PARA ARAŞTIRMA/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR 2007 yılında, o dönemin İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından başlatılan ve Anadolu Yakası'nın en büyük kentsel dönüşüm projesi kapsamındaki Fikirtepe'de, bugün de inşaatlar hızla yükselmeye devam ediyor. O günden bugüne Fikirtepe projesindeki gelişmeleri biraz anlatalım… Kentsel dönüşüm alanı ilan edildikten sonra birçok firma eliyle yenilenmeye başlanan, ancak yaşanan sorunlar nedeniyle kördüğüm haline gelen Fikirtepe Projesi'ni Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın devralmasıyla 55 hektar alanda büyük dönüşüm başladı. 2008'de "Özel Proje Alanı" olarak planlanan bölgede, 2010 yılına gelindiğinde 14 bin 629 yeni daire yapılması kararı alındı. Bu sayı daha sonra 35 binlere çıkmıştı. 2012'de '6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi' Hakkında Kanun çıktı. 2013'te ise Fikirtepe bölgesi, riskli alan ilan edilmişti. 2015'te Fikirtepe Kentsel Dönüşüm projesi, Meslek Odaları tarafından yargıya taşındı ve plan iptalleri başladı.
2020 yılının Fikirtepe'sinde yıkımı yapılmış fakat inşaatına başlanmamış alanlar, yüklenici firmaların süreci tamamlamayacağını belirtmeleri, kira yardımı dahi alamayan hak sahipleri, başlanmış fakat bazı gerekçelerden dolayı devam etmeyen projeler gibi sıkıntılar baş göstermişti. Bu sıkıntıların olduğu bir alanda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı; sorunun çözümü için kentsel dönüşüm sürecini tamamlayamamış 55 hektar alanda büyük dönüşüm başlattı. İmar planları ve imar uygulamaları kısa bir sürede tamamlandı. Ofisler kurarak hak sahiplerine bilgilendirme ve kira yardımı süreçleri başlatıldı.
2022'ye gelindiğinde, Yeni Fikirtepe projesinin özellikle E-5 ve karayollarına bakan kısımların yüzde 80'ni neredeyse bitmiş bulunuyor. Etapların bir ada bölümünde şu anda yaşam başladı. Dairelerin bir kısmı ise yapıldıktan sonra günümüz koşullarında uygun denilebilecek fiyatlarla satıldı. Emlakçılara göre Fikirtepe, halen Anadolu Yakası'nda ucuz alınabilecek projeler arasında. Projeye en büyük ilgi, İran'dan. Ayrıca Avrupalılar da rağbet gösteriyor.
"BÖLGE ÜÇ ETAPTAN OLUŞUYOR"
Fikirtepe Bölgesi'nin şu anda yapım aşamasında olan toplam üç etabı bulunuyor. 2010'dan bu yana çalışmalarına başlanılan süreçte ise inşaat projeleri yükselmeye devam ediyor. Bu üç etaptan biri Emlak Konut'a aitken, diğer iki etap ise özel firmalar tarafından yürütülüyor. Özellikle mega projenin başlanılmasından bu yana bölgeyi yakından bilen ve süreçleri takip eden Fikirtepe, Dumlupınar, Eğitim Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Ercüment Oruç, "Proje 2010'da başladığında, kentsel dönüşümün ne olduğunu kimse bilmiyordu. O dönemlerde hem Emlak Konut hem müttehitler hem de toprak sahipleri, bu sürecin nasıl doğru işleyeceği konusunda pek bilgi sahibi değildi. Uzun süren anlaşmalardan sonra bölge son halini aldı" diye konuşuyor.
Birinci etabın inşaatı tüm hızıyla devam ederken, ikinci ve üçüncü etapta istenmeyen bazı sıkıntılar meydana gelmiş. Oruç, ikinci etabın Mimarlar Odası tarafından bölgenin yoğunluğu nedeniyle mahkeme kararıyla durdurulduğunu söylüyor. Şu anda ikinci etabın inşaatı, mahkeme kararıyla durdurulmuş durumda. Üçüncü etapta ise toplam sekiz ada bulunuyor. Sekiz adanın birinde yaşam başlarken, bir diğerinin ise akıbeti belli değil. Diğer altı ada için ise müttehitlerle görüşmeler devam ediyor. Emlak Konut tarafından birinci etap projenin belirlenen sürede teslimi yapılacakken, diğer etapların ise süreçleri daha ağır işliyor.
