PARA ARAŞTIRMA/AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Adalar, vapur yolculuğunun belki de en çok yakıştığı, İstanbul'un karmaşasından uzak nefes alabileceğimiz ilçelerin başında geliyor. Büyüklü küçüklü toplam dokuz adadan oluşan, sadece beşinde yerleşim bulunan İstanbul'un Adalar ilçesi; eski yapıları, yazın cıvıl cıvıl, kışın nispeten boş olan sokaklarıyla çoğu kişiyi kendine çekiyor. Adalar'dan Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada ve Sedef Adası'nda yerleşim var. Sivriada, Yassıada, Kaşık Adası ve Tavşan Adası'nda ise sürekli ve düzenli yerleşim yok.
Pandeminin etkisiyle kendini izole etmek isteyen ama şehirden de bir o kadar uzaklaşmak istemeyen kişilerin tercihi olan Adalar, son zamanlarda artan kiralık ve satılık konut fiyatlarıyla da dikkat çekiyor. Kişilerin kiralık ve satılık konuta ilgisine karşılık, SİT alanı olması nedeniyle Adalar'da yeni konut üretilemiyor. Mevcut olanlar da yok satıyor. Emlakçıların belirttiğine göre Heybeli'de satılık ev kalmadı.
Altı ay sezon yaşayan, geri kalan zamanlarda sakinliğini koruyan ilçede satılık konut fiyatları 1-2 milyon TL arasında seyrediyor. Sezonda kiralık dairelerin fiyatı ise 45 bin TL'den başlayıp 150 bin TL'ye kadar çıkıyor.
SATILIKLAR YÜZDE 50 ARTTI
Büyükada'nın yerlilerinden olan ve uzun yıllardır bu bölgede emlakçılık yapan Büyükada Gökhan Emlak sahibi İsmail Baysal, Büyükada'da kiralık ve satılık konut fiyatlarının geçen yıla oranla yüzde 40-50 yükseldiğini söylüyor. Fiyatlar ise konutun yerine ve özelliğine göre değişiyor. Büyükada çevresinde imar izni olmadığı için, yeni yapılacak proje de bulunmuyor. Bölgede konut yapılacak alanın az olması ve imar izninin olmaması, 1940 ve 1950'lerde yapılan dairelerdeki fiyatların artmasına sebep oluyor. Baysal'a göre; talebin yoğun olması ve yeni konutun yapılamamasından kaynaklı fiyatlarda da ciddi artışlar yaşanmış. Adanın şu anda hak ettiği konuma ve değere ulaştığını söyleyen Baysal, burada yaşamanın avantajlarını ise şu sözlerle anlatıyor:
"Adayı tercih edenler genelde 'home office' çalışanlar oluyor. Özellikle yazarlar ve sanatla ilgilenen pek çok kişi de burayı tercih ediyor. Büyükada'dan hemen her yere ulaşım mevcut. Örneğin; Kocaeli'ne, Bostancı'ya, Kartal'a gitmek çok kolay hale geldi. Sezona göre saat başı tekne kalkıyor. Market ve banka gibi seçenekler de oldukça fazla. Neredeyse İstanbul'dan bir farkı kalmadı diyebiliriz."
SEZONDA RAKAMLAR 150 BİN TL
Büyükada'da ev fiyatları, Baysal'ın da dediği gibi yerine ve konumuna göre değişiyor. Evler eski yapılar olduğu için talep edilmesi halinde fiyatta herhangi bir indirim yapılmıyor. Satılık evlerin fiyatları, 1 milyon 750 bin TL'den başlıyor 2 milyon TL'ye kadar çıkıyor. Konutların satışları TL üzerinden yapılırken, dövizdeki kur hareketliliği, dairelere de yansımış durumda. Baysal; "Evleri daha çok yerliler alıyor. Yabancı kişiler sadece pansiyon ve otellerde konaklamayı tercih ediyor. Fiyatların yükselmesinin bir diğer sebebi de kurlardaki artış. Daireler dolar olarak satışta olmasa bile, TL karşılığında eş değer fiyata satılabiliyor" diyor.
