PARA TURİZM/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Jeolojik yapısı, mistik dokusu, Türkiye'nin hiçbir şehrinde görülemeyecek evleriyle Nevşehir, kendine hayran bırakan illerin başında geliyor. Yılın 12 ayı dünyanın farklı noktalarından turistleri ağırlayan, turizmin önemli noktalarından olan şehir, büyümeye ve gelişmeye de devam ediyor.
Başta Derinkuyu Yeraltı Şehri olmak üzere benzer yapıda birçok yeraltı şehri ve kayaların oyulmasıyla oluşturulan şehirler, Nevşehir'in en karakteristik tarihi noktalarını oluşturuyor. İsmi Farsça'da "Güzel Atlar Ülkesi" anlamına gelen Kapadokya'nın en önemli ziyaret noktaları arasında bulunuyor. Hititler, Frigler, Asurlar, Persler, Romalılar, Selçuklular ve Osmanlılar bölgede sırasıyla hâkimiyet kuran topluluklar arasında bulunmaktadır. Özellikle 3. yüzyıldan itibaren bölge, Hıristiyanlık için önemli bir durak olmuş ve bölgede birçok kilise ve ibadethane inşa edilmiş.1071 senesinde Türkleşmeye başlayan bölgeye "Muşkara" ismi verilmiş ve 1725 senesinde "Nevşehir" ismiyle değiştirilmiş. Sırasıyla Kırşehir, Ankara ve Niğde'ye bağlı bir ilçe olan Nevşehir, 20 Temmuz 1954 tarihinde il olarak kabul edilmiş.
Dünden bugüne balon turizminde ve vadileriyle aklan gelen şehir, yerli ve yabancı turistleri ağırlama konusunda da oldukça iddialı. Butik otelleriyle yaz-kış hizmet veren bölge, yatırımcıların daha fazla işletme yatırımı yapmasıyla hareketlenmeye başladı. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük illerden gelen şirketlerin Nevşehir'e olan butik otel yatırımları sürerken, bireysel olarak geçimini butik otelden sağlamak isteyenler de kolları sıvamaya başladı. Göreme, Avanos ve Kapadokya'nın dolup taşmasıyla ilin diğer önemli bir ilçesi olan Uçhisar, popüler hale gelmeye başladı. Balonların uçuşunu tepeden izleme fırsatı sunan ilçe, bugünlerde satılık ilanlarıyla dikkat çekiyor. Bazı emlakçılar bölgenin pahalı olduğunu ve farklı noktaların da değerlenmesi gerektiğini söylese de, yatırımcıların Uçhisar'a olan merakı sürüyor.
İKİ EV FİYATINA BİR İŞLETME
Uzun yıllardır Nevşehir'de emlakçılık işiyle uğraşan Nevşehir Emlak Kombin Sahibi Mehmet Özçelik, daha çok ilin merkez ilçesine bağlı olan Nar beldesindeki mülklerin satışı ile ilgileniyor. Ürgüp, Göreme, Uçhisar gibi ilçelerin pahalanmaya başladığını söyleyen Özçelik, özellikle nüfusun yoğun olmadığı ve arsa-arazinin daha çok bulunduğu İbrahim Paşa, Nar ve Kavak beldelerinin yeni keşfedilmeye başlandığını, insanların yıllar önce yaşadıkları kaya ve taş odaların bakımının yapılarak butik otel halini alabileceğini ifade ediyor. Ayrıca Özçelik, yatırımcılar tarafından tarihi yapıların restore edilerek turizme kazandırılmasında, devletin hibe desteği olduğunun da altını çiziyor.
Nar, Türkiye'nin Kapadokya bölgesinde ve Nevşehir il merkezinin 2 kilometre kuzeyinde yaklaşık 10 bin nüfusa sahip bir orta Anadolu kasabası olarak biliniyor. Jeolojik özelliği tüm Kapadokya bölgesinde olduğu gibi eski jeolojik dönemlerde Erciyes Dağı'nın volkanik faaliyetleri sonucunda oluşan kalın ve değişik orijinli tüflerle kaplı. Özçelik, bu bölgede çok fazla tarihi yapının bulunduğunu, turizm için önemli bir nokta olduğunu söylüyor. Üstelik evlerin fiyatları ise diğer ilçelere ve beldelere göre daha uygun. 100-150 metrekarelik, kaya odası olan bir evin fiyatı, 2 milyon TL'den başlıyor. "Nar kasabası, yatırıma çok uygun bir belde. Örneğin, 11 kaya odası bulunan ve yanına bir bu kadar daha eklenebilecek butik bir otelin fiyatı, ilanda 4 milyon 750 bin TL olarak satışa çıkıyor. Burada iki tane 4+1 fiyatına kendinize güzel bir işletme kurabilirsiniz" diyor, Özçelik.