"METREKARESİ 45 BİN TL'DEN BELİRLENİYOR"
Proje bölgesinde konut fiyatları daha çok metrekare bazında hesaplanıyor. Oruç, Emlak Konut'un daire fiyatlarının artık günümüz Türkiye'sine göre belirlenerek satışının yapıldığını söylerken, metrekaresinin 45 bin TL'den belirlendiğinin altını çiziyor. Hafriyat aşamasındayken dairelerin çoğunun satıldığını ifade eden Oruç, diğer etaptaki özel firmaların, bu fiyatın altında sattığına vurgu yapıyor. Ancak 45 bin TL'nin de günümüzde dip bir fiyat olduğunu da belirtmeden geçmiyor. "Emlak Konut'un fiyatı bu şekilde tutmasının sebebi, vadeli satış yapması. Ancak diğer firmalar peşin sattığı için daha ucuza konutları satıyorlar" diyor Oruç.
Üçüncü etapta bir ada bölümünün yapılmasıyla yaşam başlamış bulunuyor. Toprak sahiplerinin yüzde 10'u kendi otururken, yüzde 50'si dairelerini satmış, yüzde 40'ı ise kiraya vermiş durumda. Projede 1+1'lerin kira fiyatları 10 bin TL'den başlıyor. Sosyal tesisler, hamam ve spor salonları, yaşamın başladığı yerlerde aktif olarak faaliyet gösteriyor. Ayrıca bazı firmalar 1+1'lerin konseptlerini farklı büyüklüklerde planlayarak, fiyatları da buna göre belirliyor.
"İRANLILAR ÇOK EV ALDI"
Türkiye'de yabancının konuta olan ilgisi artarken, Fikirtepe projesinde de talep en çok İranlılardan gelmiş durumda. Yatırım için beş-altı daire satın aldıklarını söylüyor Oruç. Hem kiracılar hem de mal sahipleri olduklarını belirtiyor. Konumu ve havalimanına yakınlığı itibariyle de onlar için avantaj olduğunun da altını çiziyor. "Konutta kampanyaların başlaması, satışları etkileyecektir. Bana göre şu anda en ucuz yer Fikirtepe. Etrafında Kozyatağı, Acıbadem, Göztepe gibi bölgelere bakıyorsunuz, neredeyse iki katı fiyatlar. Üstelik ne otoparkı ne de sosyal yaşam alanı bulunuyor. Daire almak isteyen biri, bana göre mutlaka bu lokasyonu seçmeli. Örneğin Caddebostan'dan alınacak bir daire fiyatına, buradan üç daire alınabilir" diyen Oruç, alıcılara da tecrübelerine dayanarak tavsiyelerde bulunuyor.
Gayrimenkul platformu olan Endeksa.com'un paylaştığı verilere göre, Fikirtepe'de konut satış fiyatları son bir yılda yüzde 189 artış göstermiş bulunuyor. Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, ortalama konut metrekare fiyatlarının 43 bin 448 TL aralığında olduğunun altını çiziyor. Konut fiyatlarının 4 milyon 431 bin 696 TL olduğunu belirtirken, geri dönüş süresinin ise 21 yıl olduğunu söylüyor. Yine Endeksa'nın paylaşmış olduğu verilere göre kiralarda da artış oranı aynı. Fikirtepe'de kiralar ise son bir yılda yüzde 196 artış gösterirken, metrekare kira fiyatı 170 TL'yi buldu. Şu anda bölgede ortalama kiralar, 15 bin 894 TL civarında seyrediyor.
