PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Her yıl nüfusunda artış yaşanan ve bu nedenle konut sayısı da artan Düzce, bağlantı yolları, büyük şehirlere yakınlığı ile tercih edilen illerin başında geliyor. İstanbul ile Ankara'yı birbirine bağlayan Kuzey Marmara Otoyolu ile D100 Otoyolu arasında kalan bir transit şehir olan Düzce; doğası, plajları, ormanları, yaylaları, iklimi, tarihi kalıntıları, ulaşımı Düzce'yi cazip kılarken, konut yatırımında da alıcıların ilgisini çekmeye yetiyor. Şehrin merkez dâhil toplamda sekiz ilçesi bulunurken konut yatırımlarının çoğu merkez ve Akçakoca ilçelerine yapılıyor. Deprem riski her ne kadar insanlar için bir dezavantaj olsa da alıcılar daha çok şehrin sağladığı diğer imkânlara bakarak konut alımı gerçekleştiriyor. Gayrimenkul uzmanları, deprem riskini en aza indirmek için ise çeşitli uyarılarda bulunurken de konut seçimini ona göre yapmaları gerektiğini söylüyor. Kiraların en yüksek olduğu ilçe olarak Akçakoca ve Merkez ön plana çıkıyor. Özellikle son yıllarda müstakil ve villa yapılaşmasının söz konusu olduğu şehirde, konut yatırımlarının geri dönüş süresi 17 ile 21 yıl arasında değişiyor. Ortalama kiralık konutların metrekare fiyatları 70 liradan başlarken satılıklarda ise metrekare fiyatı 15 bin liradan başlıyor. Nüfusun yüzde 60'ından fazlası şehir merkezinde yaşıyor. Ayrıca sadece konut değil, arsa, tarla ve fındık bahçeleri gibi yatırım yapmak isteyenler için de ideal bir lokasyon Düzce… Merkez başta olmak üzere, Akçakoca, Gölyaka, Cumayeri, yatırımı dikkat çeken ilçeler oluyor.
"10 BİNE ULAŞTI"
Düzce'de şu anda hem kiralık hem de satılık konutlardaki fiyatların metrekare başına 5 bin lira ile 10 bin lira arasında değişiklik gösterdiğini söyleyen REDSTONE Yönetim Kurulu Başkanı Evrim Kırmızıtaş Başaran, bu fiyatların konumuna, büyüklüğe ve özelliklerine göre değiştiğini belirtiyor. Başaran, Düzce merkezde 100 metrekarelik bir 1+1 daire kiralamak için ortalama 5 bin 500 lira, satın almak için ise ortalama 350 bin lira ödeme yapılması gerektiğini altını çiziyor. Düzce'de konut fiyatları, son yıllardaki ekonomik gelişmelerden dolayı artış gösteriyor. Ancak, kentin gelişme potansiyeli ve yatırım fırsatları göz önüne alındığında, bu fiyatların gelecekte de artması bekleniyor. Başaran'a göre Düzce'de en çok konut alımı yapılan ilçeler; Merkez, Akçakoca, Yığılca, Cumayeri. Bu ilçeler şehrin en gelişmiş ve nüfusu en kalabalık yerlerin başında geliyor. Haliyle konut ihtiyacı da artıyor. Başaran, Düzce'deki konut piyasası hakkında ise şunları anlatıyor:
"Son yıllarda Düzce'den ev alımı yapan kişi sayısında, önemli bir artış var. 2022 yılında Düzce'de yapılan konut satışları, bir önceki yıla göre yüzde 25 artarak 10 bine ulaşmıştır. Bu artış, kentin gelişme potansiyeli ve yatırım fırsatları ile yakından ilişkilidir. Düzce'nin İstanbul'a yakınlığı, turistik potansiyeli ve sanayi sektöründeki gelişmeleri, bu potansiyeli ve fırsatları artırmaktadır. Bu nedenle Düzce'den ev alımı yapan kişilerin büyük bir kısmı, yatırım amaçlı olarak ev almaktadır. Ancak oturmak için ev alan kişilerin sayısı da önemli bir orandadır. Oturmak için ev alan kişiler, genellikle Düzce'de yaşayan veya Düzce'ye yerleşmeyi planlayan kişilerdir. Bu kişiler, Düzce'nin yaşam standartlarını ve doğal güzelliklerini tercih etmektedirler. Yatırım amaçlı ev alan kişiler ise Düzce'nin gelişme potansiyeline ve yatırım fırsatlarına güvenmekte. Bu kişiler, Düzce'deki konut fiyatlarının gelecekte artmasını bekliyorlar. Düzce'den ev alımı yapan kişi sayısının gelecekte de artması bekleniyor. Bu artış, kentin gelişme potansiyeli ve yatırım fırsatlarının devam etmesi ile sağlanacaktır."
