Yalın var, derdin var
PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR İstanbul Boğazı'nın en ihtişamlı ve en görkemli yapıları şüphesiz yalılar. Milyon dolarlık değerlerinin yanı sıra özgün mimarileriyle de inci tanesi misali dizilerler Boğaz hattında. Kadim İstanbul'un tarihine şahitlik eden bu eserler, zenginlik sembolüdür aynı zamanda.
Şimdilerde büyük bir kısmında düğünler, etkinlikler, özel yemekler yapılsa da hepsinin bir yaşanmışlık hikâyesi vardır. Ancak yalılarda oturmak sanıldığı kadar kolay ve basit bir iş değil. Özellikle depremin gündemde olduğu şu zamanda tsunami etkisinin yalılara vereceği zarar sık sık gündeme geliyor. Sadece bu da değil, denize sıfır olması, suyun verdiği etki ile zamanla rutubete maruz kalması, devamlı bakım istemesi, deniz tuzunun panjur ve bahçe mobilyalarına zarar vermesi, yalı sahipleri için bir sorun haline gelebilir. Belki tüm bu nedenlerin de etkisiyle şu sıralar hem Avrupa hem de Anadolu Yakası'nda 'Satılık Yalı' ilanlarını fazlaca görmeye başladık. Emlak uzmanlarına göre, yalıların satılmasındaki en büyük sebep, yukarıda saydığımız etkenler olsa da, büyük bir kısmında aileden kalan mirası elden çıkartma isteği de önemli bir faktör. Yalıların fiyatı bakımlı ya da bakımsız olmasına göre farklılık gösteriyor. 10-15 milyon euro'dan başlayan fiyatlar 120 milyon euroları görebiliyor. Biz de geçmiş yıllarda olduğu gibi bu yıl da satılık yalı piyasasına göz atmak istedik. Fiyatları ve bu piyasanın durumunu inceledik.
YALI KİRALARI YÜZDE 50 ARTTI
Bu yıl İstanbul'daki yalı fiyatlarının hem kiralık hem de satılık mülklerde ciddi oranda arttığına dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsar, güncel verilere göre boğaz çevresinde 40'tan fazla yalının satışta olduğunu söylüyor. "Talep ve yatırım fırsatlarının artmasıyla, yalı satışlarındaki fiyat yükselişi de devam ediyor. Özellikle boğaz hattındaki müstakil ve tarihi yalılar en çok talep gören gayrimenkuller arasında yer alıyor" diyen Balsar, son yıllarda yabancı yatırımcılar ve üst gelir grubundaki alıcıların ilgisinin artış gösterdiğini, ancak bunların çoğunun satışa dönüşmediğini belirtiyor. Uzun süre satılık ilanı sayfalarında yer alan ancak satışla sonuçlanmayan birçok yalının olduğuna değinen Balsar, bunun en önemli nedeninin fiyatta anlaşılamaması olduğunu vurguluyor.
Satılık yalıların fiyatlarında bu yıl da geçen yıla benzer bir trend söz konusu. 2023 yılına kıyasla 2024 yılında satılık yalı fiyatlarında ortalama yüzde 20-30 oranında artış var. Sarıyer, Yeniköy ve Beykoz bölgelerindeki yalılar için bu artışlar daha belirgin durumda. Bu fiyat artışları, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların lüks gayrimenkullere olan ilgisi ve arzın sınırlı olması nedeniyle devam ediyor. Yalı kiralarında da durum pek farklı değil. Balsar, Boğaziçi ve çevresindeki yalıların kira fiyatlarında son dönemde yüzde 50'ye varan bir artış yaşandığına vurgu yapıyor. Özellikle hazır ya da ticari kullanıma hazır yalılardaki kiraların daha da yüksek olduğunu belirten Balsar, alıcılar tarafından tadilat masrafı bulunmaması bu nitelikteki gayrimenkulleri çok daha avantajlı ve tercih edilir hale getirdiğini ifade ediyor.
AVRUPALILAR DA İLGİ GÖSTERİYOR
2024 yılında İstanbul'da kıyıya sıfır yalı satışlarının en çok görüldüğü bölgeler; genellikle Boğaziçi hattı üzerinde yoğunlaşmış durumda. "Tabii bu elde ettiğimiz bilgilere aile vefatı sonrası miras durumu ve gizliliği korunarak gerçekleşmiştir. Buna el değiştirmeler dâhil değildir" diyen Balsar, yabancı alıcılar arasında en çok Katar, Birleşik Arap Emirlikleri ve Kuveyt gibi Ortadoğu ülkelerinin ilgi gösterdiğini, son dönemde ise Rusya ve Avrupalıların da buna eklendiğini kaydediyor.