Kiralar ise satılıklarla yarışır halde. Yazın sezonda özellikle kalabalık ailelerin tercih ettiği Adalar'da havuzlu 3+1 ve 4+1 dairelerin dört aylık fiyatları 70 bin TL'den başlıyor, 150 bin TL'ye kadar çıkıyor. Normal aylık kira bedelleri ise 2+1 dairelerde 6 bin TL'den 10-15 bin TL'ye kadar yükseliyor. Yazın en fazla doluluk oranına sahip Adalar'da şu anda satılık 100-150'ye yakın konut bulunuyor. Baysal, mülk sahiplerinin ev kullanımlarının kişiden kişiye değiştiğini söylüyor. Kimileri hafta sonunu geçirmek için, kimileri ise kışı geçirmek için kullanıyor. Ayrıca Baysal, "Eski eserlerin restore edilebilmesi için Anıtlar Kurulu'nun mülk sahiplerine kolaylık göstermesi gerekiyor. Binalar dökülüyor ve kimse kurula gitmek istemiyor. Arsa alındığı zaman 10 yıla yakın uğraşılıyor" diyerek sıkıntıların altını çiziyor.
"HEYBELİ'DE STOK KALMADI"
Heybeliada'da da durum Büyükada'dan farklı değil. Satılık ve kira fiyatlarındaki artış gözle görülür şekilde artmış. Heybeliada Durmuşoğlu İnşaat Emlak'ın ortağı Bülent Durmuşoğlu, adada satılık ev kalmadığını, elinde ise iki tane kiralık daire olduğunu söylüyor. "Ada içerisinde daire stokumuz kalmadı. Burası SİT alanı olduğundan yeni bir yapılaşma ya da proje söz konusu değil. Satılık ev fiyatları 1 milyon TL ile 2 milyon TL arasında değişiyor" diyen Durmuşoğlu, bazı firmaların ve mülk sahiplerinin bunun üzerinde rakamlar istediğine vurguluyor. Heybeliada'da sezonluk kiralar, Büyükada'ya göre daha makul seviyelerde. 2+1 olan bir dairenin sezonda altı aylık fiyatı 45 bin TL civarında seyrediyor. Durmuşoğlu, dairenin konumuna göre bu rakamın yukarıya çıktığını belirtiyor. "Büyükada, ticaretin daha yoğun olduğu bir lokasyon. Heybeli'de kalanlar ise orta kesim ya da üst düzey kişiler oluyor" diyen Durmuşoğlu, konutu satın alan kişilerin yerliler olduğunu söylüyor.
Heybeliada'yı tercih eden kişilerin Kadıköy ve Bostancı'da oturan kişilerden oluştuğunu söyleyen Durmuşoğlu, "İnsanlar plaza hayatından sıkılıyor. Şehrin gürültüsünden uzak, yürüyüş yapabilecekleri, 'home office' çalışabilecekleri alanlar istiyorlar. Adalar bu istekleri karşılıyor. Ulaşım açısından da oldukça yakın. Pandemi ile beraber buraya olan ilgi de gittikçe arttı" diyen Durmuşoğlu, çoğu üst düzey yöneticinin adaya yerleştiğine vurguluyor.
