Kirası düşük ev sahipleri soluğu mahkemede alıyor

PARA ARAŞTIRMA/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Günümüz ekonomik koşulları, enflasyon ve faiz oranları derken ev kiraları da hızla artmaya başladı. Tabii bu durum, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki davaların artmasına sebep oldu. Kimi ev sahipleri fahiş fiyatlarla evlerini kiralarken, kimileri de düşük rakamlara veriyor. Bu da aradaki dengesizliği oluşturuyor. Son bir yılda çok ciddi oranda artan kiralar nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları da hızlı biçimde arttı. Mal sahipleri, evlerini yeni kiracıya vererek daha yüksek gelir elde etmek isterken, eski kiracılar da mevcutta devam eden kira sözleşmeleri kapsamında nispeten daha düşük oranda artışla devam etmek istiyor. Bu durumun önlenebilmesi için kanun koyucu, taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma imkânı tanıyor. Kiralayan, malik ya da kiracı tarafından kira bedelinin hak ettiği değere uyarlanması için bazı koşullara bağlı olarak açılan davalara kira tespit davası ya da kira bedelinin tespiti davası deniliyor. Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekiyor. Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi, bu sözleşmenin noter huzurunda yapılması, istenilen şartların başında geliyor.

BEŞ YILIN DOLMASI GEREKİYOR

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu'nda konut ve çatılı işyerleri için uygulanan dava türlerinden biri. Kiraya veren ya da kiracı tarafından kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılıyor. Kira tespit davasının açılması için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi olması gerekiyor. Davanın açılması için herhangi bir süre bulunmuyor. Avukat Arda Arıkan, kira tespit davalarının her zaman açılabileceğini söylüyor ve "Dava, kira dönemi bitmeden bir ay öncesinde açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamış ise tespit edilen kira bedeli dava açılma tarihinden değil bir sonraki kira döneminden itibaren yürürlüğe girecektir. Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Davanın açılacağı yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir" diyerek altını çiziyor. Arıkan, bu davanın ne zaman açılabileceği ile alakalı ise şunları anlatıyor:

"Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi beş yılın altında ise, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereğince, taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir düzenleme bulunuyorsa bu oran üzerinden artış yapılacak olup sözleşme ile belirlenen artış oranı tüketici fiyat endeksi artış oranından fazla olamayacaktır. Kira bedeline ilişkin sözleşmede artış bulunmuyorsa hâkim kira artış oranını tüketici fiyat endeksi artış oranından fazla olamayacak şekilde belirleyecektir. Kira süresinin beş yıldan uzun olduğu kira sözleşmelerinde çeşitli unsurlar dikkate alınarak kira yeniden belirleniyor. Dava sürecinde mahkeme tarafından deliller toplanır, keşif yapılır ve bilirkişi raporu beklenir. Dosyada hazırlanan teknik bilirkişi raporu hâkimin karar vermesinde önem arz etmektedir. Dava süresi için kesin bir bilgi vermek mümkün olmadığı gibi ortalama bir-bir buçuk sene sürüyor."

İLK TAVSİYE UZLAŞMA

Son zamanlarda ülke genelinde artan kira bedelleri, kira tespit davası sayısında adeta patlama yaşanmasına neden oldu. Özellikle kira artışı yaşanması nedeniyle kiraya verenler tarafından, kira bedellerini artırmak için kira tespit davası açılıyor. Arıkan; "Belirtildiği gibi; kira sözleşmesinin beş yıldan az ya da fazla olması ya da kira sözleşmesinde kira artış oranının olup olmamasına göre tespitinin belirlenmesi bakımından fark bulunuyor. Mahkemeler, kira tespitini belirlerken teknik konu olması nedeniyle uzman bilirkişilere başvururlar. Kira tespiti belirlenirken, tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri, kiralananın konumu, kiralananın içinin durumu gibi çeşitli faktörler dikkate alınarak kira tespiti yapılır" diye belirtiyor.