"DÜZCE'NİN GELİŞİM POTANSİYELİ YÜKSEK"
Başaran, sadece konutta değil, satılık arsa ve tarla konusunda da alıcılara çeşitli tavsiyelerde bulunuyor. Hatta Düzce merkez başta olmak üzere Akçakoca, Yığılca ve farklı ilçelerdeki fırsatları aşağıdaki gibi sıralıyor;
"Düzce merkez, kentin en gelişmiş bölgesi. Bu bölgede, konut, iş yeri ve ticari alan ihtiyacı artıyor. Bu nedenle Düzce merkezde, arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte de artması bekleniyor. Akçakoca, Düzce'nin en önemli turizm merkezlerinden biri. Bu bölgede, turizm yatırımları artıyor. Akçakoca'da arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte yükseliş göstereceğini söylemek mümkün. Yığılca ise Düzce'nin en önemli sanayi merkezlerinden biridir. Bu bölgede, sanayi yatırımları artmaktadır. Bu nedenle Yığılca'da arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte de artış yaşanacaktır. Bu bölgelerin yanı sıra, Düzce'nin diğer ilçelerinde de yatırım fırsatları bulunmaktadır. Örneğin, Cumayeri ve Gölyaka ilçeleri, turizm ve tarım açısından önemli potansiyele sahiptir. Bu ilçelerde de arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte artması bekleniyor."
Arsa ve tarla yatırımı yapmadan önce, piyasayı iyi araştırmak ve yatırım yapılacak bölgeyi dikkatli seçmek gerekiyor. Bu bölgelerin gelişme potansiyelini ve yatırım fırsatlarını değerlendirerek, doğru yatırım kararı almanız mümkün. Başaran, özellikle Düzce'nin gelişme potansiyelinin oldukça yükseldiğini, kentin İstanbul'a olan yakınlığı, turistik potansiyeli ve sanayi sektöründeki gelişmeleri nedeniyle arsa ve tarla yatırımında cazip fırsatlar sunduğunun altını çiziyor. Başaran, Düzce'nin deprem riskinin olan bir bölge olduğunu söylese de konut alıcılarının daha çok farklı sebeplerden dolayı alım yaptığını söylüyor. Bu sebepleri ise de şu sözlerle anlatıyor:
"Düzce, İstanbul'a yaklaşık 200 kilometre uzaklıktadır. Bu durum, kenti İstanbul'da yaşayanlar için konut yatırımı için cazip bir hale getirmektedir. Şehrin Karadeniz kıyısında yer alması ise ayrı bir cazibe merkezi haline getiriyor. Ayrıca sanayi alanında da önemli gelişmeler gösteriyor. Kentin istihdam ve gelir artışına neden oluyor. Bu durum da kentin göç almasına neden oluyor."
TÜRKİYE ORTALAMASININ ÜZERİNDE
REIDIN, gayrimenkul piyasasına yönelik veriler toplayan ve bunları hem sektör hem de tüketiciler için raporlar halinde derleyen ve sunan bir veri firması. REIDIN Veri Bilimi Müdürü Emre Durgut, "Kendimizi gayrimenkul fiyat endeksleri üreten bir veri yayıncısı olarak görüyoruz. Firma olarak herhangi bir şehir, bölge hakkında verilerimizin gösterdiklerinin dışında bir yorum yapmamız doğru olmaz. O nedenle yorum yapmak yerine verilerimizin konuşmasını tercih ediyoruz" diyerek Düzce'nin konut piyasasındaki son durumu hakkında değerlendirmelerde bulunuyor. Şehrin, İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlere yakınlığı ile dikkat çektiğini, tarihsel olarakta önemli bir geçiş noktası olduğunu söylüyor. "Doğal güzellikleri ve tarihi dokusuyla da öne çıkan bir şehir. Bu avantajlar, Düzce'yi hem ikamet hem de yatırım amaçlı tercih edilebilir bir yer haline getiriyor. Düzce ilinin emlak piyasası, son yıllardaki hızlı büyüme ve gelişmeyle birlikte hareketli bir seyir izliyor. Bu hareketlilik, hem satılık hem de kiralık konut piyasasında kendini gösteriyor. Satılık konut piyasasında, son bir yıl içerisinde fiyatlar yüzde 78 oranında artış gösterdi. Bu artış Türkiye'nin ortalamasının üzerinde bulunuyor" diyen Durgut, Düzce'de satılık konutların ortalama metrekare birim fiyatının Kasım 2023 sonu itibarıyla 15 bin 300 lira olduğunu söylüyor. Aynı özelliklere sahip satılık konutların geri dönüş süreleri ise 17.9 yıl seviyelerinde. Kiralıklarda ise rakam, son bir yıl içerisinde yüzde 120 oranında artış göstererek metrekaresi 70 lira düzeyine kadar çıkıyor.