Özellikle boğaz manzaralı ve tarihi değeri yüksek yalılar, yabancı alıcıların ilgisini çekiyor. Ancak bu yalıları satın alamayan yabancılar, alternatif olarak Boğaz manzaralı dairelere ve villalara yöneliyor. Son dönemde bu tür mülklere olan talebin belirgin olarak arttığını söyleyen Balsar; yabancılara yapılan gayrimenkul satışlarının yüzde 12 artış gösterdiğini ve bunun içerisinde satılan yalıların az da olsa bir paya sahip olduğunu belirtiyor.
10 MİLYON DOLARDAN BAŞLIYOR
Kuleli Emlak Yönetici Ortağı Ulvi Özcan'ın belirttiğine göre, İstanbul Boğazı'nda toplam 600 yalı bulunuyor. Sarıyer'de 136, Beykoz'da 109, Üsküdar'da 84, Beşiktaş'ta ise 37 olmak üzere bunların 366'sının tarihi eser niteliğinde olduğunu belirten Özcan, yalıları birinci sınıf, ikinci sınıf ve üçüncü sınıf kategoriler olarak ayırıyor. Özcan, "Boğaz'daki birinci sınıf tarihi yalı sayısı; Beykoz'da 18, Üsküdar'da 24, Sarıyer'de 41 ve Beşiktaş'ta altı olmak üzere toplam 89. İkinci sınıf tarihi yalıların dağılımı ise; Beykoz'da 64, Üsküdar'da 20, Sarıyer'de 74 ve Beşiktaş'ta 30 olmak üzere toplam 208. Üçüncü sınıf tarihi eser niteliği taşıyan yalılar (şu anda üçüncü sınıf eski eser uygulaması yok) ise Beykoz'da 27, Üsküdar'da 20, Sarıyer'de 21, Beşiktaş'ta ise bir olmak üzere toplam 69 olduğu yazılıp çiziliyor" diyor.
Anadolu ve Avrupa Yakası'nda Boğaz çevresinde çok fazla emlakçı olması nedeniyle yalı ilanlarındaki satışların da fazlaymış gibi göründüğünü ifade eden Özcan, şu anda Boğaz'da 15-20 civarında satılık yalı olduğunu belirtiyor. Satılık yalıların ortalama fiyatlarını kestirmek zor olsa da rakamlar 10 milyon dolardan başlıyor. Özcan; "Yalıların bakımlı olması halinde bu rakam 15 milyon doların üzerine çıkıyor."
BOĞAZ'IN EN PAHALI YALISI
Gayrimenkul uzmanları genellikle sözleşme gereği satılık yalıların kime ait olduğunu söylemeyi tercih etmezken, satış sebepleri çoğu zaman önceliklerin farklı olmasından kaynaklı olduğunu söylüyor. Satılan yalıların bir kısmı da aileler tarafından miras kalıyor. Özcan, son dönemde boğazda kaçak yalı haberlerinin artışıyla ilgili olarak, "Çok fazla olmamakla birlikte kaçak yalılar var. Aslında buralara kaçak demek çok doğru değil. Fonksiyonu yeterli olmadığı için projeye uygun olmayan tadilat diyelim bunlara. Bunlar hep vardı, hep de var olacak. Aslını bozan da var, bozmayan da. Tadilatı aslına uygun yapan da var, yapamayan da" açıklamasını yapıyor.
Boğaz'ın en pahalı yalıları arasında Kont Ostrorog Yalısı, Kıbrıslı Yalısı, Sait Halim Paşa Yalısı, Erbilgin Yalısı, Hasip Paşa Yalısı, Amcazade Yalısı ve Sadullah Paşa Yalısı yer alıyor. Fakat bunlar satılık değil. Hatta bu yalıların birbirine kıyaslanması bile emlak uzmanları tarafından doğru bulunmuyor. Özcan; "Satılık olarak piyasada adı geçen sadece Müşir Zeki Paşa Yalısı'nı söyleyebilirim. Fiyatını 120 milyon euro olarak piyasada duyuyorum. Somut bir yatırım olarak baktığınızda başka yatırım araçlarıyla kıyaslanınca kısa orta vadede daha iyi yatırımlar olabilir. Ancak Ayvazovski'nin 'Dokuzuncu Dalga' tablosu veya Kaşıkçı Elması neyse yalılarımız da bunlarla kıyaslanabilir. İmkânı olan bir kişi için yalı yatırımı iyi bir yatırımdır. Ancak yatırımın tek sahibi olmalı ve bu değere bakacak maddi olanak ve manevi görgüye sahip olması çok önemli" diyor.