"ANADOLU YAKASI'NA PRESTİJ SAĞLIYOR"
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise Fikirtepe'deki kentsel dönüşüm çalışmalarının E-5 cephesine bakan kısımlarının yüzde 80 bittiğini ifade ederken, arka cephede ise konutların biraz daha yavaş ilerlediğine dikkat çekiyor. "Projenin tamamen bitmesi biraz daha zaman alacak gibi görülüyor. İnşaatı yarım kalmış projelerin veya başlanmamış projelerin de inşaatına güncel durumda başladığı ve TOKİ'nin de destek verdiği bilinmekte. Eğitim Mahallesi bölümünün bir kısmında çok az eski yapı bulunmaktadır. Buralarda da dönem dönem mülk sahipleri ile pazarlıklar devam etmektedir" diyen Yazıcı, projenin Anadolu Yakası'na ciddi oranda prestij sağladığını vurguluyor.
Diğer emlakçıların da belirttiği gibi Yazıcı da Fikirtepe'ye olan yabancı ilgisinin yüksek olduğunu belirtiyor. Son bir yıl içerisinde dört satıştan birinin yabancılara yapıldığının altını çiziyor. Konut fiyatları hakkında ise şu yorumlarda bulunuyor:
"Konutların satış rakamları ortalama birim değeri olarak 60-70 bin TL fiyatlara ulaşılmaktadır. 1+1 daireler ortalama 13 bin TL ile kiralanmaya çalışılmaktadır. 2+1 dairelerde ortalama kira fiyatları 22-23 bin TL civarındadır. Konut ve ofislerde tercih edilirlik artış gösteriyor. Giriş kat ticari gayrimenkullerde henüz istenilen yaya trafiği ve hareketlilik sağlanamamıştır. Projelerin tamamlanması ile inşaat kirliliği ortadan kalkacaktır ve yollar daha aktif kullanılabilir hale gelecektir."
"YEŞİL KULLANIMI ARTIRILMALI"
Fikirtepe'nin lokasyon olarak çok değerli bir alan olduğunu söyleyen Emlakjet CEO'su Tolga İdikat, kentsel dönüşümün bölgede güvenilir yürütülmesi gerektiğine dikkat çekiyor. "Yapının yıkımı, yıkımdan sonraki işleyiş, arsa payı gibi durumlar insanları tedirgin edebilir. Bu süreci doğru yürütecek uzmanlarla çalışmanın önemine inanıyorum. Senelerdir süren Fikirtepe sorununun devlet güvencesi ile çözüme kavuşturulması bekleniyor. Fikirtepe bölgesinde yaşayan daha önce verilen inşaat hakları nedeniyle yoğun yapılaşma süreci yaşanıyor. Bu süreci doğru yürütecek uzmanlarla çalışmanın önemine inanıyorum" diyen İdikat, projenin olgunlaştığı bu dönemde devam projeleri olarak yeşil alan kullanımının artırılmasının öncelikli beklentiler arasında olması gerektiğini belirtiyor. Geçtiğimiz yıla göre Türkiye dışından gelen aramalarda Fikirtepe, ilan sayfalarında yüzde 366'lık bir artış söz konusu. En çok talebin ise diğer emlakçıların aksine Almanya ve Azerbaycan'dan geldiğini söylüyor. İdikat, kiralık konut fiyatlarının 20 bin TL, satılıkların ise 5 milyon 950 bin TL bandında olduğunu belirtiyor.
EMLAK KONUT'UN PROJESİ 0.99 VADE FARKIYLA SATIŞTA
Eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel alanlarıyla tüm detaylarının yeniden tasarlandığı 'Yeni Fikirtepe' projesinde bir bölüm, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yürütülüyor. 11 bin konutun bulunduğu, yeşil alanların sürekliliğini bozmayacak şekilde yeniden konumlandırıldığı projede, 18 etap, 10 bin 10 konut, 256 ticari ünite, 503 ofis, yeşil alan ve sosyal donatılar, yaklaşık 11 bin bağımsız bölüm, yer alıyor. Ulaşım açısından ana yolların kesişim noktasında yer alan Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi; hastanelere, okullara ve alışveriş merkezlerine yakın konumda bulunuyor. Kadıköy'e, Üsküdar'a veya Tarihi Yarımada'ya yürüme mesafesindeki metro ile ulaşım imkanı bulunuyor. Emlak Konut'un projesinde şu anda satışta olan etaplar, 2, 3, 4, 12 ve 19. 1+1'den 5+1'e kadar farklı daire konseptleriyle satışa çıkarılan konutların vadesi ise 0.99'dan hesaplanıyor. Emlak Konut'un projesine başvurmak için online platform üzerinden talep formu doldurmak gerekiyor. Diğer 15 etabın ise satışları halen planlama aşamasında bulunuyor.