MERKEZ VE AKÇAKOCA'YA TALEP ÇOK
Durgut'a göre; Düzce'de şu anda arsa ve tarlaların ortalama metrekare fiyatları, arsalar için 2 bin 132 lira, tarlalar için ise 950 lira düzeyinde. Bu fiyatlar, ilin farklı ilçe ve mahallelerinde değişiklik gösterebiliyor. Örneğin, Düzce Merkez ilçesindeki arsaların metrekare fiyatı ortalama 3 bin lirayken, Akçakoca ilçesindeki arsaların metrekare fiyatı ortalama 2 bin lira civarında seyrediyor.
Düzce'de en çok konut yapılan illerin başında Düzce merkez ve Akçakoca gelirken, nüfus yoğunluğu ve ekonomik faaliyetleri açısında öne çıkıyor. Durgut; Bu iki ilçenin ardından Düzce'de konut alımı yapılan diğer ilçelerin Cumayeri, Gölyaka, Çilimli, Gümüşova, Yığılca olduğunu söylüyor. Ayrıca satış verilerine bakıldığında alıcıların yatırım amaçlı mı yoksa oturmak için mi ev aldıkları konusuna ise şu sözlerle açıklık getiriyor:
"2022 yılı verilerine göre ilde gayrimenkul satışlarının yüzde 77 'i ipoteksiz, yüzde 23'ü ipotekli satış olarak gerçekleşmiş durumda. İlde konut alımının amacına bakıldığında ise genellikle iki türde dağılım gözlemleniyor. Bunlardan birincisi yatırım amacıyla alım. Yatırım amacıyla konut satın almak isteyenler, Düzce'de en çok konut alan gruplar arasında yer alıyor. Konut alımının bir diğer amacı ise oturmak. İstanbul, Ankara ve Kocaeli gibi büyük şehirlerden göç edenler için Düzce'nin doğal güzellikleri ve yaşam kalitesi, bu şehri oturmak için tercih edilebilir bir yer haline getiriyor."
"Metek bölgesi Düzce'ye yatırım yapanların yeni tercihidir"
Gökhan TAŞ / MasterTürk Grubu Başkanı
Düzce'de 1999 yılında gerçekleşen deprem felaketi sonrası çöküşe geçen gayrimenkul sektörü son yıllarda yeni ve güvenli konutların yapılması ile yavaş yavaş hareketlenmeye başladı. Düzce ilinde 2006 yılında kurulan ve 30 bin öğrenci kapasiteli Düzce Üniversitesi, 25 bin öğrenci kapasitesine ulaştı. Üniversitenin öğrencilerinin büyük bir çoğunluğunun dış illerden gelmesi Düzce'de konut ihtiyacını artırdı. Konut ihtiyacının artmasına yönelik bir diğer gösterge de bölgedeki sanayi yatırımları oldu. Düzce yatırım teşvikleri açısından dördüncü bölgede bulunuyor. Ayrıca dördüncü bölgede bulunan en batıdaki şehrimizdir. Ulaşım imkânlarının kolay olması da Düzce'de yatırımları artırmıştır. Düzce'de bulunan beş Organize Sanayi Bölgesi (OSB) özellikle maliyet açısından İstanbul Kocaeli ve Bursa'dan kaçan yatırımcılar için fırsatlar içeriyor. Düzce'de Ocak 2019'da metrekaresi 3 bin lira altında olan konut satış fiyatları bu sene sonunda 15 bin lirayı geçmiş olacak. Bu artış bile çevre illerdeki konut fiyatları ile karşılaştırıldığında düşük kalmakta ve özellikle emekliler, öğrenciler, memurlar gibi kitleler tarafından yaşam için seçilen bölgeler arasına girmektedir. İldeki yeni yatırımlar ise devam ediyor. Karadeniz kıyılarındaki sahilleri, doğası, kış turizmine yakınlığı, çevre illerden ulaşım kolaylığıyla Düzce, yeni yatırımlar için aranan bir bölge oluyor. Algün İnşaat tarafından gerçekleştirilecek olan ve içinde beş yıldızlı Dedeman Oteli ile Esas Holding tarafından işletilecek bir AVM'si olan, metrekaresi 160 bin liralık rezidans, otel, AVM konseptli karma bir proje yükselecek. Bu da Metek bölgenin değerinin artacağına işaret ediyor. Metek bölgesi arsa ve konut yatırımları ile son dönemin gözde bölgelerinden biri konumuna gelmiştir. Eski şehir, üniversite ve devlet hastanesinin bulunduğu Konuralp bölgesini birleştiren konumu ile Metek bölgesi, Düzce'ye yatırım yapanların yeni tercihidir.