Ulvi ÖZCAN / Kuleli Emlak Yönetici Ortağı
"Beğenilen yerler avukat ve mimara inceletilmeli"
Yalı alırken iyi bir emlakçıdan (referanslı, güvenilir, bölge uzmanı) bir fizibilite raporu istenmeli. Bu raporda piyasadaki yalıların özellikleri, istenen fiyatlar, uzman tarafından ne edebileceği, belirtilmeli. Sonrası yine tercihen aynı emlakçı kanalıyla bu yerler gezilmeli, beğenilen yerlerin dosyaları bir avukat ve mimara inceletilmeli. Verecekleri raporlar üzerinden risk analizi yapılmalıdır. Hiç problemi olmayan bir yer bulmak oldukça zordur, önemli olan doğru risk analizi yapılmalıdır. Sonrasında bir değerleme raporu alarak alım-satım müzakerelerine başlanmalıdır. Temel hata burada çok fazla emlakçı ile çalışılmalı. Çünkü piyasada birkaç emlakçı aynı yeri kısa bir zamanda satıcıya sorduğunda satıcı ''Demek ki çok alıcı var, piyasada bir şeyler oluyor, fiyatı düşmeyeyim…''gibi bir düşünceye giriyorlar ve iş olmuyor. Aslında bu durumda hem satıcı, hem alıcı zarar ediyor.
Evrim KIRMIZITAŞ / Redstone Global Franchising ve Gayrimenkul Hizmetleri Yönetim Kurulu Başkanı
"Tarihi yalılar özel alıcı kitlesine hitap eder"
Türkiye'de satılık yalı sayısı sürekli değişiyor. Spesifik bir sayı telaffuz etmek zor. Genellikle toplam yalı sayısının yüzde 10'u ve yüzde 15'i arasında yalı satışta olabiliyor. Bu oran dönemsel olarak piyasa koşulları doğrultusunda değişkenlik gösterebiliyor. Satılık yalıların genelde satılma sebepleri; mali nedenler, büyüme veya değişim, yatırım amaçlı, bakım maliyetleri, kişisel tercihler ve hukuki sorunlar olarak sıralanabilir. Tarihi yalıların satışını yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar var. Yalının tarihi ve mimari özellikleri, satışta en önemli unsurlardan biridir. Tarihî yapının korunmasına yönelik belgelerin ve geçmişinin iyi bir şekilde incelenmesi gerekir. Tarihi yapılar genellikle koruma altında olabilir. Bu nedenle, mülkün yasal durumunu ve koruma kurallarını iyi anlamak önemlidir. Tarihi yalıların bakım ve restorasyon gereksinimleri konusunda alıcıya doğru bilgi vermek gerekir. Geçmişte yapılan restorasyonlar ve mevcut durum hakkında net bilgiler sağlanmalıdır. Yalıların değeri, konumu, mimarisi ve tarihi önemi gibi faktörlere bağlı olarak değişir. Bu nedenle, doğru bir değerleme yapmak kritik önem taşır. Tarihi özellikleri vurgulayan etkili bir pazarlama stratejisi oluşturmak, potansiyel alıcıların ilgisini çekmek için önemlidir. Profesyonel fotoğraflar ve detaylı açıklamalar kullanmak faydalı olabilir. Tarihi yalılar genellikle özel bir alıcı kitlesine hitap eder. Bu nedenle, alıcıların ilgi alanlarını ve motivasyonlarını anlamak önemlidir.
YALI SATIŞI YAPILAN YERLER
Redstone Global Franchising ve Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş. Kurucusu ve Yönetim Kurulu Başkanı Evrim Kırmızıtaş İstanbul Boğazı dahil yalı satışı yapılan yerleri şöyle sıralıyor:
İstanbul Boğazı: Rumelihisarı, Ortaköy, Bebek, Arnavutköy, Kandilli ve Çengelköy gibi bölgelerde lüks yalılar sıkça bulunur. Buradaki yalılar genellikle en yüksek fiyat aralıklarında yer alır. Fiyatlar, ortalama 20 milyon dolardan başlayarak 150 milyon dolara ve daha fazlasına kadar çıkabilir.