"DOLAR 20 TL'LERE ÇIKMADAN ÖNCE BİRÇOK KİŞİ FİKİRTEPE'DEN KONUT ALDI"
Rıza KARAKAŞ / Fikirtepe Maliki, Ada Temsilcisi
20 yıldır bu bölgede oturuyorum. Fikirtepe'nin kentsel dönüşüm sürecinden bu döneme kadar her aşamasında bulundum. Projede talep her geçen gün artıyor. Özellikle yabancıların tercih etmelerindeki sebep, metroya, E-5'e, havalimanına yakın olması. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın bizzat İller Bankası ya da kamu eliyle buradaki alanları kamulaştırması, yap-işlet-devret modeli fırsatını yarattığı için Fikirtepe'ye bir güven sağlandı. Bu güvenden kaynaklı, insanların bu bölgeye olan tercihleri yoğunlaştı. Fiyatlar bu bölgede son derece karmaşık. Bakanlık aracılığı ile Emlak Konut bu bölgede bir ofis kurdu ve 60 ay vadeli konut satışlarına başladı. Metrekare birim fiyatı 43 bin ile 50 bin TL arasında belirlenmiş. Bakanlığın güvencesinde olduğu için alıcıların rağbeti oldu. Her adada yaklaşık 100 binin üzerinde konut inşa edildi. Yabancılar bu bölgede, henüz rayiç değerleri yüksek olmadığı için aldıkları konutları oturmak için kullanıyor. Vatandaşlık almak için şu anda elverişli değil. Biliyorsunuz ki artık vatandaşlık almak için belirlenen ücret değişti. Bu nedenle yabancının belirlenen vatandaşlık ücretinin tamamlamak için bir-iki konut ya da büyük bir daire alması gerekiyor. Dolar 20 TL'lere çıkmadan önce birçok kişi Fikirtepe'den konut aldı. Yeni bir konut kampanyasının yapılması, pazarı hareketlendirecektir. 0.69, 0.99 oranlı kredi limitleri açılmış olursa, bankalar konutu gerçekten ekspertiz değerine göre kredi verirlerse iç pazarda ciddi bir satış olacağını düşünüyorum.
"ULAŞIM, KÜLTÜR VE SOSYAL DONATI ANLAMINDA ÇOK DEĞERLİ BİR YER"
Ulvi ÖZCAN / İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü Yönetim Kurulu Başkanı
Kadıköy İstanbul'un en modern ilçelerinden biriyken Fikirtepe, Kadıköy'ün merkezinde adeta bir çürük diş gibi kalmaktaydı. Bu durumun rahatsızlığını hisseden zamanın belediyesi, bu bölgeye özel bir plan hazırlayarak dönüşüme açtı. Ancak mülk sahibinin mülkünün değerini korumayla mülk sahibinin tamahkârlığı arasındaki ince çizgi ayarlayamayınca, bölgede işini yapandan çok "çantacı" tabir edilen bir sözde müteahhit tayfası da çok insanın mağduriyetine neden oldu. Emsallerden yükselme, düşürülme de mülk sahibinin kafasını iyice karıştırdı. En son bölgeye Emlak Konut GYO'nun girmesiyle gözler, tekrar bölgeye çevrildi. Ulaşım, kültür ve sosyal donatı anlamında çok değerli bir yer olan Fikirtepe'de yerleşim tamamen başlayınca, küçük bir metropol şehir olacağa benziyor.