"Konutun üç katına yakın seviyede arsa ve arazi satışı var"
Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Firma Sahibi
Düzce ilimizde satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 15 bin lira seviyesindeyken, kiralıklarda ise bu rakam 75 lira seviyesinde. Sıfır konutlarda ise rakam değişiyor. Satılıklarda metrekaresi 17 bin 500 lira, kiralıklarda ise 85 lira olduğunu söyleyebiliriz. Genel olarak konutların amortisman süreleri ise yaklaşık 21 yıl civarında. Merkeze yakın bölgelerde villa imarlı arsaların metrekare fiyatları ortalama 5 bin lira ile 6 bin lira aralığında diyebiliriz. Tarlalar oldukça değişkenlik gösteriyor. Ama gene merkeze yakın olan bölgelerdeki tarla fiyatlarının metrekaresi 300 lira fiyatlardan başlıyor diyebiliriz. Özellikle son dönemde inşaatların yoğun olduğu Arapçiftliği, Sarayyeri, Akınlar mahalleleri çok hareketli diyebiliriz. Hem arsa satışları hem de villa satışları bu bölgelerde yoğun oluyor. Ayrıca yine Kazukoğlu, Yaylalar yoğun olan diğer mahalleler. Düzce'de 2023 yılı ocak-ekim döneminde toplam konut satışı sayısı 5 bin 785 oldu. Aynı dönemde ise toplam gayrimenkul satışı 14 bin 601 seviyesine ulaştı. Yani konutun yaklaşık üç katına yakın bir seviyede arsa ve arazi satışı var diyebiliriz. Düzce'de 2023 yılı aralık ayına kadar toplam gayrimenkul satışların 16 bin 500 seviyesinde. Bu satışların 9 bin 341'i merkez ilçede yapıldı. 2 bin 672 satış Akçakoca'da gerçekleşti. Bin 202 konut işlemi de Yığılca'da gerçekleşti. Son bir yılda, Düzce merkezdeki konutların fiyatlarındaki artışlar ortalama yüzde 75 seviyesinde, kiralıklardaki artış ise yüzde 130 seviyesinde gerçekleşti. Villa türlerinde ise artışlar daha fazla. Özellikle son bir yılda villaların metrekare fiyatları 25 bin lira seviyelerine ulaşırken, son bir yılda yüzde 100'ün üzerinde değer kazandı diyebiliriz. Bunda özellikle 2022 sonundaki Gölyaka depremi de çok etkili oldu. Müstakil evlere talep oldukça yükseldi. Ayrıca öğrenci evleri modelinde şehir merkezinde yatırım amaçlı 1+1 türü daireler çok yoğun rağbet görüyor. Yatırımcılar için cazip fırsatlar var diyebiliriz. Düzce bu konuda daha yeni fark edilen bir şehir diyebiliriz. Ama genel olarak yoğun bir inşaat faaliyeti söz konusu.