KİRALIK SAYISI AZALDI
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, yaklaşık iki yıldır süren pandemi nedeniyle alıcıların ev kriterlerinin değiştiğini ve önceliklerin balkon, müstakil yapılar olduğunu söylüyor. Bununla birlikte İstanbul'a yakın noktalarda dinlenmeye elverişli ve kalabalıktan uzak olarak düşünülen bölgelerin ayrıca tercih sebebi olduğunu ifade eden Yazıcı, bu lokasyonların başında İstanbul'un Adalar ilçesi olduğunu belirtiyor. "Pandeminin başladığı dönemlerde 2020 yılı Mart aylarında adalar genelinde satış birim değerlerinin ortalaması 6 bin 500 TL fiyatlarında iken 2020 Aralık'ta bu rakam 9 bin-10 bin TL rakamlarına ulaştı. 2021 yılı yaz ayından sonra gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik ile birlikte bu ortalama birim değerler, 13 bin TL ile 14 bin TL tutarlarına yükseldi" diyerek ilçedeki fiyatlara değinen Yazıcı, aynı artış eğiliminin kiralık daireler için de geçerli olduğunu söylüyor. Ayrıca 2020 yılı Mart ayında adalar genelinde metrekare kira birim değerleri ortalamasının 20 TL iken 2020 Aralık aylarında 27-30 TL rakamlarına ulaştığını, 2021 yılı yaz ayından sonra gayrimenkul piyasasındaki hareketlilikle birlikte bu ortalama birim değerlerin 35-50 TL tutarlarına yükseldiğini de belirtiyor.
Güncel durumda birim fiyatlar arasındaki makasın açılmış olmasının nedeni ise ada içerisinde kiralık konut sayısının eskiye göre azalmış olması. Bununla birlikte piyasadaki hareketlilikten dolayı mülk sahiplerinin taleplerindeki değişiklikten kaynaklanıyor.
YAPILAŞMAYA İZİN YOK
İstanbul'un Adalar ilçesi, Arkeolojik SİT alanı içerisinde bulunduğundan yeni projeler geliştirilmiyor. Eski eser yapılarının mevcutta yapılaşma hakkı korunarak gerekli izinler alınması durumunda restorasyon hakları bulunuyor. SİT alanında kalmayan bölgelerde ise imar çalışması devam ediyor. Yeni yapılaşma ve yeni bilinirliği yüksek projeler, henüz ilçede yapılmış değil. Yeni yapılaşmaya izin verilememesi, mevcuttaki yapıları daha değerli kılıyor. Buna göre de adalara rağbet, konut sayısına göre eş orantılı ilerliyor.
Yazıcı'ya, adalardaki konut tercihinin yazın ya da kışın mı daha çok tercih edildiğini sorduğumuzda ise; "Hane başına ikamet eden (yaz-kış) nüfus daha fazladır. Yaz turizmi etkisiyle de nüfus, yıl içinde önemli değişiklikler gösterir. Yazlıkçı olarak Adalar'a gelenlerin çoğunu, gelir düzeyi yüksek vatandaşlar oluşturur. Bunların birçoğu yaz aylarını kendilerine ait konutlarda geçirir, bir kısmı da kiralamayı tercih ediyor" diyor.
YAZLIK BAKANLAR BURGAZADA'YA
Adalar'daki konut satış ve kiralama eğilimleriyle ilgili emlak platformu Hepsiemlak.com'dan aldığımız bilgilere göre, Adalar ilçesindeki satış ve kiralamadaki artış, pandemiyle beraber daha da öne çıktı. Ancak döviz kurlarındaki dalgalanmalar nedeniyle fiyatlar belirsiz bir hale geldi. Gayrimenkul sahipleri fiyatlama yapabilmek için pazarın oturmasını beklerken, uzun dönem kiralamalarda ise artış yaşanıyor. Adaların SİT alanı olması, yapılaşmanın önüne geçiyor. Köşk statüsündeki tahribatı yüksek binalar, Anıtlar Kurulu kararına göre tekrar yapabiliyor. Ama hazırda arsası olanlar, üzerine inşaat yapamıyor. 2006'da Adalara doğal gaz geldi. Ayrıca bugün şehre gitmeden Adalar'da her tür ihtiyaç giderilebiliyor, ulaşım da eskiye göre iyileşti.
Yazlık konut bakanlar çoğunlukla Burgazada'yı tercih ediyor. Yaz-kış en kalabalık ada, Büyükada ve Heybeliada. İlçenin merkezi olan Büyükada'da birçok banka ve market var. İstanbul'a gitmeden ihtiyaç giderilebilecek olanaklar mevcut. Hem şehir hem de yazlık yerde yaşamayı tercih edenler için Adalar, çok cazip.
