Sabiha Gökçen çevresinde konut piyasası uçtu
PARA EMLAK/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Pendik-Sabiha Gökçen hattının birinci etabı 2012 yılında tamamlanmış ve Kadıköy ile Kartal arasındaki 21.7 kilometrelik bölümde, 16 istasyon ile hizmete açılmıştı. Hattın ikinci etabı Tavşantepe'ye uzatıldı, 2 Ekim 2022 tarihinde ise üçüncü etabın açılışı ile Sabiha Gökçen Havalimanı'na erişimi sağlandı. Üçüncü etapla birlikte, hattın uzunluğu 33.5 kilometreye çıkarken, istasyon sayısı da 23'e yükselmiş oldu. Hat, Kadıköy'den başlayarak Acıbadem bölgesinde D-100 güzergâhında bulunuyor ve Tavşantepe'ye kadar bu güzergâhı takip ediyor. Buradan sonra D-100 kuzeyindeki yerleşim alanlarından Sabiha Gökçen Havalimanı'na ulaşıyor. Sabiha Gökçen Havalimanı'na Pendik'ten 10 dakikada, Kartal'dan 12 dakikada, Kadıköy'den 50 dakikada ulaşmak mümkün. Günde 1 milyon 200 bin yolcuya hizmet vermeyi hedefleyen hattın trafiği de büyük ölçüde rahatlatacağı düşünülüyor. Tabii metronun açılmasıyla istasyonların bölge civarlarındaki gayrimenkul talebi de arttı. Hem kiraların hem de satılık konutların yükselişe geçtiği bölgelerde en çok Tavşanlı, Fevzi Çakmak, Yasevi ve Kurtköy Mahallerinde talep artışı yaşanıyor. Satılık konutların metrekareleri 20 bin TL'lere kadar çıktı.
DÖRT YILDA YÜZDE 490 YÜKSELDİ
Pendik, İstanbul ilçeleri içerisinde son bir yılda en fazla değer kazananlar listesinde ilk 10'da yer alıyor. Sabiha Gökçen Havalimanı'nın yapılması ile başlayan serüven sonrası gayrimenkul yatırımı için cazip bölgelerden biri haline geldi. Gayrimenkul Platformu Endeksa'nın güncel verilerine göre; Pendik'te konut fiyatları son bir yılda yüzde 250, son dört yılda ise yüzde 490 artış gösterdi. Pendik'in mahallelerine bakıldığında konut fiyatlarında en fazla değer artışının; Çamçeşme, Esenyalı, Fevzi Çakmak, Çınardere ve Ahmet Yesevi mahallelerinde olduğu görülüyor. Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, pandemiden sonra gayrimenkul fiyatlarının sadece ülkemizde değil tüm dünyada artış gösterdiğini vurguluyor. "Türkiye'de döviz kurunda dalgalanmalar ve stok azlığı sebebiyle artış oranı dünya ortalamasının üstünde gerçekleşti. Endeksa verilerine baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının artış hızının azaldığını, fakat artmaya devam ettiğini görüyoruz" diyerek Pendik bölgesinin gelişmekte olan bir lokasyon olmasından kaynaklı yatırımcılarına kazanç sağlayacağının altını çiziyor. Yapay zekâ sistemi ile gayrimenkul değer hesabı yapan Endeksa platformunun verilerine göre, Pendik'te ortalama satılık konut metrekare birim fiyatı 17 bin 500 TL, ortalama satılık konut fiyatı ise 1 milyon 800 bin 500 TL olarak belirtiliyor. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise 22 yıl.