DÜZCE'NİN MERKEZİNDEKİ ORTALAMA KİRA FİYATLARI
1+1 daire kirası: 5 bin 240 lira-8 bin 734 lira
2+1 daire kirası: 6 bin 321lira-9 bin 869 lira
3+1 daire kirası: 7 bin 401 lira-11 bin lira
Müstakil ev kirası: 9 bin 481 lira-12 bin 141 lira
DÜZCE'NİN MERKEZİNDEKİ ORTALAMA SATILIK KONUT FİYATLARI
1+1 daire fiyatı: 300 bin-400 bin lira
2+1 daire fiyatı: 400 bin-500 bin lira
3+1 daire fiyatı: 500 bin-600 bin lira
Müstakil ev fiyatı: 1-1 milyon 500 bin lira
DÜZCE'DEKİ ORTALAMA ARSA FİYATLARI (M2)
Merkez ilçelerde arsa fiyatı: 5 bin-10 bin lira
İlçelerde arsa fiyatı: 3 bin lira-5 bin lira
DÜZCE'DEKİ ORTALAMA TARLA FİYATLARI (M2)
Merkez ilçelerde tarla fiyatı: 2 bin-4 bin lira
İlçelerde tarla fiyatı: Bin 500-3 bin lira
(Kaynak: REDSTONE)
DEPREM RİSKİNİ EN AZA İNDİRİN
REDSTONE Yönetim Kurulu Başkanı Evrim Kırmızıtaş Başaran, Düzce'de konut alırken, deprem riskini azaltmak için neler yapılabileceği konusunda şu uyarılarda bulundu:
*Depreme dayanıklı bir yapıda konut alın.
*Konutunuzun bulunduğu bölgenin deprem riskini araştırın.
*Konutunuzun deprem sigortası yaptırın.
İLÇELERE GÖRE KONUT ARTIŞ ORANLARI
Düzce'de ilçeler arasında konut fiyatlarında önemli farklılıklar bulunuyor. Genel olarak merkez ilçelerde ve gelişmiş semtlerde fiyatlar, diğer bölgelere göre daha yüksek. REDSTONE Yönetim Kurulu Başkanı Evrim Kırmızıtaş Başaran, ilçelere konut fiyatlarını şöyle değerlendiriyor:
*Düzce merkez: Düzce merkez, kentin en gelişmiş bölgesi. Bu bölgede, konut, iş yeri ve ticari alan ihtiyacı artıyor. Bu nedenle Düzce merkezde konut fiyatları, son yıllarda yüzde 30-40 artış gösterdi.
*Akçakoca: Akçakoca, Düzce'nin en önemli turizm merkezlerinden biri. Bu bölgede, turizm yatırımlarında önemli yükselişler var. Bu nedenle Akçakoca'da konut fiyatları, son yıllarda yüzde 20-30 ivme gösterdi.
*Yığılca: Yığılca, Düzce'nin en önemli sanayi merkezlerinden. Bu bölgede, sanayi yatırımları yükseliyor. Bu nedenle Yığılca'da konut fiyatları, son yıllarda yüzde 15-25 arttı.
*Cumayeri: Cumayeri, Düzce'nin tarıma elverişli bölgesi diyebiliriz. Bu bölgede de konut fiyatları son yıllarda yüzde 10-12 artış gösterdi.
*Gölyaka: Gölyaka, Düzce'nin turizm potansiyeli yüksek ilçelerinden biri. Bu bölgede turizm yatırımları artarken, konut fiyatlarında da yükseliş var. Bu nedenle Gölyaka'da konut fiyatları, son yıllarda yüzde 15-25 artış gösterdi.
Çilimli: Çilimli, Düzce'nin belki de en az gelişmiş ilçesi denilebilir. Bu bölgede konut ihtiyacı bulunuyor. Ancak bu artış, diğer ilçelere göre daha yavaş ilerliyor. Bu nedenle Çilimli'de konut fiyatları, son yıllarda yüzde 10-15 artığını söylemek mümkün.
*Gümüşova: Gümüşova, Düzce'nin en az gelişmiş diğer ilçelerinden. Gümüşova'da da konut fiyatları, son yıllarda yüzde 10-15 artış gösterdi.
*Kaynaşlı: Kaynaşlı'nın da konut artış hızı ve gelişmiş seviyesi, Düzce'nin diğer ilçelerine bakıldığında daha yavaş ilerliyor. Bu bölgede de son yıllardaki konut artışı yüzde 10-15 civarında seyrediyor.