BUTİK OTELLER 100 MİLYON TL'YE ÇIKIYOR
Nevşehir bölgesinde işletmeci olmak için herhangi bir kimliğe ihtiyaç duyulmuyor. Butik oteller daha çok aileler tarafından işletiliyor. Minimum 5-10 odadan başlayan bu oteller, maksimum 100 odaya kadar çıkabiliyor. Deprem sonrası Nevşehir'e gelip butik otel açmak için çalışmalara başlayan pek çok yatırımcı olduğunu söylüyor, Özçelik. Hatta İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerden de az da olsa göçlerin başladığını söylüyor. Alıcıların bölgeye yerleşerek satın aldıkları konutları restore ediyor ve butik otele dönüştürdüklerini anlatıyor. Ayrıca bu ilin deprem bölgesi olmamasından kaynaklı da talepte artış yaşanıyor. Nar kasabasının tarihi kadar yeşilliği de bol bir yapıya sahip. Şu anda Nar Belediyesi ve Devlet Su İşleri'nin ortaklaşa yaptığı dere ıslahı projesi bulunuyor. Projede 10 kilometreyi aşan vadi yürüyüş parkuru yapılması planlanıyor. "Ürgüp, Göreme, Uçhisar gibi sabit gezilecek yerlerin dışında farklı lokasyonlar bulunuyor. Buralara da yatırımın yapılması, Nevşehir'in turizm açısından daha çok kalkınmasını sağlayacaktır" diye ifade ediyor Özçelik. Nar kasabası dışında, İbrahim Paşa Köyü'nde de butik otel işi yaygınlaşmaya başladı. Hatta balon turizminin yaygınlaşmasıyla Çat beldesinin de ciddi anlamda tercih edilmeye başlandığını belirtiyor Özçelik ve ekliyor; "Gülşehir ve Çat beldesi arasında kayalık zemin ve tarihi eserler bulunuyor. Balonlar artık Çat beldesinden uçmaya başlayınca bu bölgede değerlendiğini söyleyebiliriz."
Yatırımcı için Nevşehir'de ev almanın yanı sıra yapılacak restore için de nakitinizin bulunması şart. Örneğin, 2 milyon TL'lik bir ev alındığında, 3 milyon TL gibi bir rakamın da odaların bakımı için gerekiyor. Tarihi butik otellerin fiyatları 10 milyon TL'den başlayarak 100 milyon TL'ye kadar çıkabiliyor. Özellikle Göreme ilçesinde bu rakamlar değişikliklere uğrayabiliyor.
İSTANBULLU ŞİRKETLERİN YATIRIMI ÇOK
22 yıldan bu yana Kapadokya bölgesinde emlakçılık yapan Kapadokya Emlak Firması Sahibi Nihat Serhat, 1980'li yıllarda butik otellerin yapılmaya başlandığını, tarihi kayadan oyma taş evlerin satılarak otele dönüştürüldüğünü anlatıyor. Göreme ilçesinin Nevşehir'in kalbi olduğuna vurgu yaparken, kayadan oyma evlerin pahalılığına dikkat çekiyor. "Şimdilerde 10 odalı bir butik otele ortalama 10 milyon dolar değer biçiliyor. Geçenlerde 38 odalı bir otel, 600 milyon TL'ye satıldı. Buradaki işletmecilerden biri satın aldı. Yatırım yapacak vatandaşların oymadan olan yapılara gücü yetmediği için biz daha çok arsa satışına yöneliyoruz" diyen Serhat, daha çok Uçhisar bölgesinde satış yapıyor. Yatırımcılar her ne kadar restora edilecek bir yapı bulamasa bile, arazi üzerine taştan otantik yapılar yapmayı tercih ediyor. Arsaların metrekaresini 10 bin TL'den satılığa çıkaran Serhat, 500 metrekarelin bir arsayı 5 milyon TL'den verdiğini söylüyor. "Balonu rahat görebilecek, aktivitenin bol olduğu yerler gerekiyor. O nedenle Nar, Kavaklı ve İbrahim Paşa gibi yerlerin buna çok müsait olduğunu düşünmüyorum. Uçhisar'da bir müşteri geceliği bin euro'ya kalıyordur. Nar'da ise 300 TL'ye. Uçhisar, o nedenle Nevşehir için kıymetli bir yer" diyen Serhat, elinde satılmayı bekleyen 50'ye yakın ilanı olduğunu söylüyor. Butik otel yatırımı yapan kişilerin çoğunluğu İstanbul merkezli şirketler tarafından yapılıyor. Doğuş Grubu bu şirketlerin başında geliyor. Uçhisar'a yaptığı yatırımlarla bölgeye hareket katarken, yatırım yapacakları da teşvik etmiş oluyor.