TAVŞANTEPE DURAĞI ÇEVRESİNDE ARTIŞ
Bilindiği üzere Tavşantepe metro durağı ile Sabiha Gökçen hattı uzunluğu yaklaşık 7.4 km olarak açıklandı. Bu hat üzerinde ise Fevzi Çakmak, Yayalar, Kurtköy ve Sabiha Gökçen istasyonları bulunuyor. Duraklar arası mesafe yaklaşık 2 km civarında bulunuyor. Daha ayrıntıya girecek olursak, Tavşantepe istasyonu Pendik-Doğu Mahallesi sınırları içerisinde yer alıyor. Metro istasyonunun bulunduğu E-5 hattı bölgesinde yaya trafiğini oldukça artırmış durumda. Bununla birlikte çevresinde Pendik Kaymakamlığı olması ve özel hastanelerin yer alması, Tavşantepe metro istasyonu çevresindeki gayrimenkulleri değerli kılıyor. Sonrasında sırası ile Fevzi Çakmak istasyonunun bulunduğu Fevzi Çakmak Mahallesi, Yayalar istasyonunun bulunduğu Yayalar ve Güllü Bağlar Mahallesi, Kurtköy istasyonun bulunduğu Kurtköy Mahallelerinde istasyonların çevresindeki gayrimenkullerde değer artışları gözle görülür olarak artış gösteriyor. "Bu mahallelerde aslında değeri artıran unsur, Sabiha Gökçen Havalimanı'na sağlanan ulaşım değil, bu bölgede ikamet eden vatandaşların Tavşantepe metrosu ile aktarma yaparak çok daha uzak mesafelere ulaşım sağlanmasının cazip duruma gelmesidir" diyen EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, bölgede yatırım yapmanın çok karlı olacağını söylüyor ve ekliyor: "Değerlerde her ne kadar artışlar söz konusu olsa da ilçe merkezlerine kıyasla hem satış fiyatları hem kira fiyatları yine de insanlara makul gelebilecek rakamlarda olacaktır. Özellikle ulaşım ağı rahatlamış olması nedeniyle vatandaş daha merkezi konumda çok daha yüksek kira bedeli ile yaşamak yerine istasyon durakları çevresinde çok daha uygun bir tutarla kiralık evi tercih edebilir. Bu şekilde de metro hattı ile aktarma avantajlarını kullanarak gitmek istediği yere kolayca ulaşacaktır. Bahsettiğimiz bakış açısı da bölgede hem kiralanabilir konut tercihine talebi artıracak hem de gayrimenkul fiyatlarına pozitif açıdan yansımasında etkili olacaktır."
METREKARELERİ 20 BİN TL'LERE ÇIKTI
Tavşantepe metro istasyonu çevresinde, 2022 yılının Ocak ayında metrekare birim değerleri 10 bin TL rakamlarındayken, Sabiha Gökçen Havalimanı'nın açılış tarihine yakın önce metrekaresi 15 bin TL, sonra ise 20 bin TL'lere kadar çıktı. Ulaşım çeşitliliği ve merkezi konum etkisinden dolayı bu süreç içerisinde tercih edilirliği en yüksek durağın Tavşantepe metro istasyonu çevresinin olduğunu söylemek mümkün. Fevzi Çakmak istasyonu çevresinde gayrimenkuller, 2022 Ocak ayında ortalama metrekare birim değerleri 7 bin TL civarındayken güncel durumda 19 bin TL rakamlarına ulaştı. Fevzi Çakmak metro istasyonun çevresindeki diğer bir avantaj da Marmara Üniversitesi Hastanesi'ne çok yakın konumda bulunuyor olması. Yayalar Metro İstasyonu; Yayalar Mahallesi ve Güllü Bağlar Mahallesi arasında kalıyor. Ocak ayında bu bölgede ortalama metrekare birim değerleri 7 bin TL civarındayken şu anda 17 bin TL rakamlarına ulaştı. Kurtköy İstasyonu çevresinde ise yine 2022 Ocak ayında ortalama metrekare birim değerleri 9 bin TL civarındayken, 20 bin TL rakamlarına kadar çıktı.
Serkan Bal, yukarıda bahsedilen birim değerlerin eski bina, yeni bina ve site özellikli konutların ortalamasını temsil ettiğini belirtiyor. Oran olarak incelendiğinde ise; 2022 yılının Ocak ayından bu zamana kadar geçen sürede artış oranlarının yüzde 122-170 arasında olduğunu söylüyor. Bal, "Verilerde, 2022 Ağustos ayı ile Sabiha Gökçen metro hattının açıldığı 2 Ekim tarihini kıyasladığımızda yaşanan artış oranı ortalama yüzde 15-20 seviyelerindedir. Tavşantape ve Fevzi Çakmak duraklarının bulunduğu bölgelerde boş arsa seçenekleri yok denecek kadar az. Yayalar istasyonu ile Kurtköy istasyonu çevresinde küçük yüzölçümüne sahip az da olsa boş arsalar bulunuyor. Kapsamlı ve özellikli site inşa edebilecek arsalar istasyonlardan uzak mesafede yer alıyor" diyor.