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan ise son dönemde özellikle kira sözleşmelerine ilişkin açılan davalarda bir artışın söz konusu olduğunu ve bu tespit davaların ancak evde oturduğu süre zarfında beş yıl dolduktan sonra açılabildiğini belirtiyor. Hatta bu durumda bölge rayiçlerine bakılsa bile eski kiracı için hakkaniyete göre indirimlerin de söz konusu olduğunu söylüyor. "Bu tür davaların kira bedeli çok düşük ise tercih edilmeli, öncelikle uzlaşmaya varılması ilk tavsiyemiz olur" diyerek altını çiziyor. Kira artışlarının önümüzdeki dönemde daha da artacağını öngören Akdoğan; "Yeni dönem kira parası beş yıllık süre dolmadığından ilk kira sözleşmesiyle belirlenen kira parası üzerinden hesaplanıp son kira dönemine taşınmalıdır. TBK'nın 344. maddesine göre kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl süre boyunca bir yıllık kira dönemini takip eden dört yıl boyunca yeni dönem kira parası TÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilip ödenir" diyor.

DAVALAR YÜZDE 30 ARTTI

Avukat Kübra Mengüç ise davanın her zaman açılabileceğini söylerken, "Kira tespit davasını davalının yahut kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine verilecek dilekçe ile kiraya veren, kiracı ve malik tarafından ikame edilmektedir. Kira artırım davası sadece kiraya veren tarafından açılabilen bir dava türüdür. Kira bedelinin tespiti davasıyla kiracının da mahkemeden, kira bedelinin tespit edilmesini isteyebilmesi mümkün kılınmıştır" diyerek davayı ev sahibinin açabileceği gibi kiracının da bu durumda hak talep edebildiğinin altını çiziyor. Davanın yerel mahkeme aşaması, ortalama iki yıl kadar sürüyor. Daha sonra kararın kesinleşmesi ise bir yılı bulabiliyor. Kira bedelinin tespiti davasıyla belirlenen yeni kira bedeline ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya konulamadığından kararın kesinleşmesi önem arz ediyor. Mengüç, bu davaların yüzde 30 civarında arttığına değinirken, özellikle adliye ve benzeri yerlerde bu konunun çok fazla gündeme geldiğini söylüyor.

Yeni kira bedeli, açılan davanın koşullarına göre, mahkemece kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalar dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirleniyor. "Mahkemece verilen hükümler objektif verilerle denetime elverişli ve gerekçeli şekilde kurulduğundan, verilecek hüküm, genelde bilirkişi raporu doğrultusunda olmaktadır" diyen Mengüç, kiracıların kira sözleşmelerine olabildiğince dikkat etmeleri konusunda uyarıda bulunuyor.

KİRA TESPİT DAVASI AÇMANIN ŞARTLARI VE MALİYETİ

* Taraflar arasında yapılmış kira sözleşmesi olması gerekiyor.

* Taraflar arasındaki kira sözleşmesi sözlü şekilde kurulmuş olsa da hukuken geçerli sayılıyor.

* Kira bedelinin tespiti davasının yargılama masrafları, mahkemeden tespiti talep olunan kira miktarına göre değişkenlik gösteriyor.

* Mevcut kira miktarı ile tespiti talep olunan kira miktarı arasındaki fark arttıkça, kira bedelinin tespiti davasının yargılama masrafları da artış gösteriyor.

* Kira bedelinin tespiti davalarında "aylık kira farkı" üzerinden nisbi harç alınmalıdır. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 7 bin TL olduğu, mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 10 bin TL olduğu halde; tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yani somut olayımızda bir aylık kira farkı olan 3 bin TL üzerinden nisbi harç alınması gerekmektedir.

DAVAYI AÇARKEN DİKKAT!

* Öncelikle davanın görevli ve yetkili mahkemede açılması gerekiyor.

* Dava açılırken hangi kira dönemine ilişkin talepte bulunulduğunun belirtilmesi ve tespiti talep olunan kira miktarının açık şekilde ortaya konması gerekiyor.