Adalar: İstanbul'un Prens Adaları, özellikle Heybeliada ve Burgazada'da da tarihi ve lüks yalılar mevcuttur. Bu bölgelerdeki yalılar, hem estetik açıdan hem de yatırım değeri açısından büyük ilgi görmektedir.
Bodrum: Ege'nin gözde tatil beldesi olan Bodrum, deniz manzaralı mülkleriyle bilinir ve burada da yalı benzeri evler satışa sunulmaktadır. Bodrum'da yalı benzeri mülklerin fiyatları 3 milyon dolardan başlayabilir ve 15 milyon dolara kadar yükselebilir.
Çeşme: Çeşme de özellikle yaz aylarında yoğun talep gören bir bölgedir ve birçok lüks villa ve yalı alternatifi vardır. Çeşme'de de fiyatlar genellikle 2 milyon dolardan başlayarak 10 milyon dolara kadar ulaşabilir.
Marmaris ve Fethiye: Bu bölgelerde de deniz kenarında özel mülkler ve yalı benzeri yapılar bulunmaktadır. Bu bölgelerdeki yalı benzeri evler, 1-5 milyon dolar aralığında olabilir.
Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Firma Sahibi
"Bakım ve onarım maliyetleri çok yüksek"
Osmanlı döneminde kıyılara inşa edilmeye başlanan yalılar, Boğaziçi mimarisinin en seçkin örneklerinden olmuş ve yıllar boyunca İstanbul Boğazı ile bütünleşmiştir. Yüzyıllar boyunca İstanbul Boğazı'nın iki yakasında yapılan yalılardan günümüze ulaşanların sayısı yaklaşık 360'tır. Şu anda yalı statüsünde girilmiş 100 civarında ilan bulunuyor. Fiyatlar ortalama 50 milyon TL seviyelerinden başlarken, 2 milyar TL seviyelerine kadar çıkıyor. Satışlarda miras ve sonrası anlaşmazlıklar etkili. Ayrıca bir dönem zevk için alınan bu yerler sonrasında malikleri tarafından kullanılmaması nedeniyle de satışa çıkabiliyor. Yalıların bakım ve onarım maliyetleri çok yüksek. Ayrıca Boğaz riski bazı yalı sahiplerini ürkütüyor. Ayrıca yalı rutubetle iç içe demek. O nedenle daha müstakil yerlere de yönelim olabiliyor.
Kıyının milyonluk evleri
Hem tarihi hem de aile yadigârı olan yalıların büyük bir kısmı Anadolu ve Avrupa Yakası'nın en nadide lokasyonlarında konumlanmış bulunuyor. Avrupa Yakası'nda Sarıyer-Yeniköy-İstinye-Beşiktaş-Arnavutköy-Rumeli Hisarı yer alırken Anadolu Yakası'nda ise yeşilin hâkim olduğu Beykoz göze çarpıyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsar, bu kıyıları şöyle değerlendiriyor:
*Sarıyer-Yeniköy-İstinye hattı: Yeniköy özellikle yalı satışlarında en çok tercih edilen bölgelerden biri olarak öne çıkıyor. Bölgede hem lüks hem de tarihi yalılar yer alıyor. Bu da talebin yüksek olmasını sağlıyor. 2024 yılı içerisinde de Yeniköy, en fazla yalı satışının gerçekleştiği bölgelerden biri oldu. İstanbul'da deniz kenarındaki yalıların yıllık el değiştirme oranları genel olarak oldukça düşük. Bu yalılar, özellikle nadir bulunmaları ve yüksek değerleri nedeniyle genellikle sınırlı sayıda işlem gören mülkler arasında. Kıyı yalılarını kendi içlerinde kıyasladığımızda Yeniköy hattı dikkat çekiyor.
*Beykoz: İstanbul Boğazı'nın Anadolu yakasında yer alan Beykoz, özellikle Paşabahçe ve Anadolu Hisarı civarındaki yalılar, yatırımcılar ve yüksek gelirli alıcılar için cazip hale geldi. Beykoz'da satılan yalıların fiyatları da yüksek seviyelerde seyrediyor.
*Beşiktaş-Arnavutköy-Rumeli Hisarı: Avrupa yakasında yer alan bu bölgelerde de kıyıya sıfır yalılar büyük ilgi görüyor. Özellikle Arnavutköy, hem tarihi dokusu hem de merkezi konumuyla yalı yatırımcılarının tercih ettiği lokasyonlar arasında yer alıyor. Bu bölgeler, hem ulaşım kolaylıkları hem de boğaz manzarasına sahip olmaları sebebiyle 2024 yılı yalı piyasasında en hareketli noktaları oluyor.