu durum, yeni inşaat yapacak firmaların birden fazla parsel sahibini ikna etmesini ve teşvik için gerekli altyapıyı oluşturmasını gerektirmektedir, bu da çok zorlu bir süreçtir" diyerek firmaların bir kamu gücü olmadan proje üretmesinin kolay olmayacağını düşünüyor. Marka projelerin bölgeye girebilmesi için ise kentsel dönüşüm kapsamında ciddi teşvik ve imar haklarına ihtiyaç olduğunu da belirtiyor.
ARSA TAPULARI VAR
Bal'a göre, Yenisahra bölgesi İstanbul Anadolu Yakası'nda en az satılık ilan bulunan mahallesi. Bölge halkı gayrimenkullerinin değerli bir konumda olduğunu biliyor, kentsel dönüşüm veya inşaat firmalarının sunacağı teklifleri değerlendirmeyi istiyor. Bal, ayrıca konutların birim değerleri ve fiyatları hakkında ise şu değerlendirmeyi yapıyor:
"Fikirtepe gerçeğinden sonra bölgede ilave ve teşvik edici haklar olmadığı ve bir kamu otoritesi bölgeyi dönüşüme zorlamadığı sürece, bu inşaat maliyetlerin ve satışların bu kadar zorlandığı bir dönemde proje geliştirmek çok olası değil. Bugün bölgede genel olarak 15 yıl ve üzeri yaşa sahip binalardaki konutların ortalama birim değerleri 40 bin-45 bin lira arasında değişiyor. Yeni inşa edilmiş, standart özelliklere sahip binalarda yer alan ara kat konutların ise ortalama birim değerlerinin bugün yapılabilmiş olsaydı metrekarede 70 bin-80 bin lira arasında olabileceğini düşünebiliriz. Gecekondu bölgelerinde yaşayan vatandaşlar, genellikle bulundukları parsele ait arsa tapularına sahiptir. Ancak bu tapular genellikle kat irtifak tapusu değil, arsa tapusu olarak bilinir. Tek katlı gecekondu yapıları genellikle tek hisselidir. Ancak ruhsatsız ve birden fazla kat inşa edilen arsa tapulu binalar genellikle çok hisseli mülkiyete sahiptir. Çok hisseli mülkiyetlerde kentsel dönüşüm yapısını yönetmek daha da zorlaşmaktadır."
Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı ise; Yenisahra ve Barbaros Mahalleleri'nde çıkmaza giren kentsel dönüşüm sürecindeki sorunlara çözüm üretilmesi için bakanlık tarafından hızla hak sahipliği tespit çalışmalarına başlandığını söylüyor. Ayrıca bu iki mahallede de yaklaşık 192 hektarlık alanın rezerv yapı alanı olarak belirlendiğinin de altını çiziyor.
"2024 yılı içinde yapılaşma sürecinin başlayacağı öngörülüyor"
Esma UÇAR / Coldwell Banker Gayrimenkul Uzmanı
Yenisahra mahallesi gerek hak sahipleri gerek bölgenin imar durumu ile ilgili belirsizlikler sebebi ile uzun yıllardır dönüşümün beklendiği ve bir türlü sonuca gidilemediği bir bölgeydi. Yenisahra ve Barbaros Mahallelerinde yaklaşık 192 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlenmiş ve söz konusu alanda Bakanlık tarafından hızla hak sahipliği tespit çalışmalarına başlanmıştır. Birçok hak sahibi, müteahhit firmalar ile anlaşma sağlamış olmasına rağmen hala anlaşma yapmamış hak sahipleri mevcut. 2024 yılı içinde bakanlığın da desteği ile yapılaşma sürecinin hızlı şekilde başlayacağı öngörülüyor. Bölgede birçok bilinen inşaat firması hak sahipleri ile anlaşmış durumda. DKY İnşaat, Vartaş İnşaat, Ege Yapı, Kardelen İnşaat bölgede yoğun olarak anlaşma sağlamış firmalardan bazıları. Rezidans kalitesinde konutlar, ofisler, mağazalar ve sosyal tesislerin yer alacağı projeler hazırlanmış durumda. Görüştüğümüz bölgede hak sahipleri ile anlaşma yapan inşaat firmalarından biri haziran ayında 5 bin 800 konutluk projesinin ilk etabına başlayacağı bilgisini verdi. Ataşehir, Asya ve Avrupa yakalarındaki iş merkezlerine ulaşım kolaylığı sağlayan ideal konumda bulunuyor. İstanbul'un önemli otoban, çevre yolu TEM, E-5 karayoluna hızlı ve direkt ulaşım imkânı sağlıyor. Özellikle Yenisahra Mahallesi E-5 karayoluna cepheli ve çok yakın konumda olması sebebiyle 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne, Avrasya Tüneline ulaşım çok kolay. Finans merkezinin kurulması ile birlikte bölge çok daha değerli hale geldi. Yeni konutların metrekare fiyatının yaklaşık 130 bin-140 bin lira olacağını öngörmekteyiz.