Uçhisar bölgesinde satılık evlerden biri de Hanife Çetin'e ait. Çetin, annesinden kalan ve beş kardeşin ortak olduğu mülklerini satılığa çıkarmışlar. Yedi-sekiz oyması ve iki-üç odası bulunuyor. Ancak otel olarak kullanılacak binanın restore edilmesi gerekiyor. Çetin, Uçhisar'daki evlerin çok pahalı olduğunu söylerken, evlerini satın alacak kişi için 10 milyon TL'den fiyat başlangıcı yapacaklarını söylüyor ve "Evimiz merkeze çok yakın. Beş kardeş burayı satarak parasını paylaşmak istiyoruz. Çok fazla arayan oluyor, ancak daha uygun bir alıcıyı bulamadık. Evi bizzat emlakçı olmadan kendimiz satıyoruz" diyor.
RESTORASYON YAPAN DEVLET TEŞVİKİ ALIYOR
Nevşehir'de restore edilmek için bekleyen butik otellere yatırım yapmak isteyen girişimciler, Tarımsal Kırsal Kalkınmayı Destekleme Ajansı (TKDK) tarafından dönem dönem teşvik alabiliyor. Onun için de tek şart projesinin hazır olması. Örneğin Uçhisar'da 20 başvuru oldu, bunun 10'u bu teşvikten yararlanabiliyor. Nevşehir'de yaşayan 41 yaşındaki Makine Mühendisi Önder Özok, bu teşviklerden yararlanan yatırımcılardan biri. Gün batımının en keyifli izlendiği ve Kapadokya'nın zirvesi olarak ünlenen yere butik otel açtı. TKDK Nevşehir İl Koordinatörlüğü'ne proje başvurusu yapan Özok, projesinin onaylanmasıyla 1.5 milyon liraya mal olan yatırımı için 505 bin TL hibe aldı. Üçü süit olmak üzere toplam yedi oda kapasiteli butik otelde AB standartlarında hizmet sunuluyor ve üç kişi istihdam ediliyor.