YAYALAR VE ŞEYHLİ DEĞERLENDİ
Türkiye'nin emlak platformu Hepsiemlak'ın verilerine göre; Kurtköy'de satılık konutlardaki artış oranı yüzde 167 olurken kiralık konutlarda ise artış oranı yüzde 233 olarak gerçekleşmiş. Sabiha Gökçen'den bir önceki durak olan Kurtköy'de satılık konutların metrekaresi 2021 yılının Kasım ayında 6 bin 731 TL'yken, 2022 yılının Kasım ayında ise 20 bin 769 TL'lere kadar yükseldiği analiz ediliyor. Kurtköy'de kiralık konutlarda 2021 yılında metrekaresi 15 TL iken metronun açılmasından sonra fiyatlar, metrekaresi 50 TL'lere kadar çıkıyor. Hepsiemlak'a göre, metro hattı ile değerlenen başka bölgeler ise; Yayalar ve Şeyhli oldu. Yayalar'da, 2021 yılının Kasım ayında metrekaresi 4 bin 583 TL olan satılık konutlar, 2022'nin aynı ayında yüzde 307'lik rekor artışla metrekaresi 18 bin 667 liraya tırmandı. Aynı metro istasyonunun yakınındaki Şeyhli Mahallesi'nde de 2021 yılında metrekaresi 23 lira olan kiralık konutlar, 2022'nin aynı ayında 60 liraya kadar yükseldi. Fevzi Çakmak'ta ise metronun ulaşmasından önce satılık konutların metrekaresi 2 bin 741 TL iken, fiyatlar 21 bin 692 lira seviyesine kadar ulaşmış. Kiralık konutlarda yine aynı oranda metrekaresi 17 TL'yken, yüzde 257'lik artışla 61 TL'ye yükselmiş.
"BOŞ ARSA YA DA KONUT YAPILACAK YERLER AZALMAYA BAŞLADI"
Arzu TURAN / Emart Gayrimenkul Kurucusu
Sabiha Gökçen metro hattının açılması ile en çok değerlenen yerler Kurtköy, Yenişehir, Fevzi Çakmak, Çamlık gibi bölgeler oldu. Bu bölgelerdeki konutlarda şu an ortalama metrekare birim fiyatları 18 bin ile 30 bin TL arasında değişiyor. Özellikle bölgede kiralamalarda hemen hissedilen fiyat artışları satılık konutlarda da yukarı ivme yaratıyor. Metrodan sonra özellikle kiralık fiyatlarında yüzde 20'ye yakın bir artış gözlendi. Banka kredilerinin rahatlaması ile satılık konutlarda da benzer bir artış bekleniyor. Proje başlangıcında ve devam eden süreçte yatırım yapanlar, çok kar ettiler. Ancak şu anda da bölgede yatırım yapmak oldukça avantajlı. Merkezin dışına çıkıldığı anda çevreye doğru genişleyen bölgelerde de yatırım talebi hızla artıyor. Bölgenin Kurtköy, Yenişehir gibi merkezi yerlerinde boş arsa ya da konut yapılacak yerler, her ne kadar azalmış olsa da çevreye doğru hızla bir genişleme görülüyor. Bölgenin havalimanına, Sabancı ve Okan Üniversiteleri ile Teknopark'a yakın olması, hem çalışanlar hem de öğrenciler açısından özellikle 2+1 ve 1+1 gibi küçük konut tiplerinde talebi daha da artırıyor.
"KONUT SATIŞ VE KİRALAMALARINDA YÜZDE 20'LİK ARTIŞ GÖZLEMLEDİK"
İhsan ÇULHALIK / İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
"Ondörtüç Pendik" projemizin hemen yanı başında bulunan Pendik Tavşantepe-Sabiha Gökçen Hattı'nın, yolcu taşımaya başladığı sürede konut satış ve kiralamalarında yüzde 20'lik artış gözlemledik. Metronun açılmasını bölge halkı dört gözle bekliyordu. Şimdiden bölgeye ilgi artmış durumda. İnsan sirkülasyonu yükseldi ve caddeler hareketlendi. Bekleyen yatırımların gelmeye başladığını görüyoruz. Bölgenin yakın dönemde daha da hareketleneceğini tahmin ediyoruz. Pendik Tavşantepe metro durağı, projemize yaklaşık 800 metre mesafede bulunuyor. Pendik-Tavşantepe metro istasyonundan başlayıp Sabiha Gökçen Havalimanı'nda sona eren 7.5 kilometrelik metro hattında dört istasyon bulunuyor. Hat ile beraber Tavşantepe-Sabiha Gökçen Havalimanı arası seyahat süresi 10 dakikaya inmiş bulunuyor. Kadıköy-Kartal metro hattıyla birleştirilecek olan yeni metro hattının günlük 1 milyon 200 bin yolcu taşıma kapasitesinin bulunduğu belirtiliyor.