"En büyük engel, proje sahipleri ile kat maliklerinin anlaşamaması"
Av. Elvan Kakıcı ŞİMŞEK / Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucusu
Yenisahra'da planlanan kentsel dönüşüme 2013 yılında başlandı. Kentsel dönüşüm faaliyeti, Sinpaş GYO tarafından üstlenilerek, yürütülmeye devam edildi. Ancak kat malikleri ve proje sahipleri bugüne kadar herhangi bir projeye başlayamamaları hususunda Sinpaş GYO'u hedef göstererek ciddi bir mağduriyet yaşadıklarını açıkladı. Yenisahra Mahallesi'nde daha ilk günlerden itibaren kentsel dönüşüme inanmış çok sayıda mahalle sakini imzalarını atmıştır. Ancak Yenisahra'da bir dönüşüm projesinin başlayabileceği kadar imzaları tamamlanmış bir alan henüz çıkmış değil. Projelerin başlayamamasının sebebi ise Sinpaş GYO, kendisine imzaları tamamlanmış yeterli bir alan teslim edene kadar projeye başlamayacağını belirterek proje sahipleriyle kat maliklerinin bir şekilde anlaşmalarını, aksi halde sürecin ilerlemeyeceğini ifade etmiştir. Kat malikleri ise proje sahipleriyle oranlar hususunda halen bir anlaşmaya varmamışlardır. Bölgedeki inşaat şirketleri, hak sahiplerine arsa payına karşılık yüzde 50-53 arasında pay teklif etmektedir. Kat malikleri ise Sahrayıcedid bölgesinde kat malikine yüzde 65, şehrin dışında bölgelerde yüzde 50 verildiğini, bu nedenle merkezi olduklarını düşündükleri bu alanda kendilerine önerilen bu oranları kabul etmeyeceklerini ifade etmişlerdir. Güncel duruma bakıldığında, taraflar arasında halen bir anlaşma sağlanabilmiş değil. Anlaşıldığı üzere Yenisahra bölgesindeki kentsel dönüşümün ilerleyebilmesindeki en büyük engel, proje sahipleri ile kat maliklerinin anlaşamama hususudur.
"Yenisahra, olması gereken yere bir türlü gelemedi"
Ramadan KUMOVA / Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı
Yenisahra Bölgesi'nde bundan uzun yıllar önce konut geliştiriciler ile yapılan anlaşmalar var. Bu konut firmaları, bölgedeki maliklerden 2/3'ü yakalayamadıkları için süreçte birtakım sıkıntılar yaşandı. Bölgedeki anlaşmaların oranları, yüzde 50+50, yüzde 55+45 gibi kira sahiplerini ve mal sahiplerini mutlu edecek, kira destekleri vardı. İşin fizibilite kısmına gelirsek bölgede yapılan master planda, yollara terk edilen alanlarda, imar adalarına transferler vardı. Bu transferler ile imar hakları kazanılıyordu. İki olan imar iki buçuğa, iki buçuk olan imar üçe çıkıyordu. İnsanlar, o verdikleri oranlarla yüksek emsalleri yakalayabilmek için bir birleştirme ve bütünleştirmeye çalışıyordu. Süreçler çok uzuyordu. Özellikle o alanlardaki imar transferleri, hak sahiplerinin yollarda kalanlarının hangi adaya dahil olacağı konularında beklentiler biraz yüksekti. Devlet ve iş geliştirecek inşaat şirketleri elinden geleni yapıyor, ancak halk orada biraz daha sert duruyor. Bu da işin çözümünü zorlaştırıyor. Yenisahra, olması gereken yere bir türlü gelemedi. Halkın beklentisi hep daha fazla oldu. Sinpaş, Tahincioğlu ve Ege Yapı, inşaat firmalarından bazıları. Lokasyonu önemli bir bölge. 10 yıldır bir şey çözülmüyorsa bu, tek tarafın kabahati ile olmaz.