"BİR DAİRE FİYATINA İŞLETME KURUYORSUNUZ"
Kürşat DEMİREL / Nevşehir Uçhisar Pazarki Emlak
Kapadokya bölgesi, son 10 yılda büyük gelişme göstermeye başladı. Özellikle Uçhisar bölgesinin popüler olmasının nedeni, büyük şirketlerin ve holdinglerin bu bölgeye yatırımları oldu. Bu firmalar üst segment oteller yaptılar. Bu nedenle Uçhisar'da çok fazla butik otel talebi oluştu. Uçhisar merkezi yoğunlaşmaya başlasa da halen ara sokaklarda yerler bulunuyor. Burada Kültür ve Turizm Bakanlığı'na bağlı olan Kapadokya Alan Başkanlığı var. Bir ev alındığı zaman, restorasyon projesinin çizilmesi lazım. Çizilen projeyle birlikte tarihi dokuya uygun olarak butik oteller yapılıyor. Butik otellerin bir kısmında mağaralar bulunuyor. Bir otelin restorasyon aşaması iki yıl kadar, projelendirme süresi ise altı-sekiz ay sürüyor. Tarihi doku olduğu için bazı parselleri daha detaylı incelemek gerekiyor. Ama özünde tarihi dokuya uygun olarak yapılıyor. Bu restorasyon konusunda devlet teşviki alan yatırımcılar var. Tarımsal Kırsal Kalkınmayı Destekleme Ajansı. Dönem dönem bu ajansın teşvikleri oluyor. Onun için de tek şart projesinin hazır olması. Örneğin Uçhisar'da 20 başvuru oldu, bunun 10 tanesi bu teşvikten yararlanabiliyor. Herkese çıkacak diye bir şey yok. Butik otellerde ne kadar çok balonu, manzarayı gören bölgede olursa orada talep daha fazla oluyor. Yurtdışından gelen kitlenin yarısı balon için geliyor. Uçhisar bölgesi pahalı, ancak İstanbul'daki daire fiyatına burada ev satıyoruz. İstanbul'da 10 milyon TL'lik dairesini satıp burada butik otel işleten var. Turist buraya gelince bir hikâye arıyor. Tarihi dokunun içerisinde yer almak istiyor. Siz kayalıklı Kapadokya bölgesinden ne kadar çok çıkarsanız, pazarlama şansınız o kadar düşüyor. Uçhisar'da manzara gören ve restore edilmeyi bekleyen evlerin fiyatı 400 bin euro'dan başlıyor. 350 bin euro da tadilat için gerekebilir. Restorasyon birim maliyetleri 15 bin TL'den başlıyor. İstanbul'dan sonra turizmin 12 ay olduğu tek yer Kapadokya. Fiyatlar bu nedenle yükseliyor. Ancak daha gerçek değerini bulduğunu düşünmüyorum. Bu bölgede butik otellerin açılması hem istihdama hem restorasyon yapacak taş ustalarına katkı sağlıyor.
"PERİ BACALARI KÜLTÜR VARLIĞI OLARAK TESCİLLENMİŞTİR"
Abdullah ÖZDEMİR / Avukat
Ülkemizdeki tarihi ve kültürel yapılar, 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile korunuyor. Bu kanuna göre devlete, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar ile özel hukuk hükümlerine tabi gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda; varlığı bilinen veya ileride meydana çıkacak olan korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları, devlet malı niteliğindedir. Bu kanunun 6. maddesine göre SİT alanı içinde bulunan taşınmaz kültür varlıklar, (kaya mezarlıkları, yazılı, resimli ve kabartmalı kayalar, resimli mağaralar, höyükler, tümülüsler, ören yerleri, akropol ve nekropoller; kale, hisar, burç, sur, tarihi kışla, tabya ve istihkamlar ile bunlarda bulunan sabit silahlar; harabeler, kervansaraylar, han, hamam ve medreseler; kümbet, türbe ve kitabeler, köprüler, su kemerleri, suyolları, sarnıç ve kuyular; tarihi yol kalıntıları, mesafe taşları, eski sınırları belirten delikli taşlar, dikili taşlar; sunaklar, tersaneler, rıhtımlar; tarihi saraylar, köşkler, evler, yalılar ve konaklar; camiler, mescitler, musallalar, namazgâhlar; çeşme ve sebiller; imarethane, darphane, şifahane, muvakkithane, simkeşhane, tekke ve zaviyeler; mezarlıklar, hazireler, arastalar, bedestenler, kapalı çarşılar, sandukalar, siteller, sinagoglar, bazilikalar, kiliseler, manastırlar; külliyeler, eski anıt ve duvar kalıntıları; freskler, kabartmalar, mozaikler, Peri Bacaları) taşınmaz kültür varlığı sayılmaktadır. Önemli bir husus ise; bu kültür varlıkları arasına 14/7/2004 tarihli ve 5226 sayılı Kanunun 2'nci maddesiyle "mozaikler" ibaresinden sonra gelmek üzere "Peri Bacaları" ibaresi eklenmiş ve metne işlenmiştir. Dolayısıyla Peri bacalarında butik olarak işletilen mağara oteller de artık devlet malı gibi değerlendirilip korunması gerekli kültür varlığı olarak tescillenmiştir. Bu sebeple Peri Bacaları üzerinde yapılacak bakım ve onarımlar izin ile olmaktadır.
