A'dan Z'ye ABD'de konut alma rehberi
Amerika'da konut ve ticari gayrimenkul kredisi alabilirsiniz
Mortgage belirli bir limite kadar verilen temelde Amerika'da yerleşik insanların ev sahibi olmasını amaçlayan Amerikan devletinin desteklediği konut kredisidir. Belirli bir limitin üzerinde, konut dışında ve Amerika'da yerleşik olmayan kişiler devlet destekli mortgage kredisi alamaz. Piyasada bu kişilere mortgage kredisi muadili konut kredisi sunulmaktadır. Ancak bunlar devlet destekli kredi olmadığı için faiz oranları yüksektir.
Amerika'da Mortgage konut denilince diğer kredilerden en önemli farkı şudur: Bu mortgage konut kredileri devlet tarafından dolaylı veya doğrudan desteklenmektedir. Bu kredilerin riskleri kamu kurumları tarafından üstlenilmektedir. Bu nedenle bu kredilerin amacı Amerikan vatandaşlarını veya SSN numarası olan yerleşik kişileri ev sahibi yapmaktır. Bu nedenle bu kredilerin limiti vardır. Örneğin, 2021 yılı için mortgage kredi limiti 581 bin dolardır.
Bünyesinde 4 kişilik aileler için bu limit 685 bin doların üzerine çıkıyor. Eğer New York, California, New jersey gibi pahalı eyaletlerde yaşıyorsanız daha yüksek rakamda kredi kullanabilirsiniz. 4 kişilik aileler için bu rakam 1,5 milyon dolara kadar çıkıyor.
Mortgage kredisinin ve ticari konut kredilerinin farkı nedir?
Evet mortgage konut kredilerinin genel ana amacı vatandaşları ev sahibi yapmaktır; sadece yatırım değildir. Bu nedenle 4 kişilikten evden daha büyüğünü satın almayı mortgage ile yapamazsınız. Ancak bazen bu tarz yatırımlık konut sahibi olmak için mortgage kredi tabiri kullanılıyor. Ancak bu kredilerin arkasında mortgage kredisindeki gibi güçlü devlet garantisi yoktur. Bu nedenle de faizleri yüksektir.
Faiz oranları yükselecek mi?
Mortgage faizleri için sigorta ve diğer bazı masrafları da kapsayan APR oranı tabiri kullanılmaktadır. APR oranı diğer masrafları da kapsadığı için faiz oranından yüksektir. Bu yılın ocak ayında APR oranı yüzde 2,7 gibi tarihin en düşük oranını gördü. Ancak şu an yüzde 3.20'lere kadar yükseldi. Mevcut yüzde 3.20 oranları da genel olarak son derece makul oranlardır.
Ev fiyatları ile mortgage faiz oranları arasından ters ilişki vardır. Mortgage faizi düşerse, ev talebi artar, ev fiyatları yükselir. Ev fiyatları yükselirse ev kredi talebi artar fiyatlar yükselir. Özellikle New Jersey, Florida gibi eyaletlerin birçok bölgesinde ev fiyatları çok yükseldi. Belki ev fiyatları buralarda bir miktar normalleşebilir.
ITIN numarası ile konut kredisi alabilir miyim?
Belirttiğimiz üzere mortgage konut kredisi, mortgage öncelikle Amerikan vatandaşlarına ve Amerikan vatandaşları ile birçok benzer hakka sahip olan SSN numarası olan kişilere sunulmuş bir haktır. Ancak SSN numaranız yoksa ama ITIN numaranız varsa, bazı mortgage kurumları, broker şirketleri mortgage finansmanı sağlayabiliyor. MATCH, ITIN numarası ile bunu sağlıyor.
SSN ile ITIN numarası arasında faiz farkı ne kadardır?
Çok genel olarak hemen hemen aynı şartlara sahip SSN numaralı bir kişi ITIN numaralı bir kişiye göre yüzde yarım puan daha yıllık faizle borçlanabiliyor. Bu şu anlama geliyor; 300 bin dolarlık bir kredi SSN numaranız yoksa yılda yaklaşık 1500 dolar fazla ödememiz gerekiyor. Diğer taraftan SSN'i olmayan ama ITIN numarası bulunan kişilerin mortgage alması için en az yüzde 20 peşinat ödemeleri bekleniyor.
SSN veya ITIN numarası yoksa mortgage alabilir miyim?
SSN veya ITIN numarası olmayan ama Amerika'da oturum hakkına sahip bazı bireyler de mortgage kredisine başvurabiliyor. Örneğin yabancı diplomatik misyon bu hakka sahip. SSN, ITIN veya özel pasaport statüsü olmayan kişilere de mortage adı altında bazı konut kredileri pazarlanıyor. Bunlar teknik olarak mortgage değil ama sonuçta daha yüksek faizli de olsa konut kredisidir.
Dikkat edilmesi gereken noktalar
Genelde Amerikan vatandaşlığı veya SSN olsun, başvurularda yüzde 20 peşinat isteniyor. Peşinat yüzde 20'in altında olduğunda müşteriye mortgage kredi sigortası gibi kalemlerde ilave masraflar çıkıyor. Müşterilerin aleyhine şartlar ağırlaşıyor. Bu nedenle yüzde 20 peşinat vermek daha kârlı olacaktır.
Kredi başvurusunda kritik noktalar
Kişilerin mortgage kredisi için kullanacağı finansman oranı ve şartları için temelde bazı bakılan noktalar var. Elbette kişinin kredi puanı, son 2 yılda ilgili kişinin düzenli bir geliri olması ve vergi ödemelerinin düzgün yapılması önemlidir. Amerika'da Türk vatandaşlarımızın ciddi bir bölümü nakit ile çalışıyor. Bu da geliri belgelendirmekte zorluk çıkarıyor. Eğer iyi bir mortgage kredi puanı elde etmek istiyorlarsa ve nakit çalışılan bir işte çalışıyorlarsa mümkün olduğunca çek seklinde ödeme alsınlar ve bunların bankaya depozito etsinler ve elbette vergi ödemeleri konusunda çok dikkatli olsunlar.
Bankalar mı? Mortage broker şirketleri mi?
Bu sorunun kesin bir yanıtı yok. Ancak müşterinin aldığı fazı oranı şu anki faiz oranında yüzde 1,5 -2 puan yüksekse refinans düşünülebilir. Amerika'da toplam yüz birimlik mortgage kredisinin yüzde 68'i MATCH gibi mortgage broker şirketleri tarafından verilmiş. Kalan yüzde 32 bankalar tarafından verilmiş. Genelde insanlarda bankalardan daha iyi puan alabilirim düşüncesi oluyor, ancak motgage broker şirketleri büyük bankalar kadar iyi oranlar verebiliyor. Yine bankaların koşulları çok daha net olduğu için broker şirketleri kadar esnek olamayabiliyorlar.