* Bu davalar nisbi harca tabi olduğundan, harcın doğru hesaplanarak ödenmemesi durumunda davanın esasına girilmiyor.

* Yine delil dilekçesinde bilirkişi deliline dayanılması, dava dilekçesi ekinde davadaki iddiaları ispata elverişli delillerin aslı yahut onaylı suretlerinin eklenmesi hususlarına da dikkat gösterilmesi gerekiyor.

"MAHKEME TALEP EDİLEN BEDELDEN DAHA YÜKSEK BİR KİRA BEDELİ BELİRLEYEMEZ"

Hilmi ÖZALP / Avukat

Kiraya veren tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davasında, kiralanan için ödenen mevcut kira bedelinin emsallerine kıyasla çok düşük kaldığı iddia edilecek ve mahkemeden kira bedelinin daha yüksek bir bedel olarak tespit edilmesi talep edilecektir. Bu halde iddianın somutlaştırılması açısından emsal nitelikte kira sözleşmeleri temin edilmeye çalışılmasında ve bu emsallerin dava dosyasına sunulmasında fayda vardır. Kiracı tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davalarında ise davayı açan kiracının ilk kira ilişkisinin kuruluş tarihi ile tespit istenen dönem arasında mecurun bulunduğu yörede veya kiralananda kira parasının daha düşük bir bedel üzerinden belirlenmesini gerektirecek herhangi bir olumsuz değişikliği ispatlaması gerekmektedir. Kira bedelinin tespiti davası açılırken, mahkemeden tespiti istenen net kira bedelinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Mahkeme hüküm kurarken davacı tarafın talebi ile bağlıdır. Bunun sonucu olarak yargılama sırasında yapılan incelemeler neticesinde emsal kira bedellerinin dava ile talep edilen bedelden daha yüksek olduğu tespit edilse dahi mahkeme talep edilen bedelden daha yüksek bir kira bedeli belirlemesi yapamaz. Bu sebeple kira bedelinin tespiti davası açılması kararı alındığında emsal rayiç araştırması yapılması ve talebin yargılama sırasında artırılamayacağı göz önünde bulundurularak talep edilecek kira bedelinin kararlaştırılmasına dikkat edilmesi yararlı olacaktır.

"SINIRLARI BELİRLEMEK KOLAY DEĞİL"

Ekonomik verilerin önemli yansımalarından biri de kira bedellerinde artış olarak karşımıza çıkıyor. Bu durum, kiracı ve kiraya vereni karşı karşıya getiriyor. Tarafların talep ve beklentileri arasındaki ciddi fark, uzlaşma sağlanmasını da güçleştiriyor. Bu nedenle de kira tespit davalarında son dönemlerde ciddi bir artış olduğu muhakkak. Özellikle bir bölge ile de sınırlamak doğru olmayacaktır. Türkiye'nin her bölgesinde, işyeri ve konutların kira sözleşmelerinden kaynaklanan dava sayısında artış var, diyebiliriz. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihi arasında yenilenen kiralar yüzde 25 ile sınırlandı. İşyerleri, bu düzenlemenin kapsamında yer almamakta. Konutlar bakımından da davaların ertelenmesi gibi bir etkisi olmayacaktır. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarının ertelemesine dair ayrıca bir düzenleme yapılması için ciddi bir çalışma olduğunu düşünmüyoruz. Bu konuda bir yasal düzenleme ile müdahalede bulunmak, bunun sınırlarını belirlemek, beklentilerin bu ölçüde farklılaştığı bir noktada tüm taraflar için ortak bir çözüm üretebilmek, kolay bir iş olmayacaktır. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalardaki artış, tabii ki sistemin işleyişini daha da yavaşlatacaktır. Her olayın özelliğine göre gecikmenin etkilerini ve buna göre alternatif süreçleri ayrı ayrı değerlendirerek çözüm üretmek gerekir.